Affitto casa vacanze: tutto quello che c’è da sapere
Per le ferie estive sono in molti a scegliere di prendere in affitto un appartamento. Una scelta che risulta molto vantaggiosa anche per chi è il proprietario dell’immobile. Ecco una mini guida con tutte le informazioni utili per le locazioni turistiche, le ultime novità e i consigli per evitare problemi d'ogni tipo.
Molti italiani scelgono di trascorrere le ferie prendendo in locazione una casa vacanza. Ma quale contratto serve? Quali obblighi ci sono per affittuari e locatori? Quali tasse si devono pagare? E come funziona la cedolare secca? Quali sono le novità 2025? Vediamo insieme le risposte ai dubbi più comuni e qualche consiglio utile per evitare truffe.
Casa vacanza: come trovarla
Il primo passo per chi cerca una casa per le vacanze è trovare un appartamento adatto alle proprie esigenze.
Oggi si usa soprattutto internet, con tanti siti dedicati agli affitti brevi, dove si trovano foto, descrizioni, prezzi e contatti diretti con i proprietari. Tra i portali più famosi ci sono Booking e Airbnb.
Per evitare truffe, la Polizia Postale consiglia di verificare le foto tramite motori di ricerca immagini per accertarsi che siano reali e non di repertorio.
Cosa controllare?
posizione dell’immobile su mappe online
visualizzare la zona con la vista satellite
confrontare i prezzi con altre offerte nella stessa zona, facendo attenzione a offerte troppo basse che potrebbero essere sospette.
quando possibile, incontrare il proprietario per visitare la casa prima di chiudere l’affitto.
leggere attentamente il contratto inviato dal proprietario prima di firmare.
Casa vacanza: il contratto di locazione
In merito al contratto, a seconda del periodo di permanenza sono tre le tipologie contrattuali di locazione per finalità turistica che si possono usare:
locazione turistica lunga (il cosiddetto contratto casa vacanze o uso villeggiatura) in cui la durata della permanenza va da 1 a 2-3 mesi
locazione turistica breve ( il contratto “brevi vacanze”) in cui la durata della permanenza è più breve, in genere 10/15 giorni fino ad un mese massimo
locazione turistica molto breve ( il contratto con formula “weekend”) in cui la vacanza è molto breve, un fine settimana o comunque pochi giorni.
Il contratto inoltre deve essere:
dotato dell’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica
redatto in forma scritta.
Nel contratto di locazione turistica, sia ad uso villeggiatura, breve e con la formula “weekend” devono inoltre prevedersi clausole dettagliate che riguardano:
le modalità di pagamento del canone di locazione (si ricorda che è possibile pagare in contanti fino a 999 euro, altrimenti si devono utilizzare strumenti di pagamento tracciabili come assegni, bonifici),
l’eventuale deposito cauzionale
l’uso degli spazi accessori se esistono come il posto auto o la cantina.
Differenza tra locazione turistica e locazione breve
La differenza tra locazione turistica e locazione breve sta soprattutto nella durata e nell’uso dell’immobile.
La locazione turistica riguarda affitti di case per periodi generalmente inferiori a 30 giorni, pensati soprattutto per chi va in vacanza. Questo tipo di affitto è spesso regolato da norme regionali o comunali, e in alcuni casi i proprietari devono segnalare l’arrivo degli ospiti alle autorità locali, come la polizia.
La locazione breve, invece, è una formula più recente e nazionale, introdotta dalla legge per contratti di durata da 1 a 30 giorni. Non è pensata solo per vacanze, ma anche per chi ha bisogno di un alloggio temporaneo per lavoro, studio o altre esigenze. Qui il contratto deve essere scritto e si può scegliere di applicare il regime fiscale della cedolare secca.
In sostanza, la locazione turistica è più legata al turismo e alle regole locali, mentre la locazione breve è un contratto standardizzato valido su tutto il territorio nazionale e più flessibile rispetto alla finalità dell’affitto.
