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In un condominio, tra i lavori di manutenzione più frequenti, vi è il rifacimenti dei balconi.
Ciò è determinato dal fatto che si tratta di parti dell’edificio che sono particolarmente soggette a usura e a deterioramento a causa dell’esposizione continua agli agenti atmosferici, al vento e all’umidità.
Pertanto capita di frequente nella vita di un palazzo che sorga la necessità di interventi di rifacimento dei balconi in tutto o in parte, sia per ragioni di sicurezza e di stabilità sia per motivi estetici.
Ma in questi casi come vanno suddivise le spese e a chi vanno imputate?
Il caso dei balconi condominiali va incontro a molti distinguo: infatti per capire come vanno attribuite e divise le spese bisogna innanzitutto capire a chi appartengono i balconi e quale tipo di intervento deve essere fatto.
Il balcone è una parte comune?
L’articolo 1117 del Codice Civile, al comma 1, indica espressamente quali sono le parti dell’edificio da considerarsi parti comuni, ossia necessarie a tutti e di proprietà di tutti i condomini.
Esse sono:
- il terreno su cui sorge l’edificio;
- le fondazioni;
- i muri maestri, i pilastri e le travi portanti;
- i tetti e i lastrici solari;
- le facciate;
- i portoni d’ingresso, le scale, gli androni;
- i portici e i cortili.
Tale norma pertanto non cita i balconi tra le parti comuni.
Ciò fa sorgere un problema di attribuzione delle relative spese e può creare confusione, errori nella gestione amministrativa o addirittura dissapori in condominio.
Tipologie di balconi e proprietà
A chi appartengono dunque i balconi di uno stabile condominiale?
La risposta è: dipende.
Dipende cioè dal tipo di balcone di cui è dotato l’edificio.
Esistono infatti due tipologie di balconi: quelli aggettanti e quelli incassati.
I balconi aggettanti sono quelli che sporgono rispetto alla facciata del palazzo.
Essi costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare e sono considerati privati, ossia del proprietario dell’appartamento.
Non possono essere quindi considerati di proprietà comune perché non hanno una funzione per il condominio.
I balconi incassati sono quelli che sono rientranti rispetto alla facciata, sono chiusi su due o tre lati e rientrano nel perimetro dell’edificio.
Questi sono da considerarsi di proprietà del condominio, anche perché, per via della loro conformazione, possono influire sulla stabilità dell’edificio in quanto parte integrante dei muri perimetrali.
Chi deve pagare le spese di manutenzione dei balconi?
Le spese del rifacimento o della ristrutturazione dei balconi vanno imputate a seconda dei casi al singolo proprietario che gode del balcone come pertinenza privata o all’intero condominio.
Il criterio di base che deve guidare la ripartizione delle spese si basa sul principio dell’utilità comune o meno.
Gli interventi che hanno una funzione comune, cioè contribuiscono alla stabilità del palazzo o all’estetica e al decoro dell’edificio, devono essere pagati dall’intero condominio, al pari dei lavori sulle parti comuni.
Gli interventi che non rientrano in questa casistica e attengono solamente alla comodità, all’estetica e alla funzionalità del singolo devono essere pagati dal proprietario in quanto pertinenza privata.
Interventi a carico del proprietario dell’appartamento.
Se un balcone necessita di manutenzione in alcune parti che sono a uso esclusivo del proprietario dell’unità immobiliare, sarà questo a farsene carico.
Gli interventi in questione sono:
- la manutenzione, la sostituzione o l’impermeabilizzazione del pavimento del balcone;
- il rifacimento dell’intonaco dei muri interni del balcone;
- la sistemazione della ringhiera;
- la sostituzione o la riparazione di tende da sole o veneziane.
Interventi a carico del condominio
Sono da considerarsi a spese dell’intero condominio quei lavori che, come abbiamo detto, hanno una funzione comune oppure un ruolo estetico.
Essi sono:
- i frontalini, i rivestimenti esterni e tutti gli elementi decorativi che contribuiscono all’estetica e al decoro dello stabile
- i parapetti perché se rovinati o mancanti in qualche parte possono incidere sulla stabilità o sulla sicurezza di tutti.
Due casi particolari: infiltrazioni e sottobalconi
In alcune circostanze i dubbi sulla suddivisione delle spese è ancora maggiore.
È il caso delle infiltrazioni d’acqua da un balcone verso il piano inferiore o sulla facciata.
Se il balcone per conformazione o per funzione è privato, le spese di riparazione devono essere pagate dal proprietario dell’appartamento di cui il balcone è pertinenza.
Se i danni riguardano due balconi sovrapposti, di tipo incassato, le spese di sistemazione vanno ripartite tra i due condomini: il proprietario del balcone del piano superiore paga i lavori del pavimento e il proprietario del balcone sito al piano inferiore paga l’intervento inerente il soffitto o la copertura.
Un altro dubbio molto diffuso, affine al precedente, riguarda i sottobalconi.
Per sottobalcone si intende la parte inferiore della superficie calpestabile del balcone.
Nel caso di balcone incassato, vale quanto detto a proposito delle infiltrazioni, ossia le spese vanno ripartite tra i due proprietari dei due appartamenti, per esempio nel caso di caduta di calcinacci o di distacco dell’intonaco.
Nel caso di balcone aggettante, invece, essendo questo considerato di proprietà esclusiva del privato, le spese saranno a carico del proprietario.
Come vanno approvate le spese per i balconi in assemblea?
Dopo aver individuato la proprietà del balcone e il tipo di intervento da approvare, è facile capire che tutti i lavori riguardanti i balconi o parti di balconi che sono considerati parti comuni devono essere a carico dell’intero condominio.
La ripartizione delle spese avverrà in base ai millesimi di proprietà.
L’approvazione ci sarà se i voti favorevoli rappresenteranno la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.
Se riguardo ai balconi durante una stessa assemblea condominiale devono essere approvati sia lavori inerenti l’interesse comune sia lavori privati, è consigliabile procedere a votazioni separate per le due categorie di interventi, specificando in modo chiaro le attribuzioni di spesa, in modo da non incorrere in errori o in liti.
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