Il tema delle locazioni brevi torna al centro dell’attenzione con una novità che riguarda tutti gli operatori del settore: l’obbligo del riconoscimento in presenza torna pienamente in vigore.
Il Consiglio di Stato, con una decisione del 21 novembre 2025, ha infatti confermato il divieto di utilizzare il self check-in per l’accesso agli immobili destinati agli affitti di breve durata, ripristinando integralmente quanto previsto dalla circolare del Ministero dell’Interno.
La sentenza ribalta la precedente pronuncia del TAR Lazio che, lo scorso maggio, aveva annullato la circolare e, di fatto, aveva riaperto alla possibilità di gestire l’arrivo degli ospiti tramite strumenti digitali e procedure da remoto. Con il nuovo verdetto, invece, il principio torna a essere chiaro: l’identificazione deve avvenire “de visu”, ovvero con il controllo diretto del documento da parte del gestore.
Cosa significa il self check-in
Le strutture ricettive spesso utilizzano il self check-in, ossia la possibilità di fare il check-in all’arrivo in hotel e b&b direttamente senza la presenza fisica del gestore. Si tratta di una soluzione molto diffusa e apprezzata a livello internazionale per la sua comodità ed efficienza.
Si pensi al lock box, ossia la cassetta di sicurezza di sicurezza per chiavi, un vero e proprio contenitore con lucchetto o una scatola fissata al muro vicino all’ingresso che contiene le chiavi dell’appartamento. L’host fornisce un codice segreto all’ospite che lo utilizza per aprire la cassetta e prendere le chiavi.
Il self check-in si può configurare anche con una serratura con codice a pulsanti, anche in questo caso fornito dall’host. Infine l’host può programmare l’accesso tramite un’app collegata al citofono o alla serratura elettronica. L’ospite riceve un’autorizzazione temporanea per accedere all’appartamento che si disattiva al check-out.
Affitti brevi: cosa cambia per proprietari e gestori di immobili
Il check-in in un Bed and Breakfast (B&B) segue procedure specifiche, in particolare per quanto riguarda la registrazione degli ospiti. Tutti gli ospiti devono esibire un documento di identità valido (carta d’identità, passaporto o patente) per ogni persona che soggiorna, compresi i minori.
I responsabili delle strutture sono ora obbligati a incontrare gli ospiti dal vivo, e gli ospiti non potranno più effettuare il check-in in modo indipendente – ad esempio ricevendo un codice chiave per aprire una cassetta di sicurezza. Il gestore del B&B deve raccogliere i dati necessari per la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza. Entro 24 ore dal check-in (o immediatamente in caso di soggiorno di una sola notte), i dati degli ospiti devono essere inviati alla Questura tramite il portale dedicato del Ministero dell’Interno.
È buona prassi (e talvolta obbligatorio in base alla normativa stabilita dalle singole regioni) che il B&B tenga un registro degli ospiti, anche per fini contabili e amministrativi.
Se prevista dal comune in cui si trova il B&B, l’ospite deve pagare la tassa di soggiorno e il gestore deve fornire una ricevuta al termine del pagamento. Dopo queste formalità, il gestore può consegnare le chiavi o il badge di ingresso che verranno lasciati al termine del soggiorno.
Il gestore deve incontrare personalmente l’ospite, verificare l’identità confrontando il documento con la persona presente e procedere poi alla registrazione dei dati secondo quanto previsto dall’articolo 109 del TULPS. Si tratta di una procedura che deve essere svolta prima della consegna dell’immobile e che non può essere delegata a sistemi automatizzati.
La conseguenza più immediata della sentenza del Consiglio di Stato è il ritorno a una gestione tradizionale degli ingressi. Non sono più ammessi:
- key-box o cassette porta-chiavi utilizzate per il ritiro autonomo;
- dispositivi elettronici e sistemi intelligenti che consentono l’accesso senza incontro fisico;
- invio preventivo dei documenti tramite WhatsApp, e-mail o altre piattaforme digitali.
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