Casa vacanza: la registrazione del contratto
Venendo agli aspetti fiscali inerenti il contratto di locazione di una casa vacanza, su questo deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe massimo.
La locazione di una casa vacanza, durando in media meno di 30 giorni, non comporta l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle entrate. Quando invece si supera tale termine, si pensi ad esempio a chi prende in affitto una casa vacanza per due mesi, allora scatta l’obbligo di registrazione che segue le regole generali della locazione.
Il locatore deve registrarlo all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, entro 30 giorni dalla stipulazione o dall’inizio della locazione. Il proprietario dell’immobile può recarsi direttamente nell’ufficio territoriale dell’Agenzia e compilare il modello RLI oppure può incaricare un professionista a farlo.
Gli obblighi del locatore
Dal punto di vista del proprietario dell’immobile, per affittare la casa vacanza non è necessario aprire partita IVA. Questo perché l’attività è saltuaria, per un numero preciso di giorni all’anno.
Il proprietario ha l’obbligo di.
consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, con tutte le caratteristiche indicate nel contratto
denuncia all’autorità locale di Pubblica sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile. Una comunicazione nota anche come “denuncia antiterrorismo” che deve essere redatta sulla base di appositi moduli che si trovano sul sito internet della polizia di Stato (www.poliziadistato.it) e consegnati di persona o inviati tramite raccomandata a/r.
Gli obblighi dell’inquilino
Chi prende in affitto un appartamento per le vacanze ha l’obbligo di custodirlo ed è responsabile di tutti i danni che dovessero verificarsi. Il consiglio è quindi prima di stipulare il contratto, verificare insieme al proprietario lo stato dell’immobile, i mobili e la funzionalità di elettrodomestici presenti in casa. Inoltre l’inquilino deve osservare il regolamento condominiale se esiste e tutte le regole del vivere civile.
Cani, gatti e animali domestici si possono portare in vacanza solo se non è espressamente vietato nel contratto.
Nuove regole 2025 per le locazioni turistiche: CIN obbligatorio e stop al self check-in
Dal 1° gennaio 2025 cambiano le norme per chi affitta case vacanza in Italia. La principale novità riguarda il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che deve essere esposto all’esterno dell’immobile e inserito in tutti gli annunci online. Questo codice si ottiene tramite la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive ed è obbligatorio per garantire trasparenza e sicurezza.
Un’altra importante modifica riguarda il divieto di self check-in e keybox. Dal 2025, i proprietari devono effettuare l’identificazione degli ospiti “de visu”, cioè di persona, rispettando quanto previsto dal Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza. Questo significa che non sarà più possibile consegnare le chiavi tramite sistemi automatici o a distanza.
Sono inoltre stati rafforzati i requisiti di sicurezza: ogni immobile deve avere estintori, rilevatori di gas (se presenti cucine) e segnaletica chiara per le vie di fuga. Il mancato rispetto delle norme può comportare multe fino a 5.000 euro, fino a 8.000 euro per le violazioni sulla sicurezza, e il divieto di proseguire l’attività.
Le tasse da pagare: dall’Imu alla Tari alla tassa di soggiorno
Chi concede in affitto un appartamento, essendo questo indicato come seconda casa, deve sempre pagare l’IMU, la Tari, la tassa sui rifiuti. Ma non solo.
IMU
In merito all’IMU, la casa vacanza si considera seconda casa e come tale si paga a prescindere dalla categoria catastale. Come si calcola? In primis va individuata la base imponibile che è data dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%. Al valore ottenuto si devono moltiplicare dei coefficienti previsti per legge. In particolare si tratta del 160 per le abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi (categoria catastale da A/1 a A/11 – escluso A/10).
