Affitti: lo sfratto per mancato pagamento dei canoni

Molti inquilini si trovano, loro malgrado, nell'impossibilità di corrispondere quanto dovuto: una situazione che nell’ultimo anno è diventata emergenza vera. Come ci si deve comportare e quali provvedimenti il Governo mette in atto?

A cura di Avvocato Matteo Rezzonico

Pubblicato il 25/04/2022 Aggiornato il 03/05/2022

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Negli ultimi anni, anche a causa dell’andamento incerto dell’economia, si sono moltiplicate le richieste di sfratto dovute al mancato pagamento del canone di locazione. Molti proprietari di immobili, non incassando l’affitto, decidono di affidarsi alla giustizia, con tempi e modalità che non sempre sono chiari e, soprattutto, rapidi.

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?

Lo sfratto per morosità è un procedimento previsto dal Codice di procedura civile e, in particolare, dall’articolo 658, secondo il quale «il locatore può intimare al conduttore lo sfratto (…) anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti».

Per quanti affitti non pagati si ha lo sfratto?

Le condizioni per procedere alla richiesta di sfratto sono generalmente due: le parti devono avere sottoscritto un regolare contratto di locazione e deve essere dimostrata la morosità.

Su quest’ultimo punto, l’articolo 5 della legge sull’equo canone 392/1978 spiega che «il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione».

Modalità per lo sfratto

Il locatore che non ha incassato l’affitto invia, per raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec, una lettera di diffida al conduttore, invitandolo a saldare entro un termine ultimo, pena l’avvio dell’azione legale.

Cosa può fare l’inquilino che non ha pagato

Il conduttore può regolarizzare la morosità, presentarsi all’udienza e opporsi allo sfratto o, ancora, chiedere il cosiddetto “termine di grazia” (max 90 giorni), entro il quale versare i canoni mancanti.

L’eventuale ordinanza di sfratto emessa dal giudice obbliga il conduttore insolvente a liberare l’immobile entro una determinata data.
Se ciò non avviene, si procede all’esecuzione forzata, con l’ufficiale giudiziario che intima al debitore di lasciare l’appartamento, anche ricorrendo alla forza pubblica.

Come recuperare l’affitto non corrisposto

In questi casi sarebbe preferibile che il locatore avviasse la procedura di pignoramento quando l’affitto è ancora in corso, in quanto avrebbe la certezza dell’avvenuta notifica degli atti all’inquilino moroso che, a sfratto eseguito, in molti casi risulta difficile da rintracciare.

Inoltre, l’ufficiale giudiziario può raggiungere l’abitazione del conduttore insolvente e procedere, ad esempio, al pignoramento mobiliare. Questo percorso comporta, però, costi superiori (spese legali) e necessita soprattutto di un decreto ingiuntivo. Ne consegue che nella maggior parte dei casi l’azione di pignoramento fa seguito allo sfratto.
Una soluzione che può rivelarsi valida è il pignoramento presso terzi, che consiste nella possibilità di recuperare il credito attingendo dalla pensione, dallo stipendio o da un conto corrente del soggetto moroso. Per quanto concerne pensione e stipendio, la legge prevede che non si possa pignorare più di un quinto.

Tipi di contratti per la locazione abitativa e canone

Contratto a canone libero

Locatore e conduttore stabiliscono l’importo del canone mensile; la durata dell’accordo non può essere inferiore a 4 anni, con rinnovo automatico di pari durata. Alla prima scadenza, il locatore può disdire il contratto, comunicando l’intenzione al conduttore con un anticipo di almeno 6 mesi, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. La legge 431/98 prevede che la decisione del locatore debba essere motivata: intenzione di abitare o vendere l’immobile o la ricostruzione dell’edificio. Al termine degli 8 anni, le parti possono accordarsi per il rinnovo, discutendo nuovamente i termini dell’accordo, o rinunciarvi, inviando almeno 6 mesi prima della scadenza una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Entro 60 giorni, la parte interpellata è tenuta a rispondere con raccomandata. Senza comunicazione, il contratto si ritiene scaduto.

Contratto a canone concordato

Ha una durata di 3 anni, con rinnovo automatico di 2. Il canone è calmierato: calcolato sulla base di accordi sottoscritti da associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini. Fra i vantaggi, benefici fiscali per il proprietario e per l’inquilino. Il primo può usufruire della riduzione della base imponibile Irpef, di uno sconto sull’imposta di registro e, se sceglie la cedolare secca, di una riduzione dell’aliquota dal 21 al 10%. Inoltre, è prevista una riduzione di Imu e Tasi. L’inquilino, a patto che utilizzi l’immobile come abitazione principale, può beneficiare di una detrazione d’imposta che varia a seconda del reddito.

Contratto a uso transitorio

È di durata non superiore a 18 mesi, non rinnovabili, e solo per locatore o conduttore con “esigenza transitoria” tra quelle indicate nell’accordo definito in sede locale; per i contratti di durata superiore a 30 giorni va comprovata con apposita documentazione da allegare al contratto. Per il locatore può essere: il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, il rientro dall’estero. Per l’inquilino: il trasferimento momentaneo della sede di lavoro, un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza, ecc. L’importo del canone è concordato (se la durata è superiore a un mese), ma solo nei Comuni con più di 10mila abitanti. Nel caso in cui vengano meno le ragioni della transitorietà, il contratto di trasforma automaticamente in un accordo libero con durata di 4+4 anni. Non è contemplata la risoluzione anticipata da parte del locatore, mentre il conduttore può recedere solo per “gravi motivi”.

In collaborazione con Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.confappi.it e http://www.fna.it