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Il contratto di affitto ad uso transitorio è una formula pensata per chi ha bisogno di una casa solo per un periodo limitato. Non è il classico contratto “4+4”, ma uno strumento più flessibile, regolato dalla Legge 431/1998, che consente di affittare un immobile per esigenze temporanee reali e documentate.
In particolare i contratti d’affitto chiamati “a uso transitorio” sono pensati per soddisfare le esigenze particolari sia del locatore (chi affitta l’immobile) che del conduttore (chi usufruisce dell’immobile dietro il pagamento di un canone mensile).
Contratto di affitto ad uso transitorio: cos’è e quando si usa
Si parla di contratto transitorio quando l’esigenza abitativa non è stabile. Può riguardare, ad esempio, un lavoratore che si trasferisce per un incarico a termine, uno studente che frequenta un corso di durata limitata oppure un proprietario che ha bisogno di riavere l’immobile dopo un certo periodo.
La caratteristica fondamentale è proprio la temporaneità: il motivo deve essere concreto e dimostrabile.
Dal punto di vista del locatore, ad esempio, i motivi possono essere:
- trasferimento temporaneo in un’altra sede lavorativa
- attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione o demolizione dell’immobile
- rientro dopo un periodo trascorso all’estero.
Per il conduttore le esigenze transitorie sono invece:
- trasferimento momentaneo della sede di lavoro
- sottoscrizione di un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello in cui si risiede
- assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica
- acquisto in cooperativa, o presso privato, di un immobile disponibile entro 18 mesi (serve il compromesso registrato).
Il decreto 16 gennaio 2017 prevede che è possibile stipulare un contratto transitorio per motivi che esulano dalle esigenze previste negli accordi locali e nello stesso dm, ma serve l’assistenza dell’associazioni dei proprietari e dei sindacati degli inquilini.
Per esempio: imminente matrimonio o convivenza, matrimonio dei figli, separazione, nel caso in cui il proprietario destini l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale a uso del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti fino al 2° grado.
Anche il conduttore che può avere tale possibilità per stare accanto a un parente malato che va assistito o, caso più frequente, per finalità di studio o ricerca.
Contratto d’affitto transitorio dedicato agli studenti universitari
Il contratto transitorio si può applicare a quanti frequentano un corso di laurea o di formazione post laurea (master, dottorati e specializzazioni) in una città diversa da quella in cui risiedono.
Il modello del contratto è l’allegato C del dm 16 gennaio 2017 e, relativamente ai contratti non assistiti, occorre l’attestazione delle associazioni di categoria. Si applica solo a determinate condizioni, la più importante è che l’immobile oggetto della locazione sia ubicato nel Comune in cui ha sede l’ateneo o in una città limitrofa e che l’inquilino sia iscritto a un corso di laurea.
L’accordo può essere sottoscritto dallo studente (o dai genitori), da un gruppo di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio, con una durata tra i 6 mesi e i 3 anni.
Alla prima scadenza, il rinnovo è automatico per un periodo uguale, a meno che lo studente non decida per la disdetta, che va comunicata al proprietario almeno un mese prima, e non oltre tre mesi, della scadenza.
Il locatore può affittare solo una parte dell’immobile, suddiviso in stanze (singole, doppie o triple) sottoscrivendo più accordi.
Riguardo al canone, l’articolo 5 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevede che “è facoltà dei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con Comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione di contratti-tipo“.
Alla definizione degli accordi partecipano organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, aziende per il diritto allo studio e associazioni degli studenti, oltre alle cooperative e agli enti senza scopi di lucro che operano nel settore.
Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 dispone inoltre che «l’accordo locale potrà individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale».
Il contratto transitorio per studenti va sempre registrato all’Agenzia delle Entrate e la tassa di registro, a meno che le parti non si accordino diversamente, va ripartita in parti uguali tra locatore e conduttore.
Il deposito cauzionale non è obbligatorio; infine, di norma è vietata la sublocazione, da non confondere con la semplice e saltuaria ospitalità che invece è permessa.
Affitto ad uso transitorio e affitto breve: differenze
L’affitto ad uso transitorio e l’affitto breve sono due tipi di locazione che spesso vengono confusi perché entrambi riguardano periodi di tempo limitati, ma in realtà hanno caratteristiche, finalità e regole fiscali diverse.
- Affitto ad uso transitorio: è pensato per soddisfare esigenze abitative temporanee ben documentate, come un trasferimento per lavoro, uno stage o un corso di studi. La durata va da 1 a 18 mesi, e il motivo della temporaneità deve essere indicato nel contratto. Se la transitorietà non è reale, il contratto può trasformarsi in un ordinario 4+4.