Le modalità di pagamento sono a scelta del contribuente:
modello f24 (reperibile on line gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate o presso gli sportelli abilitati, questo deve essere compilato con molta attenzione. Una volta compilato il modello F24 si può pagare agli sportelli delle banche o delle poste se l’importo da pagare è pari o inferiore alla somma di 1000 euro; on line tramite i servizi di home banking o dal sito dell’Agenzia delle Entrate – F24Web, F24 on line e F24 cumulativo – se il saldo supera i 1000 euro. Il pagamento può avvenire tramite il servizio PagoPa oppure il modello F24 ordinario o semplificato può essere compilato tramite la propria banca (home banking) o direttamente dal sito internet delle Entrate (si accede tra l’altro con Spid) indicando l’Iban del conto corrente di addebito)
bollettino di conto corrente postale (il numero di conto corrente è “1008857615”, valido su tutto il territorio nazionale e il bollettino deve essere intestato a “Pagamento Imu”).
Tari
In merito alla Tari, la tassa rifiuti deve essere versata da chiunque possiede o detiene a qualunque titolo locali o aree in grado di produrre rifiuti. Si paga anche sulle seconde case anche se è messa in locazione. Se la locazione è duratura, e c’è un regolare contratto di affitto, a pagare la tassa rifiuti è l’inquilino. Se invece si affitta la seconda casa temporaneamente, ad esempio nei mesi estivi, prefigurando così una casa vacanza, allora a pagare è sempre il proprietario e i Comuni stabiliscono degli sconti in merito.
Tassa di soggiorno
Nel novero delle tasse per affitto case vacanza dal lato dell’inquilino c’è da pagare la tassa di soggiorno, un’imposta che viene applicata agli ospiti “delle strutture ricettive di territori classificati come località turistica o città d’arte” che può variare da pochi euro a 10 a seconda dei Comuni; spesso è prevista un’esenzione per i bambini.
Caparra, bollette e altro
Il deposito cauzionale per la casa vacanza in genere è pari al 30% del canone e rappresenta il primo passo per prenotare la casa vacanza e che deve essere versato dal futuro inquilino.
Nel contratto inoltre possono essere indicati forfettariamente i consumi di consumi di gas, luce e acqua che possono essere pagati direttamente nel canone di locazione o a parte, a seconda del contratto.
In genere le utenze per i consumi sono imputati al conduttore e devono essere specificatamente indicato nel contratto. A tal proposito può capitare che il locatore chieda una cifra forfettaria al conduttore o a fine locazione si provveda poi alla lettura dei consumi in modo dettagliato. A proposito poi di pagamenti, preferire sempre metodi tracciabili.
La cedolare secca sull’affitto breve
Rimanendo sempre dal lato del locatore, la rendita che verrà elargita con il canone di locazione costituisce un reddito che viene soggetto a tassazione. A tal proposito il proprietario può optare anche per le locazioni brevi per il regime della cedolare secca, un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo applicando un’aliquota del 21%.
I contratti di locazione breve per si può scegliere la cedolare secca devono rispettare tali caratteristiche:
la durata non deve superare i 30 giorni
la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017
non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale
devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze
possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)
le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa
può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni
possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
Il locatore esercita l’opzione per il regime della cedolare con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi.
A pagare è sempre il proprietario dell’immobile e la si può applicare solo se nell’anno si destinano a questo scopo al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività viene considerata come imprenditoriale.
Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, inoltre, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.
Per le locazioni “brevi”, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.
L’aliquota da applicare sugli affitti brevi è al 21% in caso di locazione di un solo immobile. Dal secondo in poi spetta al locatore scegliere quello su cui applicare la tassazione più bassa al 21%, mentre sui restanti trova applicazione l’aliquota maggiorata al 26%.
La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.
Come riconoscere ed evitare le truffe
Vacanza è sinonimo di relax, ma la cautela non deve venire meno mai. Sono troppi purtroppo gli italiani finiti vittima di una truffa o di un tentativo di frode mentre prenotavano le proprie vacanze. Il rischio più frequente è quello della casa vacanza fantasma, ma sono tanti anche coloro che, arrivati nel luogo di villeggiatura, si sono trovati davanti una sistemazione totalmente diversa da quella pubblicizzata o, incredibilmente, già occupata da altri.
