Contenuti trattati
Il condominio è un’unione di più proprietari che condividono diritti e doveri per quanto riguarda le parti comuni e che si occupano della gestione e delle spese relative a queste.
In genere, quando si parla di condominio, spesso ci si immagina grossi stabili costituiti da moltissime unità immobiliari.
In realtà, esistono anche condomini molto piccoli: si tratta dei cosiddetti condomini minimi, che in parte seguono le regole generali dei complessi condominiali e in parte sono regolati da norme semplificate.
Cosa si intende per condominio minimo
Si tratta di un condominio costituito da almeno due unità immobiliari e da due diversi proprietari.
Questi, esattamente come i grandi condomini, condividono l’uso, la responsabilità e le spese delle parti comuni, come gli androni, le scale, gli ascensori, i cortili, i giardini ecc.
Ciò significa che anche per queste tipologie di condominio ogni proprietario non può escludere l’altro dall’uso delle parti comuni e deve collaborare alla gestione di queste.
Anche se non c’è un limite massimo, in genere si definisce come piccolo condominio quello composto da 2 a 8 appartamenti.
La costituzione del condominio minimo si forma di diritto senza bisogno di formalità burocratiche, di delibere o di atti notarili: esso sussiste nel momento in cui lo stabile include due unità immobiliari appartenenti a due proprietari diversi.
Quali sono le caratteristiche del condominio minimo
A differenza dei normali condomini, esso presenta alcune specificità e semplificazioni.
Il primo aspetto da sottolineare è l’assenza dell’obbligo dell’amministratore: infatti, mentre tutti i condomini con più di 8 appartamenti devono avere per legge un amministratore, il condominio minimo può essere amministrato anche senza questa figura professionale, per quanto riguarda la gestione delle spese o la convocazione delle assemblee.
La seconda caratteristica è l’assenza dell’obbligo di avere un regolamento condominiale: non è quindi necessario redigerlo per iscritto, a meno che i proprietari decidano diversamente e adottino un regolamento per chiarire gli aspetti della gestione e dell’uso delle parti comuni.
Oltre a queste due differenze fondamentali, si può aggiungere una considerazione di buon senso: è più facile prendere decisioni e mettersi d’accordo sui vari aspetti della vita condominiale quando si è in pochi, rispetto a quando ci sono centinaia di proprietari.
In linea generale, quindi, il condominio minimo presenta una gestione semplificata e più snella.
Obblighi e regole del condominio minimo
Alcuni aspetti riguardanti questo particolare tipo di condominio sono comuni ai condomini normali.
Si tratta di regole stabilite dal Codice Civile e da obblighi che si applicano indipendentemente dal numero di proprietari e di appartamenti presenti:
- assemblea condominiale: va convocata almeno una volta all’anno come in tutti gli altri condomini, per approvare il bilancio consuntivo e preventivo e per prendere decisioni comuni;
- maggioranze: le decisioni in assemblea vengono prese con le stesse maggioranze previste per i normali condomini, e in caso di due soli proprietari si può approvare una delibera solo all’unanimità;
- spese: sia le spese ordinarie sia quelle straordinarie vengono ripartite in base a quanto prescritto dall’articolo 1123 del Codice Civile, ossia in base ai millesimi di proprietà; qualora non esista una tabella millesimale, possono essere divise in parti uguali;
- parti comuni: vale anche in questo caso il contenuto dell’articolo 1102 del Codice Civile, secondo il quale i condomini non possono impedire agli altri l’uso delle parti comuni e non possono alterarne la destinazione d’uso.
Quali sono i vantaggi dei condomini minimi
Il condominio minimo presenta alcuni vantaggi in termini di semplificazione.
Ecco i principali:
- costi minori, per l’assenza della figura dell’amministratore e per le minori spese gestionali;
- rapporti diretti tra i condomini, che quindi possono mettersi d’accordo più facilmente su lavori da eseguire, su regole di convivenza, su spese da effettuare;
- gestione semplificata grazie alla mancanza degli obblighi relativi a amministratore e regolamento.
Ti potrebbe interessare anche:
