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Il bed and breakfast è una forma di alloggio che spesso viene scelta dai turisti per le sue caratteristiche di ospitalità e per la maggiore economicità rispetto ai tradizionali hotel, esattamente come avviene per l’affittacamere.
Per tale ragione chi è proprietario di una casa, specie di buone dimensioni, può avere l’idea di destinare una parte della propria abitazione a tale attività, anche per incrementare il reddito familiare.
Naturalmente ci sono delle regole da seguire, sia a livello nazionale, sia a livello locale.
Esse stabiliscono quali sono le caratteristiche e i requisiti di questo tipo di alloggio e qual è l’iter burocratico per ottenere l’autorizzazione per trasformare una parte della casa in attività ricettiva.
Se poi l’abitazione da destinare a bed and breakfast si trova in un condominio, occorre anche conoscere quale sono le regole da questo punto di vista, ossia se è possibile farlo e se occorre chiedere il permesso.
Che cos’è un bed and breakfast
L’espressione inglese indica semplicemente che la struttura ricettiva offre un letto, ossia l’alloggio, e la colazione.
Si tratta di una forma di attività ricettiva a conduzione familiare in cui il gestore offre una camera per il pernottamento e appunto la colazione.
Perché si parli di bed and breakfast, detto comunemente b&b, è indispensabile che il proprietario della casa abiti nella stessa abitazione.
In Italia la normativa di riferimento è il Codice del Turismo, ossia il Decreto Legislativo n. 79 del 23 maggio 2011, articolo 12, che inserisce il bed and breakfast nell’elenco delle strutture ricettive extra alberghiere e lo definisce come attività a conduzione familiare.
Ogni regione italiana ha una propria regolamentazione, per cui chi desidera avere informazioni più dettagliate relative alla propria zona è bene che consulti i regolamenti regionali di riferimento.
Quali servizi deve offrire un bed and breakfast
Per la sua stessa natura il b&b deve offrire primariamente un alloggio per dormire e una colazione.
La stanza deve essere completa di tutto il necessario per la permanenza degli ospiti e quindi è dotata di un letto, un armadio, dei comodini, delle sedie, delle lampade e un cestino per i rifiuti.
Il bagno può essere esclusivo o condiviso con altri ospiti, ma deve essere dotato di tutto: lavabo, wc, specchio con presa di corrente, vasca da bagno o doccia.
L’altro servizio importante e necessario è la colazione.
Si tratta spesso del fiore all’occhiello di queste strutture, perché spesso è abbondante e di qualità ed è costituita da cibi fatti in casa o realizzati con prodotti locali e a km zero.
Oltre a questi servizi essenziali, vi sono la pulizia quotidiana dei locali, quali stanze, bagni e servizi o aree comuni, e il cambio di biancheria.
Inoltre il bed and breakfast può dotarsi di servizi accessori, che possono risultare particolarmente interessanti per il turista, come per esempio visite guidate a luoghi o musei, noleggio di biciclette, convenzioni con ristoranti e trattorie della zona.
Caratteristiche necessarie per aprire un bed and breakfast
Per poter aprire un bed and breakfast, ci devono essere dei requisiti ben precisi.
La struttura deve:
- avere un numero di camere che varia da regione a regione, ma che in genere possono essere tra le 3 e le 6 stanze;
- avere stanze di dimensioni minime di 14 metri quadri per una camera doppia e di 9 mq per una singola;
- possedere uno o più bagni, esclusivi o condivisi, con una dotazione completa di servizi;
- permettere a chi alloggia di raggiungere la propria stanza senza passare da altre camere da letto o da servizi comuni;
- essere in regola con i requisiti urbanistici ed edilizi, di sicurezza e igienico-sanitari;
- avere impianti elettrici, gas e riscaldamento a norma.
Inoltre il proprietario deve risiedere nella stessa casa.
Questa condizione è indispensabile nel caso di attività a carattere non imprenditoriale.
Per aprire un bed and breakfast occorre avere una partita IVA?
Nella maggior parte dei casi l’attività di b&b è un’attività occasionale e non imprenditoriale.
Per tale motivo non è necessario aprire una partita IVA, e i redditi derivanti dall’attività ricettiva saranno inseriti nella propria dichiarazione dei redditi annuale alla voce “redditi diversi”.
Per rientrare in questa situazione occorre naturalmente che il bed and breakfast rimanga appunto un’attività non imprenditoriale e perciò deve avere le seguenti caratteristiche:
- il b&b deve essere gestito dal titolare e proprietario dell’immobile, anche insieme alla sua famiglia;
- il titolare deve avere residenza nello stesso immobile adibito a struttura ricettiva;
- la struttura può ospitare al massimo 10-20 posti letto in base alle specifiche normative regionali;
- il b&b deve rimanere chiuso per almeno 90 giorni all’anno.
Qualora invece questi limiti vengano superati, il bed and breakfast diventa un’attività commerciale vera e propria e allora il titolare deve aprire una partita IVA rivolgendosi al commercialista di fiducia.
Ciò può avvenire, per esempio, se non vi è mai una chiusura durante l’anno, o se i posti letto sono di più, oppure ancora se gli immobili adibiti a b&b sono diversi configurando così un’impresa a tutti gli effetti.
Come si fa ad aprire un bed and breakfast?
Per aprire un b&b occorre effettuare una serie di step, in modo da essere in regola.
Va sottolineato che questi obblighi vanno rispettati sia nel caso di un bed and breakfast occasionale sia nel caso di attività imprenditoriale, con la sola differenza, come abbiamo visto, dell’apertura o meno della partita IVA.
Per avviare un b&b occorre:
- presentare una SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, presso lo Sportello unico per le attività produttive del Comune di competenza;
- richiedere l’autorizzazione presso la ASL di competenza per poter somministrare la colazione;
- richiedere il CIN, ossia il Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio dall’1 gennaio 2025 per tutte le strutture ricettive, tramite il portale BDSR del Ministero del Turismo;
- comunicare alle autorità di Pubblica Sicurezza entro 24 ore i dati anagrafici, i documenti d’identità degli ospiti e la data di arrivo e partenza, tramite un apposito portale della Polizia di Stato.
Si può aprire un bed and breakfast in condominio?
Se l’immobile è una casa indipendente, naturalmente non sorge nessun problema per l’apertura di un b&b.
Nel caso in cui, invece, l’abitazione in questione è un appartamento situato all’interno di un condominio, il primo dubbio che sorge è se si può fare questa attività o se è vietato.
Non è vietato in alcun modo aprire questa attività in un condominio: è quindi possibile adibire una parte dell’appartamento all’alloggio di turisti ed è del tutto legale.
L’unica situazione in cui non si può fare è se il divieto è scritto in modo esplicito e specifico nel regolamento di condominio.
Tale proibizione può essere contenuta nel regolamento contrattuale, ma potrebbe anche essere inserita nel regolamento assembleare, con il requisito di un voto all’unanimità, altrimenti la clausola relativa al veto ai bed and breakfast non è valida.
In più, non è necessario nemmeno richiedere l’autorizzazione dell’assemblea, in quanto, mantenendo una finalità abitativa, non comporta cambio di destinazione d’uso.
Naturalmente le uniche regole che valgono in uno stabile condominiale sono quelle dettate dal buon senso, ossia il rispetto degli altri condomini e delle parti comuni, non arrecando disturbo né danni alle cose.
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