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Momento ideale quello attuale per chi vuole comprare casa accendendo un mutuo. Se in generale, la banca concede un importo del finanziamento sulla base del valore dell’immobile da acquistare che non supera l’80% stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente, da gennaio a settembre 2020 l’importo medio erogato dalle banche ai mutuatari è cresciuto in un anno del 5,8% arrivando a 136.630 euro*.
Ma oltre all’importo, a dare un aiuto concreto per gli aspiranti mutuatari i tassi proposti dalle banche alla clientela finale che, non solo sono rimasti contenuti, ma a partire da maggio, soprattutto quelli fissi, hanno ripreso a scendere ulteriormente, stabilizzandosi a settembre su livelli ancor più bassi rispetto a inizio anno**.
I mutui a tasso fisso dominano il mercato
Il dubbio amletico “fisso o variabile?” sembra ormai non affliggere più gli aspiranti mutuatari ed essendo minimo lo scarto tra le due tipologie di tasso proposto alla clientela, come rivela l’Osservatorio, la quasi totalità di chi ha presentato domanda di finanziamento tra gennaio e settembre (97%) lo ho fatto per un tasso fisso contro ’87% lo scorso anno.
Il tasso di interesse, elemento caratterizzante il mutuo, è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato. Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs mentre per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.
Così la tanto temuta inversione del trend sui tassi dei prestiti per la casa non è ancora avvenuta e anzi tarderà ad arrivare. Ma non solo i tassi non sono saliti, ma hanno anche raggiunto lo scorso mese una percentuale più bassa del minimo registrato durante il 2016. Secondo quanto rende noto l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) a settembre il costo dei mutui – sintetizzato dall’andamento dei tassi fissi e variabili e influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di prestito – è risultato pari all’1,97%, contro il 2,05% fatto segnare nello stesso periodo dello scorso anno (era il 2,11% ad agosto 2017 e 5,72% a dicembre 2007).
Sul totale di quanto erogato dalle banche, i due terzi dei mutui sono a tasso fisso. L’indagine quindi conferma che il tasso fisso resta il prodotto più gettonato, con l’81,7% delle erogazioni nel corso del terzo trimestre, circa l’8% in più rispetto allo scorso anno. Sono ancora molti i mutuatari che preferiscono affidarsi alla rata fissa, visto che le migliori offerte si attestano sotto il 2%.
Tasso fisso o variabile: quali differenze?
Quando si decide di contrarre mutuo l’elemento più importante è proprio il tasso di interesse, generalmente distinto in fisso e variabile. È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.
Il tasso di interesse fisso è così chiamato perché resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile Lo svantaggio quindi è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.
Il tasso di interesse variabile invece può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari. Il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. È bene aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. Tale tasso è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, e comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.
Surrogare il mutuo
I tassi estremamente bassi, uniti alla voglia di risparmiare di molte famiglie, hanno determinato anche un aumento del peso percentuale delle surroghe, che continuano ad essere una fetta importante del mercato; tra gennaio e settembre, più di 1 richiesta su 3 (36%) è stata destinata alla surroga, valore in aumento rispetto allo scorso anno quando la percentuale era pari al 22%.
Grazie alla cosiddetta surroga è possibile cambiare il contratto di mutuo trasferendo il mutuo ad un’altra banca che offra condizioni economiche più vantaggiose.
Cosa significa la surroga del mutuo
È la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e attualmente, dopo alcune modifiche introdotte con leggi successive, l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario a introdurre in Italia la surroga, ossia la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendone uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria.
*Così emerge dai dati dell’Osservatorio congiunto realizzato da Facile.it e Mutui.it su un campione di oltre 133.000 domande di finanziamento.
**Secondo le simulazioni di Facile.it, per un mutuo al 70% da 126.000 euro per 25 anni i migliori tassi fissi (TAEG) rilevati a settembre variano nel range 0,93% – 1,06%, con una rata compresa tra 463 e 468 euro, mentre a gennaio 2020, per lo stesso finanziamento, i valori oscillavano nel range 1,23% – 1,34%, con una rata tra i 479 e i 486 euro. Conti alla mano, sottoscrivere oggi questa tipologia di mutuo costa circa 6.000 euro in meno rispetto a inizio anno. Più stabile la situazione legata ai tassi variabili; per un mutuo con le stesse caratteristiche (LTV al 70%, finanziamento da 126.000 euro per 25 anni) i migliori variabili rilevati a settembre variano nel range 0,72% – 0,94%, con una rata compresa tra 451 e 462 euro, valore in linea con quelli di inizio anno. I tassi proposti alla clientela sono addirittura più bassi per finanziamenti con LTV inferiore; per un mutuo ventennale da 100.000 euro al 50%, il miglior tasso (TAEG) disponibile su Facile.it è pari a 0,67% se fisso e a 0,58% se variabile.
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