Contratto d’affitto a uso transitorio: tutto quel che bisogna sapere

Vincolato ad alcune condizioni, il contratto d'affitto a uso transitorio è dedicato alle locazioni temporanee. È disciplinato da una normativa specifica e prevede un ruolo attivo da parte delle associazioni di entrambe le parti, proprietario e inquilino.

A cura di Marco Panzarella

Pubblicato il 23/12/2021 Aggiornato il 23/12/2021

Contratto d’affitto a uso transitorio: tutto quel che bisogna sapere

Contenuti trattati

Il contratto di locazione a uso transitorio, come quello dedicato agli studenti universitari, è stato introdotto dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431 sulle locazioni abitative e, in particolare, dall’articolo 5, commi 1 e 2. L’applicazione di tali accordi è invece regolata dal decreto ministeriale 16 gennaio 2017, che ha sostituito il dm 30 dicembre 2002, ove recepito negli accordi territoriali.

In una società sempre più mobile, tra spostamenti, trasferimenti e cambi di lavoro, il mercato immobiliare degli affitti si è dovuto adattare. Per molti, infatti, non sempre è conveniente impegnarsi in contratti di lunga durata (solitamente 4 anni, rinnovabili per altrettanti) che vincolano sia l’inquilino sia il proprietario dell’alloggio.

Per questo motivo, la legge 431/98 ha introdotto una speciale tipologia di contratti d’affitto chiamati “a uso transitorio”, pensati per soddisfare le esigenze particolari sia del locatore (chi affitta l’immobile) che del conduttore (chi usufruisce dell’immobile dietro il pagamento di un canone mensile).

A differenza dei contratti “liberi”, quelli a uso transitorio hanno una durata massima pari a 18 mesi senza possibilità di rinnovo, mentre non vi sono limiti sulla durata minima. Ciò significa che è possibile sottoscrivere accordi di durata inferiore ai 30 giorni, che per legge non necessitano di registrazione. In ogni caso, questi contratti devono essere giustificati dalla cosiddetta “esigenza transitoria”, da allegare al contratto solo se superiore ai 30 giorni, vale a dire il motivo che spinge almeno una delle due parti a scegliere questo tipo di accordo: uno stage in una città diversa da quella di residenza, un impiego temporaneo, la necessità di abitare per un lasso di tempo limitato vicino a un parente malato, eccetera. Qualora durante il periodo della locazione venga meno l’esigenza transitoria originaria la legge prevede che il contratto si trasformi automaticamente in quello “4+4″.

Canone libero o concordato per il contratto d’affitto transitorio

Nel contratto a uso transitorio il canone può essere libero (stabilito dal locatore) o concordato (cioè definito da accordi locali firmati dalle associazioni che rappresentano i proprietari e dai sindacati degli inquilini). E la legge prevede che sono soggetti al canone concordato tutti gli «immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento» e i contratti di durata superiore ai 30 giorni. In tal caso, il valore finale tiene conto delle caratteristiche dell’immobile, del complesso residenziale in cui si trova e delle peculiarità della zona in cui è ubicato l’appartamento.

Il contratto d’affitto a uso transitorio: il ruolo delle associazioni

Il dm 16 gennaio 2017, che ha sostituito il dm 30 dicembre 2002, prevede che i contratti non assistiti dalle associazioni dei proprietari o dai sindacati degli inquilini siano accompagnati da un’attestazione firmata da almeno una di queste associazioni. L’articolo 2, comma 8, dello stesso dm specifica poi che “le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate (risoluzione 20 aprile 2018) ha osservato come “… le parti hanno l’obbligo di acquisire l’attestazione nel caso di contratto non assistito”.

L’esigenza transitoria

Come detto, requisito essenziale per l’applicazione del contratto a uso transitorio è la presenza dell’esigenza transitoria, ossia un motivo che giustifica la sottoscrizione di questa particolare tipologia di accordo. Dal punto di vista del locatore, ad esempio, i motivi possono essere:

trasferimento temporaneo in un’altra sede lavorativa
attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione o demolizione dell’immobile
rientro dopo un periodo trascorso all’estero.

Per il conduttore le esigenze transitorie sono invece:

trasferimento momentaneo della sede di lavoro
sottoscrizione di un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello in cui si risiede
assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica
acquisto in cooperativa, o presso privato, di un immobile disponibile entro 18 mesi (serve il compromesso registrato).

Il decreto 16 gennaio 2017 prevede che è possibile stipulare un contratto transitorio per motivi che esulano dalle esigenze previste negli accordi locali e nello stesso dm, ma serve l’assistenza dell’associazioni dei proprietari e dei sindacati degli inquilini. Per esempio: imminente matrimonio o convivenza, matrimonio dei figli, separazione, nel caso in cui il proprietario destini l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale a uso del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti fino al 2° grado. Anche il conduttore che può avere tale possibilità per stare accanto a un parente malato che va assistito o, caso più frequente, per finalità di studio o ricerca.

Recesso

Il contratto d’affitto transitorio cessa in modo automatico allo scadere dei 18 mesi. Può succedere, però, che le due parti (locatore e conduttore) si accordino per scioglierlo in anticipo.
La legge prevede che il locatore non possa recedere dal contratto in modo unilaterale, opzione che invece è consentita al conduttore, ma solo se sussistono “gravi motivi” e comunque previo preavviso di almeno 3 mesi da inviare al proprietario con lettera raccomandata e ricevuto di ritorno.
A proposito di “gravi motivi”, la legge non specifica quali vi rientrino in tale classificazione; occorre quindi fare riferimento alle pronunce di tribunali e Cassazione, secondo i quali sono considerati “gravi motivi” tutti quegli eventi imprevisti e imprevedibili sopraggiunti dopo la sottoscrizione del contratto, che non dipendono in alcun modo dalla volontà del conduttore.

