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In un condominio è necessario svolgere tutta una serie di lavori e interventi per il mantenimento e la gestione delle parti comuni.
Dagli impianti al giardino, dalle pulizie al portierato, fino ai tetti e alle facciate, nell’arco della vita di ogni condominio ci si trova costantemente nella necessità di affidare le manutenzioni, i rifacimenti e i servizi relativi alle varie parti dello stabile a ditte esterne, specializzate nei vari campi.
Si tratta appunto dei fornitori, il cui lavoro è essenziale per il buon funzionamento di tutto il condominio.
Ma chi li sceglie? E come?
La scelta giusta incide sulla qualità della vita dei condomini, ma ovviamente anche sui costi.
Nella selezione dei diversi fornitori bisogna considerare aspetti pratici, tecnici ed economici.
L’ultima parola e la decisione finale spettano all’assemblea, ma l’amministratore gioca un ruolo fondamentale per la buona riuscita, grazie alle sue competenze giuridiche, fiscali, tecniche.
Vi sono poi alcuni casi specifici in cui l’amministratore può decidere e agire autonomamente, qualora si verifichino urgenze non differibili.
Quali sono i fornitori del condominio
I fornitori sono tutti quei soggetti che prestano servizi necessari per la gestione delle parti comuni dello stabile.
Possono essere liberi professionisti o imprese e, tra gli altri, possiamo citare alcuni tipi di fornitori:
- imprese edili per l’esecuzione di lavori di manutenzione o di rifacimento;
- imprese di pulizie per scale, androni, locali comuni, cortile ecc
- ditte di giardinaggio;
- fornitori di gas ed energia elettrica;
- ditte di manutenzione degli impianti, per esempio del riscaldamento, delle tubature, delle antenne, dell’illuminazione, dell’ascensore ecc;
- professionisti necessari per lavori straordinari o per la gestione ordinaria, quali, per esempio, geometri, progettisti, termotecnici e lo stesso amministratore.
La scelta giusta (o viceversa sbagliata) dei fornitori esterni può incidere in modo determinante sulla qualità e sull’efficienza dei servizi, nonché sulla sicurezza, ma anche sui costi e sulle spese condominiali che ciascun proprietario deve affrontare.
Il ruolo fondamentale dell’assemblea nella scelta dei fornitori
L’assemblea dei condomini è l’organo che ha potere decisionale per tutto quello che riguarda il condominio: approva il bilancio annuale e la ripartizione delle spese tra i condomini, decide interventi di manutenzione straordinaria, nomina l’amministratore, sceglie quali lavori vanno eseguiti, e così via.
L’assemblea, deputata alle decisioni riguardanti le parti comuni, ha anche il potere di scegliere i fornitori e di approvare la spesa prevista.
Quando deve essere eseguito un lavoro, durante l’adunanza si affronta il relativo punto all’ordine del giorno vagliando le offerte e le ditte, valutandone competenze e costi, e infine selezionando quella ritenuta più idonea: la scelta del fornitore è contestuale all’approvazione della spesa per i lavori da eseguire.
Dopo la discussione, si pone in votazione il punto all’ordine del giorno e si approva a maggioranza.
Qual è il ruolo dell’amministratore di condominio nella scelta dei fornitori?
Va detto preliminarmente che la funzione dell’amministratore non può sostituire il ruolo dell’assemblea dei condomini.
Se i condomini riuniti in assemblea hanno il potere decisionale, l’amministratore riveste una funzione operativa: in via preliminare, sulla base delle proprie competenze e conoscenze tecniche, giuridiche, fiscali, predispone tutto ciò che poi servirà all’assemblea per decidere, mentre, dopo la votazione, dà esecuzione a quanto deliberato.
In concreto, l’amministratore, di fonte alla necessità di scegliere un nuovo fornitore, compie le seguenti azioni:
- raccoglie i preventivi di ditte e professionisti;
- li vaglia dal punto di vista tecnico ed economico, per esempio valutando la competenza, l’esperienza, il rapporto qualità-prezzo;
- –ottopone quanto raccolto all’assemblea, spiegando pro e contro, punti di forza e di debolezza delle proposte, e mettendo così i condomini nella posizione di poter scegliere al meglio;
- mette in pratica quanto deciso dall’assemblea e vigila sull’esecuzione dei lavori.
Quando l’amministratore può scegliere in autonomia?
Ci sono circostanze in cui l’amministratore gode di autonomia decisionale, cioè ha la possibilità di decidere a chi affidare un lavoro senza l’intervento e la decisione dell’assemblea condominiale.
Il primo caso è quello relativi agli interventi di ordinaria amministrazione e di piccola entità economica, ossia relativi alla gestione quotidiana del condominio. Si pensi al caso in cui si rompa il vetro del portone o la serratura del cancello: l’amministratore non deve convocare l’assemblea per far intervenire il fabbro o l’artigiano e ha autonomia gestionale e decisionale.
Il secondo caso è quello relativo agli interventi urgenti.
Il riferimento normativo è costituito dai due articoli del Codice Civile numero 1130 e 1135, nei quali è previsto che l’amministratore è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio e può ordinare lavori di manutenzione straordinaria qualora rivestano carattere di urgenza.
Rientrano in questi casi tutte le situazioni necessarie e indifferibili che, se trascurate, potrebbero arrecare danni a cose e persone, per esempio la caduta di cornicioni o tegole, o le infiltrazioni d’acqua da tetto e sottotetto.
In tali circostanze l’amministratore deve intervenire in modo urgente per non far peggiorare la situazione e può scegliere autonomamente un fornitore per effettuare l’intervento, cosa che poi riferirà ai condomini alla prima assemblea utile portando documentazione a riprova dell’urgenza e spiegando i motivi del suo operato.
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