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Il condominio, per definizione, è un insieme di proprietà private, costituite da unità immobiliari e loro pertinenze e/o box o posti auto, che condividono delle parti comuni, quali scale, androni, cortile, giardino, locali di servizio e così via.
All’interno di un complesso condominiale possono anche esserci degli spazi adibiti ad attività commerciali di vario genere: il proprietario è anch’esso un condomino e partecipa alla cosa comune in base ai millesimi di proprietà.
Tra le possibili attività presenti in un condominio vi sono quelle legate alla ristorazione, come le pizzerie, le gelaterie e soprattutto i bar: collocati in un luogo strategico per la presenza di tante persone e potenziali clienti, il locale però deve rispettare diverse norme, tra cui quelle relative ai limiti di rumorosità.
Fermo restando che un indirizzo può essere dato dal regolamento di condominio, la legge impone dei precisi limiti massimi di decibel e in alcuni casi l’insonorizzazione del locale diventa obbligatoria.
Bar e problemi legati al rumore
Se nel condominio è presente un’attività di questo tipo, uno dei problemi che possono sorgere è quello legato al rumore.
Il bar infatti per la sua stessa natura e per la sua gestione può generare:
– schiamazzi, musica, rumore legato al viavai della clientela, problema che si acuisce nelle ore serali;
– rumori derivanti dalla frequentazione, per esempio spostamento di sedie e tavolini;
– rumori dovuti a macchinari e apparecchi utilizzati nell’esercizio, quali macchine per il caffè, frigoriferi, unità esterne dei condizionatori, macchinari per le pulizie, lavastoviglie;
– carico e scarico di merci, specie nelle prime ore del mattino.
Ma fino a che punto il rumore è normale e quando invece va arginato?
La legge stabilisce con l’articolo 844 del Codice Civile che le emissioni rumorose non debbano superare la soglia della normale tollerabilità, che, tenuto conto della sensibilità media individuale e delle caratteristiche delle zona, per esempio se in aperta campagna o in un centro cittadino, non deve superare di giorno i 5 decibel in più rispetto al normale rumore di fondo e di notte i 3 decibel in più.
Ruolo del regolamento di condominio e dei regolamenti comunali
Oltre a tali principi generali di legge, occorre poi porre attenzione ai regolamenti specifici.
Le amministrazioni locali stabiliscono nei propri regolamenti anche gli orari degli esercizi commerciali e ristorativi, stabilendo in genere la chiusura dei locali adibiti a bar tra la mezzanotte e l’una, talvolta con deroghe fino alle 2 di notte nel week end; mentre in altri casi gli ordinamenti locali anticipano la chiusura alle 22, per esempio nelle zone residenziali.
A ciò si aggiungono le eventuali indicazioni contenute nel regolamento condominiale, specie se contrattuale, e quindi del tutto vincolante.
Questo può contenere specifici divieti, quali, per esempio, l’uso degli spazi esterni di notte, oppure prescrizioni relative agli orari di chiusura, indicando il termine dell’attività entro una certa ora serale.
Per conoscere in dettaglio le indicazioni di questi regolamenti, qualora ci si trovi ad avere problemi di rumori nel bar presente in condominio, è bene consultare la relativa documentazione del Comune di residenza e del condominio, magari chiedendo chiarimenti all’amministratore.
Insonorizzazione di un bar in condominio: cos’è e quando è obbligatoria
Una delle soluzione possibili per ovviare il problema della rumorosità di un bar posto in condominio è rappresentata dalla insonorizzazione.
Si tratta di una misura tecnica volta a ridurre il rumore generato dal locale, limitandone la trasmissione all’esterno, e quindi agli altri condomini.
L’ambiente viene isolato dal punto di vista acustico attraverso l’utilizzo di materiali specifici che vengono posti su soffitti, pavimenti e pareti e che in genere sono pannelli fonoassorbenti o fonoisolanti.
Ma l’insonorizzazione del bar condominiale è obbligatoria?
Non è obbligatoria, ossia non esiste una legge che imponga a tutti i bar collocati in un complesso condominiale di adottarla, ma ci possono essere delle circostanze che la rendono necessaria e persino imprescindibile, tra cui:
– se i rumori del bar superano i limiti previsti dalle normative nazionali o dai regolamenti comunali;
– se il regolamento condominiale fissa dei limiti di decibel, che vengono invece oltrepassati;
– se i condomini protestano per il fastidio e il disagio, documentandoli con misurazioni acustiche.
Cosa fare se il bar in condominio arreca disturbo?
Nonostante le regole esistenti, vi possono essere casi in cui il fastidio diventa intollerabile per gli altri condomini.
Questi per cercare di risolvere la situazione e per tutelarsi possono agire innanzitutto rivolgendosi all’amministratore di condominio e facendo presente che il rumore impedisce le normali attività: dato che il proprietario del bar è anch’egli un condomino, può essere richiamato dall’amministratore a rispettare i limiti.
È bene poi, come abbiamo visto in precedenza, consultare sia il regolamento condominiale per capire se contenga indicazioni in merito, sia il regolamento comunale per capire quali sono i decibel massimi concessi: si può così effettuare una misurazione tecnica per stabilire se il rumore del bar eccede e di quanto.
Tramite l’amministratore si può chiedere al gestore del bar di porre rimedio, limitando le emissioni, riducendo gli orari di apertura serale o l’uso degli spazi esterni, oppure attuando una insonorizzazione del locale.
Il gestore del bar ha degli obblighi e delle responsabilità civili e amministrative e risponde dei problemi e dei danni arrecati agli altri.
Inoltre, nei casi più gravi, può anche configurarsi il reato di disturbo alla quiete pubblica, previsto dall’articolo 659 del Codice Penale, procedibile a querela di parte.
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