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Istituire per la prima volta il servizio di portineria in uno stabile necessita di un passaggio in assemblea di condominio con una delibera che, per essere approvata, richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
A quel punto l’amministratore sigla un contratto con il lavoratore, che fa riferimento a un accordo nazionale e collettivo (ccnl). Fra le altre cose, le parti devono indicare la data di assunzione, la durata del periodo di prova, la qualifica, le mansioni da svolgere, l’importo della retribuzione, l’orario di lavoro e l’eventuale reperibilità, nonché la presenza di un alloggio di servizio. Alla fine del periodo di prova (che solitamente dura 2 mesi), le parti possono risolvere il contratto, con un preavviso di almeno 10 giorni, o siglare l’accordo.
Nel momento in cui l’amministratore per conto del condominio sigla il contratto, egli diviene a tutti gli effetti un datore di lavoro ed è quindi tenuto a osservare le disposizioni contenute nel Testo unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro (d.lgs 81/2008).
Diversi tipi di custode a seconda delle mansioni
Il contratto per i dipendenti da proprietari di fabbricati prevede differenti tipologie di portieri a seconda che prestino la loro opera per la vigilanza (l’attenta sorveglianza dello stabile durante l’orario di lavoro), che siano responsabili della custodia (il generico impegno alla conservazione e tutela dello stabile, che possa comportare eventuali attivazioni anche al di fuori dell’orario lavorativo), che usufruiscano o meno dell’alloggio, che abbiano altre mansioni accessorie e si occupino per esempio di pulizie o giardinaggio.
I compiti del portinaio
Alcuni mansioni del portiere sono “universali”, come vigilanza, custodia e distribuzione della posta; altre sono specificate dal contratto, come le pulizie.
- Le mansioni possono cambiare da condominio a condominio, anche se alcuni compiti sono da considerarsi universali, come la vigilanza e la custodia o la ricezione e distribuzione della posta ordinaria. In ogni modo, se non è previsto dall’accordo, il ritiro può richiedere un compenso aggiuntivo. In particolare, per la consegna dell’atto giudiziario, l’articolo 139 del Codice di procedura civile prevede che la copia possa essere consegnata al portiere dello stabile dove si trova l’abitazione, l’ufficio o l’azienda del destinatario. “In questo caso – spiega la norma – l’ufficiale giudiziario ne dà atto nella relazione di notificazione, specificando le modalità con le quali ne ha accertato l’identità, e dà notizia al destinatario dell’avvenuta notificazione dell’atto, a mezzo di lettera raccomandata”.
- Il portiere, inoltre, ha il compito di segnalare eventuali infrazioni al regolamento condominiale, che deve a sua volta rispettare.
- Va specificato che il servizio di pulizia non sempre rientra nelle mansioni ordinarie e il condominio può anche affidarle a ditte esterne.
- Il portiere può, inoltre, gestire l’accensione e lo spegnimento degli impianti (per esempio, la caldaia), se indicato nel contratto, mentre per quanto concerne l’ascensore può intervenire solo in casi di estrema urgenza, per esempio, se la cabina bloccata; la manutenzione va affidata a ditte specializzate.
Se al custode è destinato un alloggio
Per quanto riguarda l’alloggio, qualora sia previsto dal contratto, deve essere gratuito e costituito da almeno due ambienti, di cui uno adibito a cucina. Gli ambienti diventano tre se la famiglia del custode è composta da almeno quattro persone conviventi, portiere compreso.
Se, invece, l’abitazione non è prevista, è comunque necessario mettere a disposizione una guardiola e servizi igienici ai quali accedere direttamente.
L’orario della portineria, in relazione anche all’alloggio
La presenza o meno dell’alloggio incide anche sul monte orario del lavoratore.
- Per il portiere che usufruisce dell’alloggio – nel contratto collettivo siglato nel 2022 dall’associazione Confappi e da altre sigle – per esempio, è prevista una media totale delle ore lavorative settimanali pari a 48 ore; la distribuzione delle ore di lavoro può variare a seconda dei mesi. Il lavoro domenicale e festivo, dove previsto, è retribuito con la paga oraria standard maggiorata del 40%; per l’impiego notturno – dalle 22 alle 6 – è prevista la maggiorazione del 30%.
- Il portiere senza alloggio ha un totale medio delle ore lavorative settimanali pari a 45 ore, distribuite su 6 giornate. È previsto lo straordinario, ma non si possono superare le 48 ore. L’orario è continuativo, con un intervallo di un’ora tra le ore 7 e le 20. Il lavoro straordinario diurno è retribuito con la paga oraria standard maggiorata del 20%; quello domenicale e festivo ha una maggiorazione del 40%. Il lavoro notturno ordinario è retribuito con la paga oraria standard maggiorata del 30%; lo straordinario è maggiorato del 40%.
Chi paga le spese dal riscaldamento ai rifiuti
La portineria è un servizio che riguarda l’interesse comune di tutti i condomini, che ne usufruiscono in ugual modo. Per questo motivo, secondo l’art. 1123 c.c., le spese vanno suddivise proporzionalmente al valore delle proprietà.
