Casa vacanza: gli aspetti da considerare per affittarla

Che cosa bisogna sapere per dare in locazione o prendere in affitto una casa per le vacanze.
Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 03/06/2021 Aggiornato il 03/06/2021
casa vacanze

Considerando l’emergenza sanitaria ancora in corso in molti stanno pensando di scegliere di prendere in affitto una casa vacanza, al mare o in montagna, per trascorrere le meritate ferie. Chi invece un immobile ce l’ha in un luogo di villeggiatura potrebbe pensare di metterlo in affitto e guadagnare così una rendita extra.

Casa vacanza: le informazioni per il proprietario

Il proprietario di un immobile che vuole concederla in locazione per le ferie estive, per prima cosa deve rendere visibile la casa. Come? Oggi è internet la vetrina più adatta per pubblicizzare qualcosa. Esistono diversi siti che pubblicano annunci immobiliare, appositamente dedicati per le locazioni brevi, portali web appositi, che mettono direttamente in contatto i proprietari degli immobili con i turisti, come Booking, Homelidays, Homeaway e Airbnb.

Prima di valutare le varie richieste che giungeranno è bene non farsi cogliere impreparati e preparare una bozza di contratto. Il contratto per la locazione della casa vacanza deve avere forma scritta in cui devono essere indicate dettagliatamente l’importo del canone, la durata della locazione, l’ubicazione dell’immobile e la sua composizione  (numero di camere, posti letto e eventuale presenza di giardino, piscina ecc) e la ripartizione delle spese che dovranno essere pagate dal conduttore e dal locatore.

La locazione di una casa vacanza, durando in media meno di 30 giorni, non comporta l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle entrate. Quando invece si supera tale termine, si pensi ad esempio a chi prende in affitto una casa vacanza per due mesi, allora scatta l’obbligo di registrazione che segue le regole generali della locazione. Sul contratto di locazione deve apporsi  poi una marca da 10,33 euro – onere a carico di entrambe le parti, ciascuna per metà, salvo diversa pattuizione contrattuale.

A seconda del periodo di permanenza sono tre le tipologie di contratto di locazione per finalità turistica che si possono usare:

• locazione turistica lunga ( il cosiddetto contratto casa vacanze o uso villeggiatura) in cui la durata della permanenza va da 1 a 2-3 mesi
• locazione turistica breve ( il contratto “brevi vacanze”) in cui la durata della permanenza è più breve, in genere 10/15 giorni fino ad un mese massimo
• locazione turistica molto breve ( il contratto con formula “weekend”) in cui la vacanza è molto breve, un fine settimana o comunque pochi giorni.

Per motivi di pubblica sicurezza inoltre il locatore deve denunciare la presenza del locatario presso l’ufficio di Pubblica Sicurezza competente, entro le 48 ore successive alla stipula del contratto. Cani, gatti e animali domestici si possono portare in vacanza solo se non è espressamente vietato nel contratto.

Passando all’aspetto fiscale, in genere le utenze per i consumi di casa (luce, acqua e gas) sono imputati al conduttore a deve essere specificatamente indicato nel contratto. A tal proposito può capitare che il locatore chieda una cifra forfettaria al conduttore o a fine locazione si provveda poi alla lettura dei consumi in modo dettagliato.

Chi concede in affitto un appartamento, essendo questo indicato come seconda casa, deve sempre pagare la nuova Imu e la Tari, la tassa sui rifiuti. Inoltre, sempre dal lato del locatore, la rendita che verrà elargita con il canone di locazione costituisce un reddito che viene soggetto a tassazione. A tal proposito il proprietario può optare anche per le locazioni brevi per il regime della cedolare secca, un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo applicando un’aliquota del 21%. Per affittare la casa vacanza non è necessario neanche aprire partita IVA. Questo perché l’attività è saltuaria, per un numero preciso di giorni all’anno.

casa vacanza montagna

 

Prendere in affitto una casa vacanza

Chi invece va alla ricerca di una casa vacanza deve prestare attenzione ad altri aspetti. A tale proposito la Polizia postale ha stilato un breve vademecum con i consigli utili onde evitare spiacevoli sorprese.

Innanzitutto, se ci si rivolge a siti specializzati dove si incontrano domanda e offerta, è importante agire in sicurezza, sin dal momento della ricerca e prenotazione, per avere la garanzia di una vacanza sicura da ogni punto di vista. Per verificare la coerenza e veridicità tra immagini e case, è utile utilizzare un motore di ricerca web di immagini su cui caricare le foto presenti nell’annuncio e controllare che non si tratti di foto di repertorio ma di una casa reale.

Per capire se l’immobile e la zona (distanza dal mare, posizione centrale…) corrispondono alla descrizione fatta nell’annuncio, è utile anche cercare la strada indicata sulle mappe disponibili nel web e, una volta trovato il luogo esatto, visualizzarlo tramite satellite. Valutando poi il prezzo, e per capire se è alto, basso o adeguato è opportuno fare una ricerca sulla zona tramite la piattaforma in cui è presente l’annuncio, utilizzando anche un motore di ricerca e controllando se il prezzo non è troppo basso e quindi effettivamente in linea con la località e la struttura della casa.

Per verificare che tutto sia regolare, incontrare – ove possibile – l’inserzionista per una visita della casa. La richiesta di una caparra è legittima, purché non superiore al 20% del totale.

A proposito poi di pagamenti, preferire sempre metodi tracciabili.  Una volta individuata la casa che fa al caso proprio, è bene leggere con attenzione il contratto che il locatore provvederà ad inviare. In aggiunta al canone di locazione l’inquilino è tenuto a pagare le bollette relative alle cosiddette forniture, il pagamento delle utenze di una casa in affitto spetta per forza di cose all’inquilino.

Chi prende in affitto un appartamento per le vacanze ha l’obbligo di custodirlo ed è responsabile di tutti i danni che dovessero verificarsi. Il consiglio è quindi – prima di stipulare il contratto – di verificare insieme al proprietario lo stato dell’immobile, i mobili e la funzionalità di elettrodomestici presenti in casa.

Inoltre l’inquilino deve osservare il regolamento condominiale se esiste e tutte le regole del vivere civile.

Nel novero delle tasse per affitto case vacanza, c’è da pagare anche la tassa di soggiorno, un’imposta che viene applicata agli ospiti “delle strutture ricettive di territori classificati come località turistica o città d’arte” che può variare da pochi euro a 10 a seconda dei Comuni; spesso è prevista un’esenzione per i bambini.

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