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Quando in un condominio vengono eseguiti dei lavori, può capitare che questi vadano a toccare in qualche modo parti private di alcune unità immobiliari.
Diverse sentenze degli ultimi anni hanno confermato un principio sostanziale, e cioè che l’assemblea condominiale può prendere decisioni solo ed esclusivamente sulle porzioni comuni del condominio, e non può approvare delibere né avallare interventi di alcun tipo su nessuna delle parti private appartenenti a singoli condomini.
Quali sono le parti comuni in un condominio
Come sancito dall’articolo 1117, comma 1, del Codice Civile, le parti comuni di un edificio condominiale appartengono a tutti i condomini in quanto sono necessarie all’uso comune.
Le parti comuni sono:
– il suolo dove sorge il palazzo e le fondazioni;
– i muri, le travi portanti, i pilastri;
– i tetti, i sottotetti e i lastrici solari;
– le facciate;
– i cortili e i portici;
– i portoni, gli androni, le scale;
– i locali e gli spazi comuni, quali parcheggi, garage, portineria, spazi per i bidoni della spazzatura;
– gli impianti idrici e fognari, i sistemi di distribuzione di gas e corrente elettrica, gli ascensori, il sistema di riscaldamento, gli impianti per la ricezione televisiva e satellitare.
Al di fuori di queste parti, le unità immobiliari e le loro pertinenze, ossia appartamenti, cantine, posti auto e box di proprietà, sono private.
Su cosa può decidere l’assemblea condominiale?
L’assemblea condominiale, riunita in sessione ordinaria o straordinaria, può prendere decisioni solo ed esclusivamente per quello che riguarda i beni e i servizi comuni.
Può decidere pertanto interventi di rifacimento o di manutenzione sulle porzioni di condominio che sono di proprietà condivisa, con le maggioranze previste dalla legge.
L’assemblea non può in alcun modo approvare delibere che prevedano lavori attinenti a proprietà esclusive, ossia agli appartamenti privati, ai balconi, ai box o alle cantine di singoli condomini.
Cosa succede se l’assemblea condominiale approva interventi su parti private?
Se l’assemblea deliberasse qualsiasi tipo di intervento su proprietà private, tale delibera sarebbe da considerarsi nulla o annullabile.
Ogni condomino infatti può impugnare la decisione assembleare entro un termine di 30 giorni, così come previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile, in quanto si tratta di una delibera che va oltre le competenze giuridiche dell’assemblea.
Tali decisioni possono essere valide e quindi divenire esecutive soltanto qualora il diretto interessato, proprietario della porzione eventualmente coinvolta nell’intervento, sottoscriva la delibera dando il proprio voto favorevole e il proprio consenso.
Alcune sentenze della Cassazione su decisioni assembleari e proprietà privata
Negli anni più recenti diverse sentenze della Cassazione hanno ribadito l’inviolabilità della proprietà privata.
La sentenza n. 5528 del 2025 ha annullato le delibere assembleari con cui in un condominio si autorizzavano degli interventi su balconi appartenenti a singoli condomini, cioè su beni di proprietà esclusiva, senza il consenso dei titolari.
La sentenza della Cassazione n. 16893 del 2025 ha invece annullato una decisione con cui l’assemblea approvava un intervento sul tetto passando dall’abitazione privata posta all’ultimo piano dello stabile, senza avere il consenso del diretto interessato.
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