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Il proprietario di un appartamento in cui non abita, posto in un edificio condominiale, può decidere di destinare l’immobile a vari usi. Oltre alla tradizionale locazione, una possibile attività per mettere a reddito l’immobile può essere quella di affittacamere.
Un’attività di questo tipo può causare disagio e talvolta anche controversie e liti tra condomini a causa del rumore, del viavai continuo di persone, della presenza di ospiti sempre diversi e dell’uso da parte di questi degli spazi comuni.
Ma si può sempre volgere l’attività di affittacamere in condominio? Quali sono le regole da seguire per non avere problemi? E viceversa, cosa possono fare gli altri condomini se non sono d’accordo?
La legge a tal proposito è chiara: non si può vietare questo tipo di destinazione d’uso al proprietario, a meno che ciò non sia espressamente indicato nel regolamento contrattuale di condominio e a patto che chi svolge questa attività si attenga a regole precise.
In cosa consiste l’attività di affittacamere
Si tratta di una forma di ospitalità extra-alberghiera, che è prevista dalla normativa italiana e che è disciplinata dal Decreto Legislativo n. 79 del 23 maggio 2011, il cosiddetto Codice del Turismo, all’articolo 12, insieme ad altre attività simili, come bed and breakfast, ostelli, foresterie e case vacanze.
L’affittacamere è definito come struttura ricettiva composta da camere ubicate in uno o più appartamenti ammobiliati all’interno di uno stabile che forniscono un alloggio ed eventualmente anche altri servizi complementari, come le pulizie o la colazione.
Si può svolgere l’attività di affittacamere in condominio?
Il proprietario di un appartamento può disporre della sua proprietà liberamente: non c’è nessuna legge che possa impedirgli di farne l’uso che vuole e di trasformare la propria unità abitativa in un’attività di affittacamere.
Egli, qualora decida in tal senso, non deve svolgere alcun adempimento nei confronti del condominio in cui è collocato l’immobile: non deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea e non deve darne comunicazione.
Quali sono le regole per svolgere l’esercizio di affittacamere
Se si possiede un appartamento e si vuole intraprendere questa attività, naturalmente è necessario seguire delle regole precise di carattere amministrativo e fiscale.
La normativa di riferimento nazionale, come abbiamo detto, è il Codice del Turismo, ma esistono poi delle norme regionali che sono tra loro differenti e che è necessario consultare preventivamente.
Se si intende svolgere questa attività, dal momento che essa è equiparabile ad altre forme di ospitalità turistica aventi scopo commerciale, è necessario presentare una SCIA, ossia una Segnalazione certificata di inizio attività, presso il Comune in cui è situato l’immobile.
Il Comune richiederà una serie di documenti, come la planimetria dell’immobile, il certificato di agibilità, la polizza assicurativa.
Inoltre, chi svolge l’attività di affittacamere in modo continuativo e costante, dal momento che si tratta di un’attività d’impresa, deve anche aprire una partita IVA e iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio competente.
Il condominio può vietare l’attività di affittacamere?
Se il proprietario dell’appartamento destinato ad affittacamere segue in modo corretto tutte le regole, è libero di avviare un0attività che preveda questa forma di ospitalità.
C’è un unico caso in cui non può farlo: la presenza di un divieto nel regolamento contrattuale del condominio.
Soltanto un regolamento contrattuale, infatti, può prevedere delle limitazioni all’uso di un appartamento, indicando in modo esplicito quali tipi di utilizzi sono vietati.
Negli ultimi anni, proprio per prevenire eventuali problemi di questo genere e definire in modo più preciso le regole della convivenza, negli edifici di nuova costruzione vengono inserite clausole apposite in tal senso, che indicano la possibilità o meno di destinare le unità abitative a scopi di tipo ricettivo.
Pertanto il consiglio, sia ai condomini in caso di problemi, sia a chi vuole intraprendere questo esercizio è quello di consultare preventivamente il regolamento contrattuale, se esistente.
Viceversa, in mancanza di un regolamento condominiale di natura contrattuale o in mancanza al suo interno di indicazioni esplicite in tal senso, i condomini, qualora contrari alla presenza di un affittacamere in condominio, non possono vietarla con una delibera assembleare presa a maggioranza.
Il condominio infatti non può fissare limiti o condizioni su beni di proprietà esclusiva e di fatto non può decidere in quale modo il singolo possa utilizzare il proprio immobile.
In linea teorica solo un regolamento approvato all’unanimità in sede di assemblea potrebbe vietare l’affittacamere, ma – in relazione all’unanimità – questa dovrebbe includere anche il voto del proprietario interessato a svolgere l’attività ricettiva.
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