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Gli affitti brevi sono contratti di locazione inferiori a 30 giorni, destinati a finalità abitative o turistiche, e sono soggetti a una normativa specifica.
Per operare in regola è necessario rispettare requisiti fiscali e amministrativi: comunicazione degli ospiti alla Questura, eventuale richiesta del Codice Identificativo Regionale (CIR), la differenza con il CIN, rispetto dei limiti contrattuali e condominiali, e corretta tassazione, con opzione tra cedolare secca (21% o 26%) e regime ordinario IRPEF.
La guida illustra tutti gli obblighi, i vantaggi, i costi e le differenze tra locazione breve e turistica e vi anticipiamo una sintesi degli argomenti più importanti. Dal 2025 sono soggetti a nuove regole:
- Obbligo CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutte le unità locate brevemente, da indicare in ogni annuncio e dichiarazione fiscale. Il CIR è ancora previsto solo in alcune Regioni come requisito regionale, ma ora si affianca al CIN
- Nell’applicazione della cedolare secca, la normativa impone:
– 21% solo per il primo immobile locato brevemente,
– 26% solo per gli affitti brevi su più di un immobile. Necessario indicare l’immobile scelto per il 21% nella dichiarazione dei redditi. - Solo intermediari digitali o agenzie devono comunicare i dati dei contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo.
- Registrazione contratto non richiesta finché l’attività è occasionale (≤ 4 immobili) e con accordi brevi.
- TARI, IMU, eventuali imposte locali e limiti condominiali vanno valutati caso per caso, tenendo conto di regole comunali e contrattuali.
Che cosa sono gli affitti brevi
Negli ultimi anni, soprattutto nelle grandi città italiane e nelle località di interesse turistico, il fenomeno degli affitti brevi ha conosciuto un’espansione costante. Sempre più persone, dai professionisti del settore ai semplici proprietari, decidono di mettere a reddito il proprio immobile per periodi di tempo ridotti, offrendo un’alternativa flessibile e spesso più accessibile rispetto all’hotel tradizionale.
L’Agenzia delle Entrate precisa che per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A questo sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
La platea di soggetti che intraprende questa attività imprenditoriale è molto variegata; troviamo dai professionisti del settore con più attività in esercizio al semplice proprietario di un immobile in zona d’interesse che svolge un’altra professione, fino alla fascia più giovane che predilige la locazione dell’immobile come attività principale.
Gli affitti brevi sono gestiti da:
- proprietari
- agenzie immobiliari (presenti anche online)
- intermediari come specifiche piattaforme web, quelle del “turismo social”, un aspetto della sharing economy (letteralmente “economia della condivisione).
Attenzione: negli affitti brevi è molto importante la corretta gestione dell’ospite, accoglierlo nel modo migliore, essere a disposizione, assisterlo durante il soggiorno.
Affitti brevi: che cosa dice la legge
Dal punto di vista della legge, i dati relativi agli affitti breve devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. L’adempimento riguarda:
- coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare
- coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.
Dal 2021 l’obbligo riguarda solo gli intermediari (portali e agenzie) che devono trasmettere i dati entro il 30 giugno. I privati non devono fare questa comunicazione, a meno che non agiscano come intermediari.
Registrazione degli ospiti
L’Italia dispone di standard di sicurezza che richiedono a ogni host di registrare le informazioni dei propri ospiti e di comunicarle alla Questura tramite il portale dedicato alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/ al momento del check-in, senza eccezioni. L’obbligo vale anche per una sola notte e anche per una sola locazione annua. Per ottenere l’accesso al portale e le credenziali, è necessario contattare la Questura della propria città.
