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Nel condominio si possono verificare spiacevoli situazioni di mancato pagamento delle spese condominiali: può capitare infatti che uno o più proprietari non paghino le rate emesse nel corso dell’anno, accumulando di fatto debiti, a volte ingenti.
In questi casi la soluzione non è né semplice né immediata.
L’amministratore di condominio deve intraprendere una serie di azioni volte a recuperare l’intero ammontare del debito, per evitare ammanchi di bilancio e non penalizzare il condominio.
D’altra parte, però, i creditori, a loro volta, ossia i fornitori di servizi che non sono stati pagati, possono rivalersi sull’intero condominio, pretendendo il recupero del credito.
Vi è poi la questione relativa alla morosità di un residente che non è il proprietario, ma un inquilino in affitto, e in questo caso la responsabilità ricade comunque sul proprietario.
Spese condominiali e ripartizione
Le rate del condominio, emesse durante il corso dell’anno secondo scadenze concordate a inizio esercizio, servono a pagare i servizi e i lavori relativi alle parti comuni dello stabile: si va dalle ristrutturazioni alla portineria, dalle pulizie alla manutenzione degli impianti, e a tutto ciò che serve a mantenere il condominio efficiente e in buono stato.
Tali spese, ordinarie e straordinarie, sono a carico dei condomini, che contribuiscono in misura proporzionale in base al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi e calcolato con apposite tabelle.
Purtroppo si possono verificare situazioni in cui un condomino o più di uno per vari motivi non paghino quanto dovuto al condominio, causando ammanchi, talvolta sostanziosi, nel bilancio o perfino l’impossibilità di pagare fornitori, manutentori, professionisti, tecnici o ditte che prestano servizi.
Condomini morosi: cosa deve fare l’amministratore?
L’amministratore si occupa delle entrate e delle uscite del condominio, riscuotendo quanto dovuto tramite le rate stabilite nel preventivo e nel consuntivo e pagando tutte le spese relative allo stabile, per garantirne il buon funzionamento e l’espletamento dei servizi necessari alla vita comune.
Tra i suoi compiti vi è l’obbligo di attivarsi per recuperare le somme non pagate e secondo l’articolo 1129 del Codice Civile è tenuto a procedere contro i morosi per ottenere le rate entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui sono maturate le quote.
In caso contrario, dato che ciò rappresenta un grave inadempimento, l’amministratore è ritenuto responsabile dei danni eventualmente subiti dal condominio e può essere revocato dall’assemblea.
Deve quindi attivarsi tempestivamente per evitare ammanchi sempre più onerosi e come primo passo generalmente invia al condomino moroso una lettera di sollecito bonario, seguita, in caso di mancato riscontro, da una diffida formale tramite un legale per intimare il pagamento entro un termine breve.
Decreto ingiuntivo e pignoramento: come funzionano
Se, nonostante i solleciti scritti, i morosi non rifondono quanto dovuto, l’amministratore deve intraprendere una complessa procedura per recuperare il credito, rivolgendosi a un avvocato anche senza espressa autorizzazione dell’assemblea, come stabilito dall’articolo 63 delle “Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie”.
Il legale incaricato presenta presso il Tribunale competente un atto di citazione, che di fatto costituisce l’inizio di una causa civile di risarcimento.
Il Giudice, in genere entro un mese dal deposito del ricorso, dopo aver verificato la documentazione presentata e l’effettiva consistenza del credito, emette un decreto ingiuntivo, con il quale intima al debitore di pagare le somme entro 40 giorni dalla notifica del provvedimento, o nel caso voglia contestare lo stesso, di presentare eventuale opposizione.
In caso di mancato pagamento del debito, il legale, tramite un professionista, quale un notaio o un visurista, fa iscrivere una ipoteca giudiziale presso l’Agenzia delle Entrate del Territorio, ufficio Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari).
Se anche dopo l’iscrizione di ipoteca il debitore non paga, viene presentato dall’avvocato l’atto di pignoramento, notificato al condomino moroso dal’ufficiale giudiziario e anch’esso trascritto presso i registri immobiliari: tale atto costituisce l’inizio dell’esecuzione forzata, che consiste nella vendita all’asta del bene immobile per recuperare la somma di denaro dovuta e risarcire il creditore.
Somme mancanti e rapporti con i fornitori
Come si può ben capire, l’iter sopra descritto non è immediato e necessita di diversi mesi, talvolta anni, per giungere a compimento.
Nel frattempo come fare a coprire le somme mancanti e a pagare i fornitori?
I fornitori che a causa della morosità non sono stati pagati possono rivalersi direttamente sui condomini debitori, dal momento che possono richiedere e ottenere dall’amministratore i dati dei condomini insolventi per intentare loro stessi un procedimento nei loro confronti.
Per il rispetto della privacy i nominativi e i dati dei morosi devono essere comunicati solo ed esclusivamente ai soggetti interessanti, senza renderli pubblici a terzi, condomini o meno che siano.
Spesso però i fornitori si rivolgono direttamente al condominio per avere il pagamento, lasciando a quest’ultimo l’onere di intentare un’azione civile contro i morosi.
Le ditte e i professionisti che hanno un credito nei confronti del condominio richiedono a questo il pagamento delle cifre spettanti, e il debito in tal caso, per scongiurare l’interruzione di servizi essenziali, viene coperto dagli altri condomini in regola, in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, con la costituzione di un fondo apposito, denominato “fondo cassa morosi“.
E se il debitore è l’inquilino?
Può capitare che a non pagare le spese condominiali non sia il proprietario, ma l’inquilino che ha preso in affitto l’appartamento.
Alcune spese relative alle parti comuni del condominio sono a carico dell’affittuario di un’unità immobiliare: l’inquilino però versa le spese di sua competenza al proprietario dell’immobile e non direttamente al condominio.
È il locatore dell’appartamento ad avere rapporti con l’amministratore e a rispondere a questo di eventuali mancati o ritardati pagamenti di spese condominiali: l’inquilino, se non paga, è responsabile nei confronti del proprietario per inadempimento contrattuale, non verso il condominio.
Pertanto in questi casi il proprietario dell’immobile è tenuto a versare quanto dovuto al condominio e poi decidere se rivalersi nei confronti del locatario, per esempio risolvendo il contratto di affitto per inadempienza.
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