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Negli anni più recenti, grazie a una maggiore sensibilità verso le tematiche ambientali e all’attenzione delle amministrazioni locali nei confronti della mobilità sostenibile, è aumentato l’uso della bicicletta per gli spostamenti quotidiani, per andare al lavoro o a scuola.
Questo maggiore utilizzo della bici porta con sé il problema relativo al parcheggio nello spazio condominiale, in modo da averla sempre a disposizione e da riporla in sicurezza.
Oltre alla possibilità di parcheggiarla nel cortile se il regolamento condominiale lo consente o se l’assemblea delibera in proposito, una soluzione può essere quella di realizzare un deposito per le biciclette o bike room condominiale.
Per farlo rispettando leggi e regolamenti, è bene sapere dove può essere collocata e quali sono le maggioranze necessarie.
Oltre a ciò, vi è la questione delle spese, che vanno suddivise secondo i millesimi di proprietà, indipendentemente dall’utilizzo o meno del deposito.
Cos’è e dove può essere realizzato il deposito per le biciclette
La bike room è un locale adibito a deposito per biciclette e situato all’interno degli spazi condominiali.
La collocazione di uno spazio apposito destinato a questo uso non deve interferire con altre funzioni, per esempio non si possono destinare alle bici locali utilizzati come deposito per i bidoni dei rifiuti o destinati alla caldaia, né tanto meno spazi destinati al transito, quali androni o pianerottoli.
È necessario perciò individuare un locale chiuso da utilizzare in via esclusiva come bike room, per esempio una porzione dell’area della cantina, un’autorimessa vuota o un ricovero per attrezzature rimasto inutilizzato.
Va precisato che preliminarmente è opportuno consultare il regolamento condominiale, perché quello contrattuale potrebbe contenere divieti espliciti in tal senso e pertanto tali indicazioni non si possono contravvenire.
Quali maggioranze servono per deliberare la creazione di un deposito per biciclette?
La questione è strettamente collegata al fatto che il locale per le bici sia o meno da considerarsi un’innovazione.
Se la bike room non altera la destinazione d’uso dello spazio condominiale, come stabilito dall’articolo 1102 del Codice Civile, in quanto non è definitiva o permette comunque l’uso collettivo dello spazio, e quindi non costituisce una vera e propria innovazione, la maggioranza con cui può essere deliberata è quella ordinaria, prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile, ossia il voto di condomini che rappresentano un terzo del valore dell’edificio.
Se invece il deposito per le bici determina un cambiamento nella destinazione d’uso di uno spazio e se questa modifica è definitiva, oppure se la sua realizzazione implica dei lavori che vanno a modificare la struttura dello stabile e delle parti comuni, è da considerarsi un’innovazione e pertanto per l’approvazione occorre una maggioranza che rappresenti due terzi del valore dell’edificio.
Come vanno ripartite le spese per la creazione di una bike room?
In linea di massima vige il principio della proporzionalità.
Tutte le spese relative alle parti comuni vengono ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.
Ciò significa che le spese per la creazione di un ricovero per le biciclette (acquisto delle rastrelliere, eventuali opere edili, installazione di una porta o di una serratura, manutenzione ecc) devono essere suddivise tra tutti, indipendentemente dal fatto che il singolo lo utilizzi o meno.
Questo principio vale salvo diversa decisione assembleare.
Infatti l’assemblea condominiale può stabilire che il locale sarà pagato solo dagli effettivi utilizzatori e in tal caso le spese saranno suddivise con quote diverse da quelle millesimali.
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