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Quando un inquilino smette di pagare l’affitto, il proprietario si trova in una situazione difficile: non solo non incassa quanto dovuto, ma – almeno in linea generale – deve comunque pagare le tasse su quei canoni come se li avesse percepiti.
A stabilirlo è il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che prevede che i redditi da locazione concorrano alla formazione del reddito complessivo anche se non sono stati effettivamente incassati.
Locazione: quando non si pagano le tasse sui canoni non riscossi
Esiste però un’importante eccezione. I canoni non percepiti non vengono tassati quando:
- l’inquilino è moroso;
- si è concluso il procedimento di sfratto;
- è stata emessa la convalida di sfratto da parte del giudice.
Solo con questo provvedimento ufficiale, infatti, la morosità viene riconosciuta anche dal punto di vista fiscale. Da quel momento, il proprietario non è più tenuto a dichiarare i canoni non incassati.
Come recuperare le imposte già pagate
Se le tasse sui canoni non riscossi sono già state pagate, è possibile recuperarle sotto forma di credito d’imposta.
Questo avviene tramite la dichiarazione dei redditi, in particolare con il modello 730.
Nel Modello 730/2026, ad esempio, il credito va indicato nel rigo G2 del quadro G, dedicato proprio ai crediti d’imposta. Qui si inserisce l’importo relativo alle imposte versate su canoni:
- scaduti;
- non incassati;
- accertati come tali dal giudice con la convalida di sfratto.
Senza questo accertamento ufficiale, il credito non può essere riconosciuto.
Se la convalida arriva in ritardo
Può capitare che la convalida dello sfratto arrivi dopo la scadenza per presentare il 730. In questo caso, il proprietario non perde il diritto al recupero:
- potrà indicare il credito nella prima dichiarazione utile successiva;
- oppure recuperarlo in un momento successivo.
Cosa succede se l’inquilino paga dopo
Se, dopo aver ottenuto il credito d’imposta, l’inquilino paga (anche solo in parte), il proprietario deve regolarizzare la situazione. Gli importi effettivamente incassati vanno dichiarati nel modello 730 tra i redditi soggetti a tassazione separata. In questo modo si evita di ottenere un doppio vantaggio fiscale.
In pratica:
- prima si recuperano le imposte sui canoni non incassati;
- poi si tassano correttamente le somme che vengono eventualmente pagate in seguito.
L’alternativa: chiedere il rimborso
Il credito d’imposta non è l’unica soluzione. Il proprietario può anche scegliere di non utilizzarlo nel 730 e richiedere direttamente il rimborso. La domanda va presentata all’Agenzia delle Entrate, per recuperare le imposte versate sui canoni mai percepiti.
Questa opzione può essere utile, ad esempio, quando non si ha sufficiente imposta da compensare nella dichiarazione.
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