- Affitto breve: è orientato a soggiorni di breve durata, tipicamente turistici o temporanei, con durata massima di 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Non richiede motivazioni particolari, ma è spesso regolato per periodi molto brevi, come settimane o pochi giorni, ed è comune nelle locazioni turistiche tramite piattaforme online.
Durata e funzionamento
A differenza dei contratti “liberi”, quelli a uso transitorio hanno una durata massima pari a 18 mesi senza possibilità di rinnovo, mentre non vi sono limiti sulla durata minima.
Ciò significa che è possibile sottoscrivere accordi di durata inferiore ai 30 giorni, che per legge non necessitano di registrazione.
In ogni caso, questi contratti devono essere giustificati dalla cosiddetta “esigenza transitoria”, da allegare al contratto solo se superiore ai 30 giorni, vale a dire il motivo che spinge almeno una delle due parti a scegliere questo tipo di accordo: uno stage in una città diversa da quella di residenza, un impiego temporaneo, la necessità di abitare per un lasso di tempo limitato vicino a un parente malato, eccetera.
Qualora durante il periodo della locazione venga meno l’esigenza transitoria originaria la legge prevede che il contratto si trasformi automaticamente in quello “4+4″.
Il contratto deve essere redatto per iscritto e deve indicare in modo chiaro il motivo della transitorietà.
Spesso viene allegata una documentazione che prova la situazione dichiarata, come una lettera del datore di lavoro o un certificato di iscrizione a un corso.
Canone di locazione: libero o concordato?
Nel contratto a uso transitorio il canone può essere libero (stabilito dal locatore) o concordato (cioè definito da accordi locali firmati dalle associazioni che rappresentano i proprietari e dai sindacati degli inquilini). E la legge prevede che sono soggetti al canone concordato tutti gli «immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento» e i contratti di durata superiore ai 30 giorni.
In tal caso, il valore finale tiene conto delle caratteristiche dell’immobile, del complesso residenziale in cui si trova e delle peculiarità della zona in cui è ubicato l’appartamento.
Come si registra il contratto di locazione ad uso transitorio
La registrazione del contratto di locazione ad uso transitorio è un passaggio obbligatorio quando la durata complessiva supera i 30 giorni nell’anno.
Si effettua presso l’Agenzia delle Entrate e serve a rendere il contratto ufficiale agli occhi della legge, tutelando sia il proprietario sia l’inquilino.
er registrarlo, il contratto deve essere in forma scritta e firmato da entrambe le parti.
La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma, presentando il modello specifico (modello RLI), allegando una copia del contratto e pagando l’imposta di registro, salvo che si opti per la cedolare secca, che la sostituisce.
L’importo dell’imposta di registro di norma è pari al 2% del canone annuo totale, da suddividere tra locatore e conduttore, e va aggiunta eventualmente l’imposta di bollo.
La procedura può essere fatta online, tramite intermediari abilitati, o direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Una volta registrato, il contratto assume piena validità legale e consente di applicare correttamente tutte le norme fiscali e contrattuali previste per le locazioni ad uso transitorio.
Ripartizione delle spese nei contratti di affitto a uso transitorio
Nel contratto di locazione ad uso transitorio – disciplinato dalla Legge 431/1998 – la divisione delle spese tra proprietario (locatore) e inquilino (conduttore) non è lasciata al caso. Se le parti non stabiliscono diversamente nel contratto, si applica la tabella contenuta nell’Allegato D del Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017, purché recepito negli Accordi territoriali del Comune in cui si trova l’immobile. Il mancato rispetto di queste regole, nei contratti a canone concordato, può comportare anche la nullità dell’accordo.
In linea generale vale un principio semplice:
- le spese di manutenzione ordinaria e di utilizzo quotidiano sono a carico dell’inquilino;
- le spese straordinarie e strutturali restano a carico del proprietario.
Spese a carico del locatore (proprietario)
Il proprietario sostiene tutte le spese legate alla struttura dell’edificio, agli impianti nella loro componente principale e agli interventi straordinari. Rientrano tra queste, ad esempio:
- installazione e sostituzione di ascensori, autoclavi, impianti di illuminazione condominiale, videocitofoni, videosorveglianza e impianti speciali;
- adeguamento degli impianti alle nuove normative di legge;
- installazione o sostituzione integrale degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda;
- installazione e sostituzione dell’impianto antincendio e acquisto degli estintori;
- installazione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato;
- manutenzione straordinaria di tetto, lastrico solare, rete fognaria;
- sostituzione di grondaie, colonne di scarico, marmi, corrimano e ringhiere;
- installazione di serrature nuove e attrezzature condominiali (caselle postali, cartelli, armadietti contatori, bidoni);
- sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti all’interno dell’appartamento;
- manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento o condizionamento.
