Affitti: quale ripartizione delle spese tra locatore e conduttore? Consulta la tabella

A meno che le parti non si accordino diversamente, il proprietario di un alloggio in locazione si fa carico delle spese di manutenzione straordinaria, mentre l’inquilino paga le spese ordinarie.
Avvocato Matteo Rezzonico
A cura di Avvocato Matteo Rezzonico
Pubblicato il 17/12/2020 Aggiornato il 17/12/2020
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Nel caso in cui il proprietario di un alloggio conceda in affitto l’immobile, se il contratto di locazione è a canone libero, i due soggetti possono accordarsi liberamente sul pagamento delle spese, siano esse ordinarie che straordinarie. Qualora, invece, le parti sottoscrivano un contratto a canone concordato, recepito negli accordi territoriali firmati dalle associazioni di proprietari e dai sindacati degli inquilini, è necessario applicare i criteri di ripartizione previsti dalla tabella D (riportata più sotto) allegata al decreto ministeriale 16 gennaio 2017 e le disposizioni contenute nel Codice civile.

L’alloggio va consegnato nelle stesse condizioni, salvo il consumo dovuto all’uso

L’articolo 1575 del Codice civile prevede che «il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione». Il successivo articolo 1576 dispone che «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Infine, l’articolo 1590 specifica che «il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto», specificando poi che «in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione» e che «il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà».

Spese straordinarie a carico del proprietario, quelle ordinarie le paga l’inquilino

In condominio, le spese straordinarie relative alle parti comuni dell’edificio, il cui costo è solitamente di notevole entità, sono a carico del proprietario. Si pensi, ad esempio, al rifacimento del tetto, all’installazione o sostituzione dell’ascensore o della caldaia condominiale. Il locatore è tenuto invece a pagare le spese ordinarie quali pulizia delle scale, sostituzione delle lampadine e altri interventi il cui costo è di poca entità.

Riparazioni urgenti: l’inquilino paga ma può chiedere il rimborso

L’articolo 1577 del Codice civile, a proposito delle spese urgenti, che non è possibile rimandare, prevede che «il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore». Un caso frequente è la rottura di una tubazione in cucina o in bagno, che se non riparato nell’immediato potrebbe causare seri danni sia all’alloggio locato che alle altre unità immobiliari dello stabile. In questo caso, visto il poco tempo a disposizione, l’inquilino può anticipare la spesa e poi chiedere il rimborso al proprietario. Questi è tenuto a restituire la cifra (previa presentazione della fattura) una volta accertato che il danno non sia stato causato da comportamenti errati del conduttore.

 

Tabella oneri accessori
Ripartizione tra locatore e conduttore (Allegato D al Dm 16 gennaio 2017)

ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
Manutenzione ordinaria C
Imposte e tasse di impianto L
Forza motrice C
Ricarico pressione del serbatoio C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
Installazione e sostituzione degli impianti L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
Lettura dei contatori C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell’impianto L
Acquisti degli estintori L
Manutenzione ordinaria C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare L
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altrogenere di dato informativo anche via cavo o satellitare C

PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
Installazione e sostituzione di serrature L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, L
armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Manutenzione ordinaria di
attrezzature quali caselle postali, cartelli C
segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Tassa
occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C
Rifacimento di chiavi e serrature C
Tinteggiatura di pareti C
Sostituzione di vetri C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo, dell’impianto citofonico
e videocitofonico e dell’impianto individuale di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e
per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare C
Verniciatura di opere in legno e metallo C
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L

PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi,
accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da
c.c.n.l. L10% C90%
Materiale per le pulizie C Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90%
Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C90%
Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA
Spese per l’assunzione dell’addetto L
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
Spese per le pulizie appaltate a ditta C
Materiale per le pulizie C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C