Il lastrico solare è la copertura di un edificio, ma spesso ci sono dei dubbi sulla sua funzione, sulla sua proprietà e sulla modalità di ripartizione delle spese: ecco una guida completa sull'argomento.
Il lastrico solare è una parte del condominio. Spesso, però, non è ben chiaro di che cosa si tratti, e ciò può generare confusione.
Uno dei problemi riguardanti il lastrico solare è quello relativo alla sua proprietà, ossia capire se è una parte comune oppure di proprietà individuale.
Da questo importante aspetto ne deriva un altro altrettanto rilevante, ossia chi paga le spese relative alla sua manutenzione.
Il lastrico solare è diverso dal terrazzo condominiale, con il quale spesso viene confuso, e va identificato con la copertura dello stabile.
Facciamo chiarezza su questi aspetti, in modo da evitare problemi tra condomini ed errate ripartizioni delle spese.
Che cos’è il lastrico solare
Si tratta della parte superiore esterna di un edificio che ha la funzione di copertura del palazzo.
Possiamo considerarlo una tipologia di tetto: rispetto al tetto cosiddetto a falde, che presenta una conformazione inclinata ed elementi spioventi, il lastrico solare è costituito da una superficie orizzontale e piana.
La sua funzione è quella di protezione della struttura.
Esso infatti ripara l’intero edificio dagli agenti atmosferici, ossia pioggia, neve, vento, grandine.
Tale elemento di copertura può essere anche calpestabile, ma non è questa la sua funzione principale.
Lastrico solare e terrazza sono la stessa cosa?
La risposta è no, e la differenza la fa la loro funzione.
Come abbiamo già precisato, il lastrico serve da copertura e protezione ed è un tipo di tetto, anche nel caso sia calpestabile e accessibile.
Il terrazzo, invece, ha un’altra finalità: è uno spazio esterno, posto all’ultimo piano, che può essere comune oppure di proprietà esclusiva al servizio dell’unità abitativa sottostante e a essa collegato.
Infatti proprio per servire da spazio vivibile, il terrazzo deve essere dotato da elementi di protezione e chiusura sui lati esterni, quali muretti, ringhiere, colonnine o balaustre, non solo per motivi estetici, ma soprattutto per ragioni di sicurezza.
Lastrico solare: a chi appartiene?
Il lastrico solare in genere è una parte comune del condominio.
Esso infatti è incluso nell’elenco delle parti comuni dell’edificio, indicate nell’articolo 1117 del Codice Civile, insieme a tutte le altre come, per esempio, i muri, i tetti, le fondazioni, le facciate, eccetera.
Ciò significa che il lastrico è una proprietà condivisa tra tutti i condomini.
Pertanto sia il suo utilizzo, sia, come vedremo, le sue spese sono regolati dalle norme che riguardano tutti gli spazi condominiali.
Ma non è sempre così, poiché ci sono delle eccezioni.
In alcuni casi, infatti, il lastrico solare può essere di proprietà esclusiva di uno o più condomini.
Questa evenienza è regolata dall’articolo 1126 del Codice Civile.
Per sapere se il lastrico solare del proprio condominio è comune o esclusivo, è necessario consultare i documenti dell’immobile.
Innanzitutto, se è di proprietà esclusiva, deve essere indicato nell’atto di compravendita dell’unità abitativa, che riporterà anche il lastrico solare come pertinenza dell’appartamento.
Inoltre, ciò è riportato anche nei documenti condominiali, per esempio nel regolamento oppure nei verbali dell’assemblea che ha deciso la creazione o l’assegnazione del lastrico a singoli condomini.
Va sottolineato che, anche nel caso di esclusiva proprietà, il lastrico solare non perde la sua funzione principale di copertura del palazzo.
Chi paga le spese del lastrico solare?
Questo quesito è di fondamentale importanza nella vita condominiale, perché una errata ripartizione delle spese può generare discussioni tra proprietari.
L’attribuzione delle spese per la manutenzione del lastrico naturalmente dipende da chi è il proprietario del bene.
Nel caso in cui il lastrico solare è di proprietà condominiale, come appunto nella maggior parte dei casi, le spese per la sua manutenzione ordinaria e straordinaria, per il suo rifacimento e ristrutturazione sono a carico dell’intero condominio: vanno cioè ripartite tra tutti i condomini in base alla consistenza delle proprietà stabilita nelle tabelle millesimali.
Diverso è se il lastrico è di proprietà di uno o più condomini.
I condomini che ne hanno l’uso esclusivo devono contribuire per un terzo della spesa.
Gli altri due terzi degli oneri di spesa sono a carico degli altri condomini, sempre secondo i millesimi indicati nelle relative tabelle.
Chi delibera i lavori per il lastrico solare?
A decidere se fare o meno lavori di manutenzione e riparazione del lastrico solare è sempre l’assemblea condominiale.
Ciò avviene anche se il lastrico è esclusivo di un singolo condomino.
Questo dipende dal fatto che prevale la funzione principale del lastrico, ossia quella di copertura e protezione dell’edificio, e saranno quindi tutti i proprietari degli appartamenti a dover prendere decisioni in merito.
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