Oltre alla beffa, anche il danno economico dato che- secondo alcune indagini – chi è caduto in trappola ha perso, in media, 314 euro, per un valore complessivo stimato che sfiora i 100 milioni di euro; quasi due italiani su tre (65%), nonostante la truffa o il tentativo di truffa, decidono di non denunciare l’accaduto alle autorità competenti.
Consigli
Scegli solo siti affidabili: prima di prenotare online, fai una ricerca sulla società o sull’agenzia di viaggi. Controlla recensioni di altri viaggiatori e verifica la loro reputazione su siti affidabili. Assicurati inoltre che il sito dal quale prenoti sia sicuro controllando che utilizzi una connessione crittografata protetta
Pagamenti tracciati: preferisci metodi di pagamenti sicuri come carte di credito o sistemi online affidabili. Evita soluzioni come ricariche di carte prepagate o servizi di trasferimento di denaro.
Politiche di cancellazione: leggi attentamente le politiche di cancellazione e assicurati di comprendere i termini e le condizioni relativi ad eventuali rimborsi.
Conferma direttamente con i fornitori di servizi: se prenoti attraverso un intermediario, è consigliabile confermare direttamente con la struttura ricettiva che la tua prenotazione sia stata effettuata.
Occhio alle offerte troppo allettanti: fai attenzione a offerte di viaggio estremamente economiche o promesse di lusso a prezzi stracciati. Potrebbero essere tentativi di truffa.
Attenzione alle e-mail sospette: fai attenzione alle e-mail non richieste o sospette che affermano di offrire promozioni di viaggio ed evita di cliccare su link o di fornire dati personali tramite e-mail.
Se scegli una casa vacanza, non limitarti all’annuncio: un sopralluogo, un controllo sulla via e l’uso di mappe digitali possono essere utili per verificare che l’immobile esista veramente.
Assicurazioni di viaggio: considera l’opportunità di acquistare un’assicurazione di viaggio che copra eventuali imprevisti o cancellazioni o, anche, dalle truffe.
Affitto casa vacanze senza contratto: come comportarsi
Affittare una casa vacanze senza contratto può essere rischioso. Per tutelarsi, è importante:
Chiedere sempre una conferma scritta, anche via email, con tutti i dettagli dell’affitto (date, prezzo, servizi inclusi).
Conservare tutte le comunicazioni con il proprietario.
Verificare l’identità del locatore e l’effettiva disponibilità dell’immobile.
Evitare pagamenti in contanti o anticipi senza ricevuta.
Se possibile, richiedere una ricevuta o una fattura.
Ricordare che senza contratto è più difficile far valere i propri diritti in caso di problemi.
In caso di dubbi o truffe, contattare le autorità competenti.
Assicurazione casa vacanza
Per tutelare i viaggiatori dalle tipologie di truffa più comuni, la casa vacanza fantasma o sostanzialmente diversa dall’annuncio, alcune compagnie assicurative hanno messo a punto assicurazioni viaggio specifiche che intervengono, rimborsando le somme di denaro perse, sia in presenza di una truffa vera e propria – quando ad esempio la casa affittata non esiste – sia quando l’immobile non è conforme alla descrizione fornita nell’annuncio.
In questa seconda casistica, è bene sapere che la copertura è garantita solo se la difformità è significativa e tale da precludere parzialmente, se non del tutto, il normale uso dell’abitazione. Difformità di poco conto, ad esempio un immobile più piccolo di quanto dichiarato o più distante dai servizi principali, se entro certi limiti, potrebbero non essere coperte. In caso di difformità, il rimborso è ottenibile solo se si rinuncia completamente all’utilizzo dell’immobile affittato.
Attenzione, come sempre, a scoperti, franchigie, massimali ed esclusioni: la polizza casa vacanza, ad esempio, è valida solo se vi è un regolare contratto di locazione firmato e se il pagamento è stato fatto con un metodo tracciabile, sono quindi escluse le somme versate in denaro contante e, anche, gli affitti tra persone legate da parentela. In caso di truffa, è necessario sporgere denuncia alle autorità.
