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Nella vita del condominio ci possono essere dei momenti particolari in cui un amministratore si trova a gestire le normali incombenze anche dopo la scadenza del suo mandato.
Tecnicamente si parla di “prorogatio imperii“, un istituto giuridico che consente al titolare di una carica o di un potere di proseguire nell’espletamento delle sue funzioni oltre la fine dell’incarico stesso.
Ma cosa significa esattamente nella pratica? E quali sono in queste situazioni i poteri, gli obblighi e i limiti del suo operato?
L’amministratore in proroga deve rispettare dei confini netti per quanto riguarda le sue azioni e mantiene alcune funzioni che permettono al condominio di continuare ad avere una gestione, ma non può operare su determinate materie.
Amministratore in proroga: cosa significa e in quali circostanze opera
Un condominio si trova ad avere un amministratore “in prorogatio” in tre casi:
- quando vi è la scadenza del mandato annuale senza riconferma;
- quando l’amministratore ha dato le dimissioni;
- quando l’assemblea condominiale ha revocato il mandato all’amministratore.
In altre parole, per i motivi appena esposti, un condominio potrebbe trovarsi per un breve periodo senza amministratore in attesa della nomina del successore.
La legge ha pertanto previsto questo istituto giuridico per permettere la prosecuzione automatica dei poteri dell’amministratore in misura temporanea.
Ciò è necessario per garantire la continuità gestionale del condominio fino alla nomina di un successore e per permettere le normali funzioni necessarie all’espletamento delle incombenze ordinarie.
In tal modo si evita un vuoto gestionale e amministrativo.
Quali sono gli obblighi e i poteri di un amministratore in proroga?
In questa fase l’amministratore è tenuto a espletare tutta una serie di attività e incombenze necessarie per evitare danni, ritardi o problemi al condominio.
Il suo potere è limitato alla sola gestione ordinaria, ossia:
- manutenzione ordinaria delle parti comuni;
- emissione e incasso delle rate individuate nel preventivo annuale;
- pagamento di bollette e fornitori;
- azioni urgenti e non prorogabili.
Inoltre l’amministratore ha un obbligo ben preciso: convocare nel modo più tempestivo possibile l’assemblea condominiale per la nomina del nuovo amministratore.
Solo in tal modo il condominio può superare questa fase transitoria e dare incarico a un nuovo professionista.
L’attività dell’amministratore in proroga, proprio per sua natura, non ha limiti temporali fissi e prestabiliti: cessa al momento della nomina del successore designato dall’assemblea.
Cosa non può fare l’amministratore in proroga
Dal momento che le sue funzioni devono essere limitate alla gestione ordinaria per il buon andamento della vita del condominio, questa figura di amministratore temporaneo non può occuparsi di ciò che esula da tali limiti.
Egli cioè non può prendere iniziative o decisioni relative a lavori e interventi di amministrazione straordinaria.
L’amministratore in proroga, per esempio, non può incaricare ditte o chiedere preventivi per lavori straordinari, né avviare lavori non urgenti e differibili.
L’unica eccezione riguarda invece attività e interventi urgenti che, se non fatti, possono danneggiare il condominio, come risolvere perdite d’acqua, guasti agli impianti, rottura di tubature, riparazioni di cornicioni, ossia tutti quelle cose che non possono essere rimandate perché potrebbero arrecare danni alle parti comuni o alle unità immobiliari e risultare pericolose per le persone.
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