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Chi possiede una caldaia autonoma gestisce senza vincoli il riscaldamento del proprio immobile, regolando le temperature e i tempi di accensione come meglio preferisce. Il discorso cambia per chi risiede in un condominio riscaldato da una caldaia centralizzata: anche se, con l’obbligo di installazione di termovalvole e contabilizzatori di calore (in vigore dal 1° luglio 2017), gli utenti hanno maggiore autonomia rispetto al passato, potendo controllare i consumi e, di conseguenza, i costi finali.
Fino a qualche anno fa per suddividere le spese di riscaldamento in un condominio con impianto centralizzato, il punto di riferimento era la norma tecnica UNI 10200 che il decreto legislativo n. 73 del 14 luglio 2020 ha in qualche modo messo da parte: oggi, infatti, non vi è più l’obbligo di rifarsi alla norma. Il decreto ha stabilito, fra le altre cose, che l’importo totale della spesa va suddiviso tra gli utenti, attribuendo una quota di almeno il 50% agli effettivi prelievi volontari di energia termica, misurati da sottocontatori o ripartitori. Si tratta in definitiva dell’utilizzo che ciascun condòmino fa del riscaldamento e ha quindi una quota variabile.
Per gli importi rimanenti, vale a dire i consumi involontari (si tratta perlopiù delle dispersioni di calore dell’impianto) la palla passa all’assemblea di condominio che può scegliere tra più criteri: millesimi di superficie, millesimi di potenza e millesimi di fabbisogno.
Il D.Lgs 73/2020, entrato in vigore il 29 luglio 2020, regolamenta anche la ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio, eliminando il riferimento alla norma UNI 10200 e stabilendo il nuovo metodo:
- almeno il 50% delle spese deve essere attribuito ai consumi effettivi di energia termica da parte dei singoli condòmini
- il restante può essere suddiviso utilizzando criteri come millesimi di proprietà, metri quadrati, metri cubi utili o potenza installata.
Per i condomìni che, al 29 luglio 2020, avevano già installato sistemi di contabilizzazione e ripartizione delle spese secondo le normative precedenti, l’adozione dei nuovi criteri è facoltativa.
Quali millesimi per la quota residua?
I millesimi di superficie sono semplici da applicare, mentre quelli di potenza sono utili in presenza di appartamenti con corpi scaldanti dalle potenze molto diverse, a parità di superficie.
I millesimi di fabbisogno sono preferibili se gli immobili hanno fabbisogni energetici molto differenti a parità di superficie. I condomìni possono continuare a utilizzare la UNI 10200, ma la quota del consumo involontario non deve mai superare il 50% dei consumi totali.
Con il D.Lgs 73/2020, l’impatto è significativo: la UNI 10200 suddivideva i consumi involontari in base ai millesimi di riscaldamento, calcolati sul fabbisogno energetico delle singole unità immobiliari per mantenere una temperatura interna costante di 20 °C (con 2 °C di tolleranza).
Ora, è l’assemblea che stabilisce la percentuale della quota involontaria, rispettando sempre il limite minimo del 50% per i consumi volontari.
Per chiarire ogni dubbio e uscire dall’incertezza, si può consultare la guida che ENEA (www.efficienzaenergetica.enea.it) ha pubblicato per aiutare i condomìni a scegliere il criterio adeguato, garantendo il rispetto del principio del consumo effettivo.
Delibere e maggioranze
Per decidere il criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio è necessario passare dall’assemblea. L’amministratore non può agire in autonomia, ma è necessario votare una delibera ad hoc.
La percentuale richiesta, in seconda convocazione, è il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti i 333 millesimi (articolo 1136, comma terzo, del Codice civile).
Lo step successivo è redigere un’apposita tabella millesimale (tabella riscaldamento), ma stavolta il quorum è maggiore: 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti (articolo 1136, secondo comma, del Codice civile).
Attenzione però: la delibera approvata dall’assemblea può essere impugnata da ciascun condomino qualora non sia accompagnata da una diagnosi energetica.
Contabilizzazione diretta e indiretta
Il sistema di contabilizzazione, che permette di attribuire a ciascun immobile una quota della spesa proporzionale al consumo individuale, può essere diretto o indiretto.
Il sistema diretto consente agli utenti di determinare direttamente il consumo di energia volontario, attraverso l’utilizzo di appositi contatori individuali di energia termica.
Può succedere, però, che l’installazione di contatori individuali di energia termica non sia tecnicamente fattibile o non sia efficiente in termini di costi. In questo caso si opta per un sistema di contabilizzazione indiretta, che consente ai singoli utenti di determinare il consumo di energia volontario attraverso il conteggio delle unità di ripartizione di energia in tutte le singole abitazioni.
Solitamente un contatore di energia termica all’uscita della caldaia centralizzata misura l’energia totale utile consumata, mentre per la misura delle unità di riparto sono utilizzati i ripartitori di calore.
Compiti dell’amministratore e obblighi futuri
L’amministratore non è obbligato ad avvisare i singoli condòmini sul consumo della centrale termica comune, eccezione fatta per l’approvazione del consuntivo e del preventivo annuale. Nel caso in cui risultassero consumi anomali, nulla vieta al professionista di convocare un’assemblea straordinaria.
I contatori di fornitura, i sottocontatori o i sistemi di contabilizzazione del calore individuali installati dopo il 25 ottobre 2020 devono essere raggiungibili da remoto, mentre entro il 1° gennaio 2027 tutti questi sistemi devono essere dotati di dispositivi che consentano la lettura da remoto.
Per quanto concerne, invece, le imprese di distribuzione o le società di vendita di gas naturale al dettaglio, queste sono obbligate a fornire informazioni sulle fatture, precise e fondate sul consumo effettivo di energia, così da permettere al cliente finale di regolare il proprio consumo con cadenza almeno annuale. Infine, le informazioni sulla fatturazione vanno comunicate gratuitamente al cliente almeno ogni bimestre.
Sostituzione della caldaia: pagano tutti
La sostituzione della caldaia condominiale, anche per il costo dell’impianto, configura una manutenzione straordinaria e, di conseguenza, tutti i condòmini proprietari sono chiamati a contribuire alla spesa, in proporzione ai rispettivi millesimi.
L’intervento necessita di una delibera assembleare e, nello specifico, di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), a norma dell’articolo 1136, comma 2, del Codice civile. La legge, però, prevede un quorum minore (333 millesimi e maggioranza degli intervenuti) nel caso in cui la sostituzione della caldaia contribuisca al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili (art. 26, comma 2, della legge 10/1991).
In tal caso, per procedere è necessario un attestato di prestazione energetica.
È importante sottolineare che alla spesa per la sostituzione della caldaia comune partecipano anche i condòmini che in precedenza si sono distaccati dall’impianto centralizzato per installarne uno autonomo, in quanto rimangono a tutti gli effetti comproprietari.
In collaborazione con Confappi-FNA-Federamministratori – https://www.fna.it
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