- Stipula del contratto
Per soggiorni inferiori a 30 giorni, nel caso l’host non gestisca una struttura ricettiva, è necessario stipulare un breve contratto scritto con l’ospite al momento del check-in. Questo tipo di contratto non deve essere registrato. Alcuni modelli di contratto di locazione a breve termine sono facilmente disponibili online, ma si può contattare un avvocato o un’associazione di categoria per una guida più specifica. - Permessi contrattuali
A volte, contratti di locazione e di altro tipo, piani regolatori comunali e norme comunitarie prevedono delle limitazioni per quanto riguarda il subaffitto o l’affitto. È opportuno esaminare tutti i contratti precedentemente firmati o contattare il proprio locatore, il consiglio comunale o un’altra autorità. Potrebbe rivelarsi opportuno aggiungere un addendum al contratto, che faccia chiarezza su dubbi, obblighi
e responsabilità di tutte le parti. - Limitazioni ipotecarie
Se l’alloggio è vincolato a un mutuo
(o a qualsiasi altra forma di prestito),
è opportuno consultare il prestatore per essere sicuri che non ci siano restrizioni relative a subaffitto o affitto. - Limitazioni per alloggi sovvenzionati
Sono previste regole che ne vietano il subaffitto senza autorizzazione:
è opportuno consultare l’autorità
o l’associazione abitativa competente.
(Fonte: Airbnb)
CIR o CIN?
Chi affitta un immobile per brevi periodi deve oggi confrontarsi con l’obbligo di utilizzo del CIN (Codice Identificativo Nazionale), introdotto dal Decreto-legge 145/2023. Questo nuovo codice uniforma a livello nazionale ciò che in passato era gestito dalle singole Regioni tramite il CIR (Codice Identificativo Regionale).
Il CIN è obbligatorio a partire dal 3 settembre 2024. La richiesta del CIN deve essere effettuata attraverso il portale del Ministero del Turismo (BDSR), utilizzando SPID o CIE. Durante la procedura è richiesta un’autocertificazione relativa al rispetto dei requisiti minimi di sicurezza, come la presenza di estintori e rilevatori di gas. L’omessa richiesta o l’omessa esposizione del CIN comporta sanzioni amministrative che vanno da 500 a 8.000 euro.
In sintesi
Il CIN diventa il riferimento principale a livello nazionale, ma nelle Regioni in cui era già in uso il CIR, entrambi i codici andranno indicati durante la fase di transizione. È quindi fondamentale adeguarsi entro i termini previsti per evitare sanzioni.
- Obbligo attuale: CIN
Chi offre in locazione breve o turistica un immobile (anche tramite piattaforme come Airbnb o Booking) deve indicare il CIN in tutti gli annunci e all’esterno dell’immobile (targa o cartello ben visibile).
- CIR: solo se richiesto dalla Regione
Il CIR (Codice Identificativo Regionale) continua a essere richiesto solo in quelle Regioni che lo prevedevano prima del CIN (come Lombardia, Lazio, Emilia-Romagna, Veneto, etc.).
In questi casi, il CIN si affianca al CIR, ma resta obbligatorio sempre il CIN, in quanto norma statale.
Affitto breve: quali tasse da pagare
Su tale aspetto è doveroso affidarsi a un commercialista per ottenere informazioni più specifiche alla propria situazione. In generale si può dire che il denaro guadagnato come host è considerato un reddito imponibile, che può essere soggetto a diverse tasse, come l’imposta sulla locazione, quella sul reddito o l’Iva. È sempre meglio, inoltre, consultare l’Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it) per verificare se si è idonei a usufruire di crediti, come sgravi e agevolazioni fiscali.
Passando agli aspetti fiscali, per la qualificazione del reddito del proprietario, si fa riferimento al Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il cosiddetto TUIR (DPR n. 917 del 1986), secondo cui i proventi ricavati dallo sfruttamento, totale ma anche parziale, del bene immobile sono qualificati come reddito fondiario che deve essere sempre imputato al proprietario.
Di conseguenza se per esempio a sottoscrivere il contratto di locazione breve fosse il figlio del proprietario che è comodatario dell’immobile, il reddito derivante dai canoni percepiti devono essere dichiarati sempre e solo dal proprietario.
Per la tassazione del reddito, si utilizza in questo caso il criterio di competenza, vale a dire che il proprietario deve dichiarare il reddito interamente così come pattuito nel contratto, indipendentemente se lo ha effettivamente incassato o meno.
Oltre 4 affitti brevi all’anno? E’ attività imprenditoriale
Dal 2021, se si affittano più di 4 appartamenti in locazione breve, si è considerati esercente attività imprenditoriale (art. 4, DL 50/2017) e come tale occorre aprire partita IVA.