Contratto d’affitto transitorio dedicato agli studenti universitari

Il contratto transitorio si può applicare a quanti frequentano un corso di laurea o di formazione post laurea (master, dottorati e specializzazioni) in una città diversa da quella in cui risiedono.

Il modello del contratto è l’allegato C del dm 16 gennaio 2017 e, relativamente ai contratti non assistiti, occorre l’attestazione delle associazioni di categoria. Si applica solo a determinate condizioni, la più importante è che l‘immobile oggetto della locazione sia ubicato nel Comune in cui ha sede l’ateneo o in una città limitrofa e che l’inquilino sia iscritto a un corso di laurea.

L’accordo può essere sottoscritto dallo studente (o dai genitori), da un gruppo di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio, con una durata tra i 6 mesi e i 3 anni.

Alla prima scadenza, il rinnovo è automatico per un periodo uguale, a meno che lo studente non decida per la disdetta, che va comunicata al proprietario almeno un mese prima, e non oltre tre mesi, della scadenza.

Il locatore può affittare solo una parte dell’immobile, suddiviso in stanze (singole, doppie o triple) sottoscrivendo più accordi.

Riguardo al canone, l’articolo 5 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevede che “è facoltà dei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con Comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione di contratti-tipo“.

Alla definizione degli accordi partecipano organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, aziende per il diritto allo studio e associazioni degli studenti, oltre alle cooperative e agli enti senza scopi di lucro che operano nel settore.

Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 dispone inoltre che «l’accordo locale potrà individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale». Il contratto transitorio per studenti va sempre registrato all’Agenzia delle Entrate e la tassa di registro, a meno che le parti non si accordino diversamente, va ripartita in parti uguali tra locatore e conduttore.

Il deposito cauzionale non è obbligatorio; infine, di norma è vietata la sublocazione, da non confondere con la semplice e saltuaria ospitalità che invece è permessa.

Agevolazioni fiscali per contratto affitto transitorio

Ci sono per entrambi, con delle condizioni. Il locatore può usufruire, per la tassazione ordinaria, di una deduzione extra del 30% sul reddito da dichiarare ai fini Irpef, oppure optare per la cedolare secca, con un’aliquota “vantaggiosa” del 10% (se il Comune in cui si trova l’immobile rientra fra quelli “ad alta densità abitativa” o con “carenze abitative” e il canone è concordato.

Il conduttore, (cioè lo studente o il genitore che ha sottoscritto il contratto) può beneficiare di una detrazione Irpef del 19%, su una spesa massima di 2.633 euro, a condizione che la sede dell’ateneo disti almeno 100 Km dal luogo in cui risiede e che l’immobile locato sia ubicato nella città sede dell’università o in un comune limitrofo.

Ripartizione delle spese nei contratti d’affitto a uso transitorio

A meno che le parti non si accordino diversamente, la divisione delle spese è regolata dalla tabella contenuta nell’Allegato D del decreto ministeriale 16 gennaio 2017 del decreto ministeriale 16 gennaio 2017, a patto che lo stesso sia stato recepito negli Accordi locali. Qualora una delle due parti non rispetti tali disposizioni il contratto può essere dichiarato nullo.

L= locatario
C=conduttore

Ascensore
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni: C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti: L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge: L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione: C
Ispezioni e collaudi: C

Autoclave
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.): L
Manutenzione ordinaria: C
Imposte e tasse di impianto: L
Forza motrice: C
Ricarico pressione del serbatoio: C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori: C

Impianti di illuminazione, di videocitofono,di videosorveglianza e speciali
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione: L
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione: C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme: L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme: C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni: L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni: C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili: L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili: C
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza: L
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza: C

Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
Installazione e sostituzione degli impianti: L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti: L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario: C
Pulizia annuale impianti e filtri, messa a riposo stagionale: C
Lettura dei contatori: C
Acquisto combustibile, consumi forza motrice, elettricità e acqua: C

Impianto antincendio
Installazione e sostituzione dell’impianto: L
Acquisti degli estintori: L
Manutenzione ordinaria: C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi: C

Impianto televisivo centralizzato e di ricezione dati informativi
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare: L
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare: C

Parti comuni
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico: L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico: C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari: L
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari: C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura: L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti: C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere: L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni: C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni: C
Installazione e sostituzione di serrature: L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati: C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo: L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo: C
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile: C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali: L

Parti interne dell’appartamento locato
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti: L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti: C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario: C
Rifacimento di chiavi e serrature: C
Tinteggiatura di pareti: C
Sostituzione di vetri: C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo, dell’impianto citofonico e videocitofonico e dell’impianto individuale di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare: C
Verniciatura di opere in legno e metallo: C
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento: C
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento: L

Portierato
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.: L10%; C90%
Materiale per le pulizie: C
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l.: L10%; C90%
Manutenzione ordinaria della guardiola: L10% C90%
Manutenzione straordinaria della guardiola: L

Pulizia
Spese per l’assunzione dell’addetto: L
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.: C
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta: L
Spese per le pulizie appaltate a ditta: C
Materiale per le pulizie: C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia: L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia: C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie: C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti: C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva: C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori: L
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti: C

Sgombero neve
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso: C

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it

Tratto da Cose di Casa cartaceo