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Affittare una casa già arredata è una soluzione sempre più diffusa, soprattutto nelle grandi città, nelle località universitarie e nelle zone turistiche.
Per molti inquilini significa entrare subito in un’abitazione pronta da vivere, mentre per i proprietari può rappresentare un’opportunità per rendere l’immobile più appetibile sul mercato. Ma come funziona il contratto di affitto di un immobile arredato e quali aspetti bisogna conoscere prima di firmare?
Il contratto di affitto arredato
Il contratto di affitto arredato è un accordo tra proprietario e inquilino per la locazione di un’abitazione già dotata dei mobili e degli elettrodomestici necessari per l’uso quotidiano.
Non basta la presenza di qualche arredo: la casa deve essere completa e pronta all’uso, con elementi essenziali come cucina attrezzata, letto, armadi, tavolo e sedie.
Dal punto di vista giuridico si tratta comunque di un normale contratto di locazione abitativa, ma con alcune attenzioni specifiche legate alla presenza e alla gestione degli arredi.
Quali tipologie di contratto si possono usare
Un immobile arredato può essere affittato con diverse formule contrattuali, in base alle esigenze delle parti:
- Contratto a canone libero (4+4): durata minima di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro.
- Contratto a canone concordato (3+2): con durata di tre anni più due di rinnovo e canone stabilito secondo accordi territoriali.
- Contratto transitorio: adatto a esigenze temporanee documentate, con durata da 1 a 18 mesi.
- Contratto per studenti universitari: dedicato agli studenti fuori sede, con condizioni e durate specifiche.
La presenza dell’arredamento non cambia la struttura del contratto, ma può influenzare il valore del canone e le clausole sull’utilizzo dei beni presenti nell’immobile.
Cosa deve contenere il contratto
Oltre agli elementi fondamentali di qualsiasi contratto di locazione (dati delle parti, descrizione dell’immobile, durata, canone e spese), è importante inserire alcune informazioni aggiuntive:
- Inventario dettagliato di mobili ed elettrodomestici, con indicazione dello stato di conservazione.
- Regole sull’uso e sulla manutenzione dei beni presenti nella casa.
- Importo del deposito cauzionale, spesso leggermente più elevato rispetto a un immobile non arredato per coprire eventuali danni.
Un contratto ben strutturato e un inventario preciso aiutano a prevenire incomprensioni tra le parti.
Diritti e doveri di proprietario e inquilino
Il proprietario deve consegnare l’immobile in buone condizioni, con arredi funzionanti e conformi a quanto descritto nel contratto. Rimane responsabile delle manutenzioni straordinarie e degli interventi strutturali.
L’inquilino, invece, deve utilizzare mobili ed elettrodomestici con cura, occuparsi della manutenzione ordinaria e restituire la casa nelle stesse condizioni iniziali, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.
Chi paga se si danneggiano i mobili
In caso di danni agli arredi, la responsabilità dipende dalla causa del problema.
Se il danno è dovuto a un uso scorretto, a negligenza o a incidenti causati dall’inquilino o dai suoi ospiti, sarà normalmente l’inquilino a dover sostenere le spese di riparazione o sostituzione.
In questi casi il proprietario può trattenere parte del deposito cauzionale, documentando i danni e i costi sostenuti.
Se invece il deterioramento è legato al normale utilizzo nel tempo — ad esempio usura naturale di materassi, sedie o elettrodomestici datati — le spese spettano al proprietario.
Lo stesso vale per guasti dovuti a vecchiaia degli arredi o difetti preesistenti non causati dall’inquilino.
Per evitare contestazioni è fondamentale che l’inventario iniziale sia dettagliato e corredato da fotografie.
In caso di danni rilevanti, è sempre consigliabile comunicare subito il problema e trovare un accordo scritto tra le parti prima di procedere con sostituzioni o riparazioni.
Registrazione del contratto: come si fa e quanto si paga
La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma del contratto o dall’inizio della locazione, se precedente. Può occuparsene il proprietario, l’inquilino oppure un intermediario, come un’agenzia immobiliare o un professionista.
La registrazione può essere effettuata in due modalità:
- Online, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Si utilizza il modello RLI, accedendo con SPID, Carta d’Identità Elettronica o Carta Nazionale dei Servizi. Vanno inseriti i dati delle parti, dell’immobile, la durata e l’importo del canone, allegando il contratto firmato in formato digitale.
- Presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, prenotando un appuntamento e presentando il modello RLI compilato, una copia del contratto e i documenti richiesti.
Costi di registrazione
Le spese variano in base al regime fiscale scelto:
- Regime ordinario: imposta di registro pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro -in genere l’imposta di registro viene divisa tra proprietario e inquilino, salvo accordi diversi; imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte o ogni 100 righe di contratto.
- Cedolare secca: scegliendo tale regime non si pagano imposta di registro né imposta di bollo. Il proprietario sceglie questo regime fiscale alternativo e paga un’imposta sostitutiva sul reddito da locazione, con aliquota variabile in base alla tipologia di contratto (21% aliquota ordinaria; 10% aliquota ridotta prevista per i contratti a canone concordato nei comuni con forte carenza di abitazioni (grandi città come Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze e altri capoluoghi; 21% per un solo immobile locato con la formula dell’affitto breve, al 26% per il secondo immobile. Dal terzo immobile locato diventa obbligatoria l’apertura della partita IVA, poiché la locazione si considera attività imprenditoriale).
Al termine della procedura viene rilasciata una ricevuta con gli estremi della registrazione, da conservare insieme al contratto per tutta la durata dell’affitto.
Vantaggi dell’affitto arredato
- ingresso immediato nell’immobile senza costi iniziali per l’arredamento;
- maggiore attrattiva per studenti, lavoratori fuori sede e affitti temporanei;
- possibilità per il proprietario di richiedere un canone leggermente più alto rispetto a un immobile non arredato.
Da non sottovalutare prima della firma
Prima di firmare è sempre consigliabile:
- verificare lo stato reale degli arredi e il funzionamento degli elettrodomestici;
- controllare che l’inventario sia completo e preciso;
- leggere con attenzione le clausole su danni e responsabilità;
- chiarire fin da subito chi sostiene eventuali spese di riparazione o sostituzione.
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