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In uno stabile condominiale gli appartamenti posti all’ultimo piano, se da un lato non subiscono le conseguenze derivanti da appartamenti sovrastanti in termini di danni, rumori o fastidi, possono d’altro canto essere soggetti a problemi derivanti dalla copertura del palazzo, ossia da tetto e sottotetto.
Infatti, in caso di intemperie, come grandinate, alluvioni, trombe d’aria o temporali di portata eccezionale, i danneggiamenti derivanti da questi eventi meteorologici possono causare delle infiltrazioni d’acqua su soffitti e pareti e quindi deterioramento dei muri, muffa, umidità, con conseguenze sulla salute e sullo stato dell’abitazione.
In questi casi quali sono gli obblighi dell’amministrazione? E come possono tutelarsi i condomini che abitano all’ultimo piano in situazioni come queste?
L’amministrazione condominiale ha il dovere di attivarsi e di intervenire in modo autonomo in casi di urgenza.
Quali sono gli obblighi dell’amministratore secondo la legge
Se le infiltrazioni provengono dalle parti comuni, come appunto sono il tetto e il sottotetto, l’amministratore deve attivarsi in quanto, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, egli è tenuto non solo a gestire, ma anche a tutelare la conservazione delle parti comuni, garantendo l’integrità e la sicurezza del bene.
L’ammaloramento del sottotetto, la rottura delle tegole di copertura o il deterioramento del lastrico solare, che possono essere alcune delle cause delle infiltrazioni, incidono sia sul valore del fabbricato, sia sulla vivibilità delle unità immobiliari poste all’ultimo piano, sia sulla sicurezza delle persone, come può essere il caso di tegole o pluviali talmente rovinati da rischiare di cadere nel cortile o sulla strada.
Per tutti questi motivi l’amministratore deve intervenire in modo tempestivo per risolvere il problema.
Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni
Qualora un condomino segnali la presenza di infiltrazioni d’acqua nella propria abitazione a seguito di temporali, vento forte o grandinate, l’amministratore è tenuto a compiere subito determinate azioni:
- incaricare dei professionisti, quali geometri, periti, imprese edili, ingegneri, di compiere un sopralluogo nell’appartamento per visionare la situazione e nel sottotetto e sul tetto al fine di individuare la causa del problema;
- prendere atto dell’origine delle infiltrazioni segnalate dai tecnici incaricati (gronde e pluviali ostruiti, bucati o arrugginiti, tegole mancanti, rotte o spostate, mancata o carente impermeabilizzazione, pannelli di coibentazione o materiali rovinati) in modo da capire in quale modo intervenire;
- chiedere a imprese edili dei preventivi per eseguire il lavoro di sistemazione e assegnare l’incarico direttamente, senza autorizzazione assembleare;
- controllare l’effettiva esecuzione dell’intervento.
In caso di danni a una o più unità abitative, è il condominio ad averne la responsabilità ed eventualmente a rispondere delle conseguenze di mancato intervento tempestivo.
L’amministratore può agire in via autonoma senza autorizzazione dell’assemblea?
La risposta a questo quesito è affermativa: l’amministratore può e deve intervenire per risolvere un danno causato a un singolo proprietario da problemi delle parti comuni.
Il condominio, nella persona dell’amministratore, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile, è infatti responsabile dei danni cagionati dalle cose che ha in custodia, tra le quali appunto rientrano tutte le parti comuni e gli eventuali danni da essi derivanti al singolo.
L’articolo 1135 del Codice Civile al comma 4 specifica che tra le attribuzioni dell’amministratore vi è quella di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza.
Ne riferirà poi in modo puntuale alla prima assemblea utile, fornendo documentazione dettagliata ai condomini, come relazioni tecniche, fotografie, spese.
Per urgenza si intende un danno che può peggiorare rapidamente, come appunto le infiltrazioni d’acqua nella stagione autunnale e invernale per le continue intemperie, e che può causare danni a cose e persone, come appunto il deterioramento della struttura e dell’appartamento interessato.
Cosa può fare il condomino danneggiato in caso di inerzia dell’amministratore?
Il proprietario che subisce le infiltrazioni d’acqua, nel caso in cui l’amministratore non provveda alla risoluzione del problema, magari nemmeno dopo vari solleciti, ha il diritto di tutelarsi e lo può fare con diversi step:
- inviare una diffida formale ex articolo 1454 cc tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, per intimare la riparazione in un termine di tempo congruo;
- se ciò non serve, far inviare diffida legale da un avvocato, per costringere l’amministratore ad agire;
- richiedere un’assemblea urgente all’amministratore o, se questo non lo fa, convocarla su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio in millesimi, e in quella sede far presente il problema e la gravità del comportamento dell’amministratore, portando a riprova documentazione fotografica dei danni, PEC di sollecito inviate all’amministratore e eventuale perizia fatta in proprio per dimostrare agli altri condomini che l’infiltrazione proviene dalle parti comuni, e richiedere l’approvazione assembleare all’intervento;
- in alternativa, agire in autotutela, ossia procedere alla riparazione del danno a proprie spese e poi chiedere il rimborso al condominio;
- in casi estremi, agire in via giudiziale, per ottenere dal giudice un ordine di esecuzione dei lavori e il risarcimento del danno.
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