Come cambiano le regole del condominio post-covid

La pandemia ha modificato radicalmente la vita e le abitudini. Anche in condominio. Dove bisogna rispettare quanto previsto dal buon senso e dalla buona educazione, ma anche dalla normativa.
Avvocato Matteo Rezzonico
A cura di Avvocato Matteo Rezzonico
Pubblicato il 14/07/2020 Aggiornato il 14/07/2020
condomini

Scale, balconate e terrazze, cortili, giardini e persino la piscina. La pandemia da Covid-19 rallenta in Italia, ma negli stabili di condominio restano in vigore diverse misure precauzionali. Che devono essere osservate con buon senso, ma che non possono essere derogate, per ragioni di tutela e sicurezza collettiva.

Per evitare che l’uso delle parti comuni diventi, ad esempio, motivo di contesa fra chi abita un palazzo, occorre avere chiari alcuni principi chiave di comportamento.

L’amministratore non può vietare l’uso delle parti comuni

Di per sé, essendo le parti comuni proprietà di tutti, non possono essere vietate dall’amministratore. Si tratta, infatti, di spazi privati e comuni ai condomini, che hanno diritto di utilizzarli secondo i criteri dettati dall’articolo 1102 del codice civile, che recita: «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa». Ciò vale, ovviamente, per quelle parti che sono legittimamente fruibili (cioè agibili).

Prevalgono le regole di salubrità

Le regole di salubrità però prevalgono: vanno stabilite regole e turni per evitare il sovraffollamento.

Se fra i poteri dell’amministratore non c’è quello di poter vietare l’accesso a una proprietà privata ciò non toglie che (a fronte dell’emanazione e della necessità di applicare le norme di contenimento che si sono succedute e stratificate nelle ultime settimane per contenere l’emergenza da coronavirus) si debbano però stabilire alcune regole che impediscono casi di sovraffollamento. Di conseguenza, anche se all’amministratore non competono compiti di polizia e il rispetto delle normative è un onere di cui rispondono i singoli condomini, è tuttavia opportuno che l’amministratore provveda alle necessarie informative, circa le misure di distanziamento ed igiene che devono essere rispettate anche nelle parti comuni, e che abbia altresì disposto misure straordinarie e periodiche di sanificazione.

Cortile, giardino o piscina in condominio: possibile la fruizione a turno

Nel caso, pertanto, in cui in uno spazio (che sia un giardino, un cortile o un terrazzo) non ci sia l’ampiezza tale da permettere il distanziamento di almeno un metro fra più i potenziali utilizzatori in contemporanea, il godimento di questi beni andrà regolamentato: ad esempio con l’introduzione di una fruizione a turni.

Piscina in condominio: l’esempio più “delicato”

Un esempio pratico – emblematico anche se non sono in tanti a disporne – è quello della piscina in condominio. Situazione che riguarda perlopiù i condomini delle città di mare o dove ci sia una piscina installata su un tetto. Dal 25 maggio, così come stabilito dal d.p.c.m. del 17 maggio 2020, è consentita, nel rispetto delle norme di distanziamento sociale e senza alcun assembramento, l’attività sportiva di base e l’attività motoria in genere anche nelle piscine. Tale spazio – se richiesto dagli abitanti – deve essere riattivato dall’amministratore, ma sarà sottoposto a tutte le regole di precauzione imposte agli impianti professionali (pubblici o privati). Il condominio dovrà inoltre farsi carico (la spesa sarà suddivisa per millesimi) della sanificazione. Peraltro la spesa di panificazione, visto il carattere di urgenza, non necessità (né per questa né per altre parti) del via libera preventivo dell’assemblea.

Fonti / Bibliografia

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