Imposta sul reddito delle persone fisiche
La tassazione ai sensi del regime ordinario Irpef viene calcolata sulla base della somma totale dei ricavi annuali. I proventi derivanti dall’attività di home-sharing potrebbero dunque sommarsi a quelli generati da altre entrate (per esempio, un reddito da lavoro dipendente) e potrebbe dunque trovare applicazione un’aliquota fra il 23% e il 43%. L’utilizzo di questo regime permette l’applicazione di detrazioni, come quelle relative ai costi di ristrutturazione dell’alloggio o i costi dei servizi delle piattaforme specializzate.
Cedolare secca
Dal 2017 su tali contratti è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti casa”. La cedolare è un regime di favore, nel senso che il locatore che la sceglie potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione invece che alla tassazione ordinaria (quindi pagando di Irpef e relative addizionali regionale e comunale) all’imposta sostitutiva che ha in linea generale un’aliquota al 21%.
Aliquota cedolare secca per affitti brevi
La Legge di Bilancio 2024 stabilisce che:
- aliquota 21% si applica al primo immobile dato in affitto breve (durata ≤ 30 giorni).
- aliquota 26% si applica al secondo, terzo e quarto immobile locati brevemente.
Come optare per la cedolare secca?
Sono due le strade che si possono seguire: registrare lo stesso il contratto all’Agenzia (in questo caso il proprietario dovrà inviare online alle Entrate il modello RLI in cui va comunica l’opzione per la cedolare) oppure non registrare il contratto e effettuare l’opzione della cedolare in sede di dichiarazione dei redditi.
Tralasciando per il momento gli obblighi a cui sono soggetti gli intermediari, vediamo nel dettaglio per quali contratti di locazione breve si può scegliere la cedolare secca:
- la durata non deve superare i 30 giorni
- la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017
- non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale
- devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze
- possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)
- le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa
- può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni
- possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
IMU
Oltre che all’IRPEF e al bollo, gli affitti brevi non sfuggono neanche al Fisco locale, l’Imu ad esempio, che si paga sulle seconde case (sulle prime solo se sono abitazioni di lusso, rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9). A pagare l’imposta è sempre e solo il proprietario di casa.
Niente IMU se si affitta solo una stanza della abitazione principale
Se si affitta una sola stanza dell’abitazione principale, il proprietario è comunque esente dal pagamento dell’Imu (sempre che l’immobile non sia di lusso o di pregio).
Tari: la paga il proprietario
La Tari, la tassa sui rifiuti – che negli altri tipi di affitto viene pagata dall’inquilino – negli affitti brevi, che non superano i 30 giorni, va pagata dal proprietario. Alcuni Comuni applicano un coefficiente specifico per affitti brevi più elevato rispetto a quello dell’abitazione ordinaria.
I vantaggi dell’affitto breve
Sicuramente gli affitti di breve durata presentano numerosi vantaggi dal punto di vista fiscale.
Guadagno più alto rispetto all’affitto tradizionale grazie a tariffe giornaliere più elevate.
Flessibilità: puoi usare l’immobile quando vuoi, senza vincoli a lungo termine.
Mercato in crescita grazie al turismo e ai viaggi brevi.
Possibilità di gestire l’immobile come una vera attività extra.
Affitto breve in condominio: si può fare?
Occorre informarsi bene su norme, restrizioni e obblighi specifici in vigore sul territorio e per i singoli casi. Alcuni esempi di restrizioni, infatti, includono contratti, leggi e regole della comunità. È importante anche assicurarsi che il proprio alloggio sia idoneo all’ospitalità.
Se la casa da affittare o la stanza sono in condominio, bisogna verificare che non vi sia un divieto nel regolamento contrattuale. Tale documento, infatti, potrebbe vietare questo tipo di attività (il divieto deve essere però specificato in modo esplicito); in quel caso la locazione sarebbe praticamente impossibile, a meno che tutti i condomini votino all’unanimità la modifica del regolamento. Nessun problema, invece, in assenza di regolamento contrattuale. In quest’ultimo caso, esattamente come avviene con i bed and breakfast in condominio, non è necessario il parere favorevole dell’assemblea.
Sublocazione e affitto breve: quando si può fare
Chi ha sottoscritto un contratto di locazione non sempre può affittare a terzi l’appartamento o parte di esso. Ciò è possibile soltanto quando il contratto (che deve essere regolarmente registrato) prevede la sublocazione.