Per quanto riguarda il portierato, il trattamento economico del portiere e l’indennità sostitutiva dell’alloggio sono ripartiti in misura del 10% a carico del locatore e 90% a carico del conduttore, mentre la manutenzione straordinaria della guardiola è interamente a carico del proprietario.
Anche le spese per l’assunzione dell’addetto alle pulizie e per l’affidamento dell’appalto a una ditta sono sostenute dal locatore, così come l’acquisto e la sostituzione dei macchinari per la pulizia. Infine, la tassa per occupazione del suolo pubblico in caso di lavori condominiali è a carico del proprietario.
Spese a carico del conduttore (inquilino)
L’inquilino sostiene tutte le spese legate all’uso dell’immobile e alla manutenzione ordinaria. Tra queste rientrano:
- manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell’ascensore, oltre ai consumi di energia elettrica e alle ispezioni;
- manutenzione ordinaria dell’autoclave, ricarica della pressione e consumi elettrici;
- manutenzione ordinaria degli impianti di illuminazione, citofoni, videocitofoni, videosorveglianza;
- manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento e condizionamento, pulizia annuale, lettura contatori e acquisto del combustibile;
- manutenzione ordinaria dell’impianto antincendio e ricarica degli estintori;
- manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato.
Per quanto riguarda le parti comuni, l’inquilino paga:
- manutenzione ordinaria di tetti, grondaie e colonne di scarico;
- disotturazione di condotti e pozzetti;
- manutenzione ordinaria di scale, pareti e corrimano;
- consumi di acqua ed energia elettrica delle parti comuni;
- manutenzione delle aree verdi;
- tassa di occupazione del suolo pubblico per passo carrabile.
All’interno dell’appartamento, sono a suo carico:
- manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti;
- manutenzione di infissi, serrande e impianti;
- rifacimento di chiavi e serrature;
- tinteggiatura delle pareti;
- sostituzione di vetri;
- verniciatura di opere in legno e metallo.
Per il portierato, oltre alla quota del 90% del trattamento economico, l’inquilino sostiene il costo del materiale per le pulizie e la manutenzione ordinaria della guardiola (90%).
In materia di pulizia condominiale, paga il trattamento economico dell’addetto, le spese per le pulizie appaltate, il materiale, la manutenzione dei macchinari, la derattizzazione, la disinfestazione dei bidoni, la tassa rifiuti e i sacchi per la raccolta.
Anche le spese per lo sgombero neve, compresi i materiali utilizzati, sono a suo carico.
Quali tasse si pagano
Nel contratto di affitto ad uso transitorio le tasse principali dipendono dal regime fiscale scelto dal proprietario e seguono le stesse regole generali delle locazioni abitative.
- Imposta di registro e bollo: se si applica la tassazione ordinaria, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo totale, di norma divisa tra locatore e conduttore, mentre l’imposta di bollo è di 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe di contratto.
- tassazione sul reddito: il reddito derivante dall’affitto entra nella dichiarazione dei redditi del proprietario e viene tassato secondo le aliquote IRPEF ordinarie.
- cedolare secca (opzione alternativa): il locatore può invece scegliere la cedolare secca, un regime fiscale agevolato che prevede un’imposta sostitutiva sul canone annuo. L’aliquota è 21% per i contratti a canone libero, oppure 10% se si tratta di canone concordato, laddove applicabile. Con la cedolare secca non si pagano né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.
Recesso
Il contratto d’affitto transitorio cessa in modo automatico allo scadere dei 18 mesi. Può succedere, però, che le due parti (locatore e conduttore) si accordino per scioglierlo in anticipo.
La legge prevede che il locatore non possa recedere dal contratto in modo unilaterale, opzione che invece è consentita al conduttore, ma solo se sussistono “gravi motivi” e comunque previo preavviso di almeno 3 mesi da inviare al proprietario con lettera raccomandata e ricevuto di ritorno.
A proposito di “gravi motivi”, la legge non specifica quali vi rientrino in tale classificazione; occorre quindi fare riferimento alle pronunce di tribunali e Cassazione, secondo i quali sono considerati “gravi motivi” tutti quegli eventi imprevisti e imprevedibili sopraggiunti dopo la sottoscrizione del contratto, che non dipendono in alcun modo dalla volontà del conduttore.
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