Secondo il CCNL, la retribuzione dei portieri con alloggio prevede, fra le altre cose, un contributo per l’energia elettrica nella misura di 40 kwh mensili e per l’acqua di 120 mc annui, compreso il riscaldamento qualora centralizzato.
In presenza di impianto autonomo, al custode è dovuto il rimborso di una somma, calcolata sulla base della cubatura dell’abitazione, per il periodo e per le ore di accensione previste dalla normativa nazionale.
Alla manutenzione ordinaria dell’impianto autonomo provvede il portiere, mentre quella straordinaria resta a carico del datore di lavoro, vale a dire il condominio.
Spetta al custode, infine, il pagamento della tassa sui rifiuti.
Soppressione del servizio o licenziamento del portiere: tempistiche e modalità
Il servizio di portineria è certamente utile, ma comporta per i condòmini costi mensili significativi. Può quindi accadere che, per ridurre le spese, lo stabile decida di rinunciarvi.
Prima di procedere alla soppressione, è necessario verificare se il servizio sia previsto dal regolamento condominiale e, successivamente, valutare la natura del contratto di lavoro del portiere.
- Se il regolamento è di tipo assembleare, la decisione di sopprimere il servizio può essere adottata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Eliminato il servizio, il condominio può procedere al licenziamento del portiere per giustificato motivo oggettivo. In seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore complessivo dell’edificio.
- Se invece il portierato è previsto da un regolamento contrattuale — cioè predisposto dal costruttore e accettato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto — in linea teorica sarebbe richiesta l’unanimità per la modifica. Tuttavia, la giurisprudenza (Cass. civ. n. 6714/2010; n. 10439/2011) ha chiarito che la natura contrattuale non si estende alle clausole che disciplinano l’uso dei beni comuni, come il servizio di portierato. Pertanto, anche in presenza di un regolamento contrattuale, la soppressione può essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il condominio può dunque, in qualsiasi momento, deliberare la soppressione del servizio di portineria e procedere al licenziamento del portiere per giustificato motivo oggettivo, anche in assenza di giusta causa.
Licenziamento e procedura
Il licenziamento può essere determinato:
- da ragioni organizzative (soppressione del servizio), costituenti giustificato motivo oggettivo;
- oppure da motivi disciplinari, legati a comportamenti negligenti o gravi inadempienze del lavoratore, come previsti dal contratto collettivo o individuale.
In entrambi i casi, ai sensi dell’art. 2 della legge n. 108/1990, l’amministratore di condominio — previa autorizzazione dell’assemblea deliberata con le maggioranze ordinarie — deve comunicare per iscritto al dipendente la volontà di licenziarlo, indicando il periodo di preavviso.
Il portiere, ricevuta la comunicazione, ha 15 giorni di tempo per richiedere i motivi del licenziamento, ai quali il condominio deve rispondere entro 7 giorni, sempre per iscritto.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 14949 del 18 novembre 2000, ha stabilito che il licenziamento diventa efficace soltanto quando la delibera assembleare viene formalmente comunicata al lavoratore.
Tempi di preavviso
I termini di preavviso variano in base al contratto collettivo applicato e all’eventuale disponibilità dell’alloggio di servizio.
Secondo il CCNL dei Dipendenti da Proprietari di Fabbricati (Confedilizia):
- se il portiere usufruisce dell’alloggio di servizio, il preavviso è di 12 mesi;
- se non usufruisce dell’alloggio, il preavviso è di 6 mesi.
Secondo il CCNL Federproprietà–Confappi (e altre sigle):
- 6 mesi di preavviso se il portiere ha alloggio;
- 3 mesi se non ne ha.
In ogni caso, la comunicazione di licenziamento deve essere effettuata per iscritto, preferibilmente a mezzo lettera raccomandata o PEC.
Decesso del portiere
In caso di morte del custode o portiere, i familiari conviventi o i soggetti a suo carico hanno diritto a continuare ad abitare l’alloggio di servizio per tre mesi successivi al decesso, come previsto dall’art. 125 del CCNL Confedilizia.
Affittare o vendere l’alloggio relativo
L’art. 1117 del Codice civile riportante “Parti comuni dell’edificio”, a proposito dei locali adibiti a portineria e alloggio del portiere, li definisce “di proprietà comune”.
Una volta dismesso il servizio di portineria, l’alloggio che ospitava il dipendente resta vacante. Per scongiurarne l’abbandono (ed eventuali spese a vuoto per la manutenzione), ma soprattutto per ottenere un profitto, il condominio può decidere di affittarlo o cederlo a titolo definitivo.
Trattandosi di una parte comune dell’edificio, per deliberare sulla locazione serve il voto favorevole della metà dei presenti all’assemblea, in possesso di almeno il 50% dei millesimi dell’edificio.
Per la vendita occorre, invece, il voto unanime dei condomini proprietari. Poi, a trattativa conclusa, gli utili saranno ripartiti in base ai millesimi di proprietà di ogni singolo condomino, a meno che i proprietari non abbiano deciso diversamente, per esempio per la suddivisione in parti uguali.
Nel caso il condominio decida di congedare il portiere, il suo ex alloggio può essere affittato. Il reddito che ne deriva, suddiviso in millesimi, va nella dichiarazione dei redditi.
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