Agevolazione prima casa e i controlli dell’Agenzia delle entrate, soggetti a precise scadenze

Per gli immobili acquistati fruendo dei benefici prima casa l'Agenzia delle Entrate può effettuare dei controlli in merito ai quali occorre essere ben informati.
Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 12/05/2022 Aggiornato il 12/05/2022
agevolazione prima casa

Chi intende acquistare un immobile può fruire, se sussistono le condizioni previste dalla legge, dell’agevolazione prima casa. Attenzione in tal caso ai controlli che in un secondo momento può effettuare l’Agenzia delle Entrate.

Agevolazione prima casa: in che cosa consiste

Quando si compra casa occorre pagare delle imposte allo Stato con importi diversi a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione ovvero un soggetto privato. Così se si acquista da un’impresa, la compravendita è soggetta ad IVA, con aliquota pari al 10%. Andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alla Agenzia delle Entrate, l’imposta di registro, quello ipotecaria e quella catastale, del valore fisso di 200 euro ciascuna. Se si acquista casa da un privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione e avranno tali misure:

  • Imposta di registro: 9%
  • Imposta ipotecaria: 50 euro
  • Imposta catastale: 50 euro

Tali imposte sono ridotte qualora si acquisti la prima casa. Così se la compravendita è soggetta ad Iva, l’aliquota applicabile non è più al 10 bensì al 4 per cento e le imposte ipotecaria, catastale e di registro hanno misura fissa di 200 euro. Se si acquista la prima casa da un soggetto privato o da un’impresa ma senza Iva, l’imposta di registro è al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale hanno misura fissa di 50 euro.

Per avere l’agevolazione prima casa, l’immobile da acquistare non deve essere di lusso né di pregio, quindi non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) e A9 (palazzi di eminenti pregi artistici e storici e castelli. L’abitazione inoltre deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la sua residenza. Nell’atto di acquisto il compratore deve allegare una dichiarazione, a pena di decadenza, in cui dichiara di voler trasferire la sua residenza. Se l’immobile si trova in un Comune diverso da quello in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, deve essere comunque nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività di studio, di volontariato e sportive.

Quali controlli effettua l’Agenzia sulle compravendite effettuate con l’agevolazione “prima casa”

Gli uffici dell’Agenzia delle entrate controllano gli atti per i quali è stata richiesta l’applicazione dei benefici “prima casa” per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. Per effettuare questo controllo, gli uffici devono rispettare precise scadenze. In particolare, la verifica va fatta, entro i seguenti termini:

  • tre anni dalla data di registrazione dell’atto
  • tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dell’acquirente per il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile
  • tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefici
  • tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per vendere la casa preposseduta, nel caso di riacquisto di altra casa di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.

In mancanza dei requisiti, gli uffici revocano l’agevolazione, recuperando le imposte dovute nella misura ordinaria e applicando la sanzione del 30% sulla differenza.

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