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Nell’ambito della vita del condominio, ci sono molte spese relative a gestione, manutenzione e fornitura di servizi, che vengono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali.
Tale condivisione delle spese può generare dei problemi qualora uno o più condomini non versino le quote richieste.
Il creditore allora può recuperare quanto gli spetta seguendo le procedure previste dalla legge.
Ma nei confronti di chi tenta il recupero crediti?
L’amministratore è tenuto a fornire i dati dei morosi e il fornitore è nei confronti di questi che deve agire.
Ma, in caso di mancato recupero e solo in seconda battuta, può rivalersi sui condomini adempienti.
Debito del condominio verso terzi: quando può avvenire
Il condominio è un insieme complesso che va gestito con attenzione, prudenza e precisione.
Per funzionare al meglio, esso ha bisogno di una grande quantità di servizi, professionisti, forniture ed è l’amministratore designato che deve gestire i rapporti con questi, anche dal punto di vista economico.
Il condominio ha contratti con società che forniscono acqua, elettricità, gas e riscaldamento, con professionisti che si occupano degli aspetti legali e fiscali, con imprese di pulizie, portierato e giardinaggio, con ditte che si occupano della manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, come imprese edili e tecnici degli impianti, e tanto altro ancora.
In sede di assemblea annuale, o in caso di lavori aggiuntivi nelle relative assemblee straordinarie, viene presentato e approvato il bilancio annuale consuntivo e preventivo.
All’interno di questo, è presente una ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà con le rate spettanti a ciascun condomino.
Purtroppo non tutti sono diligenti nei pagamenti, e capita di frequente che vi siano rate non pagate e quindi entrate mancanti nelle casse del condominio.
In conseguenza di ciò, specie se sono tanti i condomini che non hanno pagato, si possono verificare situazioni tali per cui, in mancanza di fondi, l’amministratore non può pagare, in tutto o in parte, il professionista, il tecnico o il fornitore.
Come agisce il creditore per recuperare quanto gli spetta
Il fornitore può e deve avviare una procedura di recupero crediti per ottenere il denaro che il condominio gli deve per i lavori eseguiti o i servizi forniti.
Egli presenta presso l’autorità giudiziaria competente per territorio e per valore una domanda di ingiunzione di pagamento, allegando i documenti che attestano la situazione, come contratti e fatture.
Esaminati gli atti e valutati importo ed esigibilità, il giudice emette un decreto ingiuntivo: si tratta di un provvedimento giudiziale contenente l’ordine al debitore di adempiere al pagamento.
Il decreto ingiuntivo ordina al debitore di pagare entro 40 giorni.
Trascorso tale periodo, qualora il debitore non abbia pagato, il decreto diventa definitivo e il creditore può avviare il pignoramento.
Nei confronti di chi può agire il creditore?
Se il debito riguarda un condominio, il problema che si pone è nei confronti di chi il creditore può rivalersi con la procedura sopra esposta.
L’articolo 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie” ha introdotto, a seguito della Riforma del Condominio (Legge 220/12), un meccanismo che si chiama beneficio di preventiva escussione.
In pratica si può dire che la legge ha predisposto un ordine preciso per la rivalsa a tutela dei condomini in regola.
Il creditore in base a questa normativa ha l’obbligo di agire prima nei confronti dei soli condomini morosi.
Ossia può ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento in prima istanza soltanto nei confronti dei condomini che non hanno versato regolarmente le proprie rate e hanno determinato il debito.
Se nonostante tale ingiunzione i morosi non pagano il dovuto, il creditore può proseguire l’azione con un pignoramento, tentando così in tutti i modi previsti dalla legge di recuperare il denaro.
Il creditore può agire nei confronti dei condomini in regola?
Qualora il creditore abbia seguito l’iter corretto di recupero crediti contro i morosi e non abbia ottenuto quanto gli spetta, può agire solo in seconda battuta nei confronti degli altri condomini.
Egli naturalmente deve dimostrare con tutti i documenti a sua disposizione che ha fatto il possibile per ottenere il credito dai morosi.
Talvolta può anche verificarsi che i morosi non abbiano beni pignorabili o che abbiano pagato solo in parte il proprio debito.
A questo punto il creditore può rivalersi su altri condomini, anche se si tratta di un’eventualità non frequente che si verifica in casi estremi.
Naturalmente il condomino in regola con i pagamenti potrà rispondere solamente in proporzione ai millesimi di proprietà e per quanto riguarda la parte residuale non ancora riscossa del debito.
Il condomino adempiente non risponde quindi per l’intero debito del condominio, ma solo per la propria parte.
Il condomino in regola in questi casi, una volta ricevuto un precetto di pagamento da parte del creditore, può fare opposizione all’esecuzione, cioè può contestare la richiesta davanti a un giudice.
Conoscenza dei morosi e obblighi dell’amministratore
Ma il creditore come fa a sapere chi sono davvero i morosi all’interno di un condominio?
Egli ha il diritto di sapere chi sono e di ottenere l’elenco dei morosi dall’amministratore, che quindi è tenuto a fornire i dati.
A prescriverlo è sempre l’articolo 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile”, che al comma 1 precisa che l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.
In questo modo la legge tutela i condomini in regola e permette di delimitare l’azione del creditore ai morosi.
L’amministratore su richiesta del creditore è obbligato a fornire tutti quei dati necessari a identificare il debitore che sono contenuti nel registro dell’anagrafe condominiale, ossia:
- nome e cognome;
- codice fiscale;
- indirizzo di residenza o di domicilio;
- millesimi di proprietà;
- importo del debito.
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