Se si mette in affitto l’intero alloggio è comunque necessario il parere del proprietario, mentre se la locazione si limita a una o più stanze è sufficiente inviargli una raccomandata, con i dati del subconduttore, le stanze subaffittate e la durata del contratto.
Modulo contratto affitto breve
Per chi volesse affittare un immobile per brevi periodi può usare dei moduli prestampati, che si trovano anche online come questo. L’importante è controllare che tutti i dati inseriti siano corretti.
Cautelarsi con un’assicurazione contro i danni
Per quanto riguarda gli eventuali danni, è sempre consigliabile per il proprietario dell’alloggio stipulare un’assicurazione per la responsabilità civile. Alcune piattaforme d’intermediazione online offrono pacchetti primari, che vanno valutati con attenzione e, se opportuno, integrati con una polizza aggiuntiva.
Affitti brevi e affitti “lunghi”: due attività completamente diverse
Per affitto breve si intendono soggiorni che durano meno di 30 giorni, si può dire, non fa concorrenza a quello lungo. Si tratta di due operazioni sostanzialmente diverse. Il proprietario che opta per l’affitto lungo avrà canone fisso, rendita garantita, cioè un’operazione di lungo periodo, pochi problemi, pochi pensieri; l’affitto breve presuppone una logica completamente differente: intanto, c’è la componente della variabilità, perché non si dispone di “un fisso”, e poi implica tanto lavoro, soprattutto di organizzazione.
Differenza tra locazione turistica e locazione breve
La locazione breve è una categoria che riguarda contratti di affitto con durata non superiore ai 30 giorni. È un concetto fiscale, introdotto per regolamentare gli affitti di breve durata, soprattutto quando non ci sono servizi tipici dell’ambito alberghiero. Questo tipo di contratto può avere finalità diverse: chi affitta può farlo per motivi di lavoro, studio, cure mediche, eventi, ma anche per turismo.
La particolarità è che rientra in una disciplina specifica, soprattutto per quanto riguarda la tassazione: ad esempio, si può applicare la cedolare secca al 21%.
Inoltre, se il contratto dura meno di 30 giorni, non è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che non si superi un certo numero di locazioni all’anno.
La locazione turistica, invece, è una particolare forma di locazione breve, che ha come scopo esclusivo l’uso turistico. In altre parole, si tratta di affittare un immobile per vacanza, quindi il soggiorno è legato al tempo libero o al turismo. In questo caso non si parla solo di un affitto breve in termini di durata, ma anche di uno con finalità ben precise.
Chi offre una locazione turistica è spesso tenuto a rispettare norme regionali o comunali, come la comunicazione al Comune attraverso una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), l’eventuale pagamento della tassa di soggiorno e la registrazione degli ospiti presso la Questura. Si tratta di obblighi che non ricadono su una normale locazione breve generica.
Quanto si guadagna con l’affitto breve?
Dipende molto dal luogo in cui si trova l’appartamento, se si tatta di una località molto appealing durante tutto l’anno per ragioni diverse, economiche o legate al turismo… È vero che i flussi di affitto breve sono più alti di quello lungo, perché il prezzo medio a notte è più alto; pertanto si può arrivare anche al doppio rispetto alla locazione lunga, ma il proprietario ha dei costi: deve pagare le spese di condominio, le bollette e, se si affida a un gestore, deve calcolare anche quella spesa.
Ci saranno quindi casi (località) in cui si guadagnerà qualcosa di più ma non tantissimo, altri in cui – a fronte di un lavoro organizzativo non indifferente – ci sarà un rilevante vantaggio economico, altri ancora in cui si potrebbe anche guadagnare meno se la casa o la località non hanno nessuna attrattiva.
A quale prezzo concedere l’affitto breve?
Gli esperti consigliano, in relazione ai prezzi, di adottare un sistema di “tariffazione dinamica” modificando il prezzo continuamente in base a quello che accade sul mercato in quel momento. Quanto incide sul costo che la casa sia ristrutturata? Un immobile che è stato ristrutturato radicalmente, e dunque con una buona qualità complessiva, può ambire a un target di prezzo maggiore in media del 20-30%, intercettando un profilo di clienti che, pur scegliendo una soluzione di soggiorno smart, presta attenzione alla qualità della dimora dove soggiornare.
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