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Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, e oggi costituiscono una forma di utilizzo dell’immobile fortemente regolata sotto il profilo fiscale, amministrativo e civilistico.
Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto più volte per inquadrarne correttamente i confini, distinguendoli sia dalla locazione tradizionale sia dalle attività ricettive in senso proprio, imponendo obblighi stringenti in materia di identificazione degli ospiti, sicurezza, trasparenza e tassazione.
Per operare in regola è necessario rispettare le norme sulla comunicazione degli ospiti alla Questura, il divieto di self check-in senza identificazione diretta, l’utilizzo del Codice Identificativo Nazionale CIR negli annunci e sull’immobile, nonché le eventuali disposizioni regionali e comunali, incluse quelle condominiali.
Dal punto di vista fiscale, i proventi rientrano tra i redditi fondiari del proprietario e possono essere assoggettati al regime ordinario IRPEF oppure alla cedolare secca, che dal 2026 prevede aliquote differenziate e limiti più restrittivi sul numero di immobili locabili, oltre alla qualificazione come attività d’impresa dal terzo immobile.
A ciò si aggiungono gli obblighi relativi a IMU, TARI e tassa di soggiorno, che variano in base alla tipologia di immobile e al Comune.
L’affitto breve offre maggiore flessibilità e, in alcuni contesti, una redditività potenzialmente superiore rispetto alla locazione lunga, ma richiede una gestione attiva, un’attenta valutazione dei costi e una piena consapevolezza delle responsabilità legali e fiscali connesse.
Ecco una guida con tutti gli obblighi, i vantaggi, i costi e le differenze tra locazione breve e turistica.
Che cosa sono gli affitti brevi
Negli ultimi anni, soprattutto nelle grandi città italiane e nelle località di interesse turistico, il fenomeno degli affitti brevi ha conosciuto un’espansione costante.
empre più persone, dai professionisti del settore ai semplici proprietari, decidono di mettere a reddito il proprio immobile per periodi di tempo ridotti, offrendo un’alternativa flessibile e spesso più accessibile rispetto all’hotel tradizionale.
L’Agenzia delle Entrate precisa che per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
A questo sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
La platea di soggetti che intraprende questa attività imprenditoriale è molto variegata; troviamo dai professionisti del settore con più attività in esercizio al semplice proprietario di un immobile in zona d’interesse che svolge un’altra professione, fino alla fascia più giovane che predilige la locazione dell’immobile come attività principale.
Gli affitti brevi sono gestiti da:
- proprietari
- agenzie immobiliari (presenti anche online)
- intermediari come specifiche piattaforme web, quelle del “turismo social”, un aspetto della sharing economy (letteralmente “economia della condivisione).
Cosa significa host
Il termine “host” indica semplicemente la persona che gestisce e mette a disposizione l’alloggio per gli ospiti. Può essere il proprietario dell’immobile oppure qualcuno che lo affitta o lo gestisce per conto del proprietario.
Attenzione: negli affitti brevi è molto importante la corretta gestione dell’ospite, accoglierlo nel modo migliore, essere a disposizione, assisterlo durante il soggiorno.
Affitti brevi: che cosa dice la legge
Il decreto-legge n. 50/2017 ha introdotto una disciplina fiscale specifica per le locazioni di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, i cosiddetti “affitti brevi”, a partire dal 1° giugno 2017.
Questi contratti, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, non richiedono registrazione, salvo che siano redatti tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Con l’entrata in vigore del decreto, è stato esteso anche ai contratti di affitto breve il regime della cedolare secca, già previsto per i redditi fondiari derivanti da locazioni.
La disciplina si applica anche ai redditi provenienti da sublocazioni, concessioni in godimento a titolo oneroso e locazioni brevi che includono servizi aggiuntivi (come pulizia o biancheria).
Le regole valgono sia per contratti stipulati direttamente tra proprietario, sublocatore o comodatario e inquilino, sia nei casi in cui intervengano intermediari immobiliari o piattaforme online per la stipula o il pagamento dei canoni, con obblighi specifici a loro carico.
Successivamente la legge di bilancio 2024 e ora la Legge di Bilancio 2026 ha modificato l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi.
Contratto affitto breve
Stipulare un contratto di affitto breve secondo il DL 50/2017 è semplice e flessibile. Non esiste un modello obbligatorio, ma è importante rispettare alcuni elementi fondamentali:
- il contratto può essere scritto in maniera semplice o digitale.
- nel contratto vanno indicati chiaramente: dati delle parti (proprietario e inquilino); indirizzo e descrizione dell’immobile; durata del soggiorno; importo del canone.
Alcuni contratti possono includere servizi accessori, come ad esempio:
- la fornitura di biancheria,
- la pulizia dell’immobile
- l’uso di utenze come telefono e Wi-Fi.
E’ importante sottolineare che sono esclusi dalla disciplina dell’affitto breve quei contratti in cui il proprietario offre, oltre all’immobile, servizi tipici di un’attività imprenditoriale, come colazione e somministrazione di cibi e bevande, noleggio auto, guide turistiche o interpreti. In questi casi, anche se occasionali, tali prestazioni vengono considerate attività d’impresa dal punto di vista fiscale.
Modulo contratto affitto breve
Per chi volesse affittare un immobile per brevi periodi può usare dei moduli prestampati, che si trovano anche online come questo. L’importante è controllare che tutti i dati inseriti siano corretti.
Quali adempimenti rispettare
Per gli affitti brevi in Italia ci sono alcuni adempimenti fondamentali da rispettare, sia fiscali che burocratici, per restare in regola con la legge.
Registrazione degli ospiti
L’Italia dispone di standard di sicurezza che richiedono a ogni locatore di registrare le informazioni dei propri ospiti e di comunicarle alla Questura tramite il portale dedicato alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/ al momento del check-in, senza eccezioni. L’obbligo vale anche per una sola notte e anche per una sola locazione annua.
Per ottenere l’accesso al portale e le credenziali, è necessario contattare la Questura della propria città.
La registrazione degli ospiti negli affitti brevi è un adempimento fondamentale per rispettare la legge e garantire la sicurezza pubblica.
Quando si affitta un immobile per brevi periodi, il proprietario o il gestore deve comunicare i dati degli ospiti alle autorità locali, di solito alla questura o alla polizia.
Le informazioni richieste comprendono nome e cognome, data di nascita, nazionalità, documento di identità e periodo di soggiorno.
In molte città questa comunicazione avviene in forma digitale, attraverso portali online messi a disposizione dalle questure, mentre in alcuni casi è ancora possibile utilizzare moduli cartacei da consegnare direttamente.
La legge stabilisce anche tempistiche precise: la registrazione deve essere effettuata entro poche ore o al massimo entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti.
Alcune piattaforme di affitti brevi, come Airbnb o Booking, possono semplificare il processo trasmettendo automaticamente i dati alle autorità nelle città che hanno attivato i sistemi digitali.
È importante rispettare questa procedura, perché la mancata comunicazione comporta sanzioni amministrative, che possono tradursi in multe anche consistenti.
In questo modo, il proprietario si tutela e garantisce al contempo che la permanenza degli ospiti sia conforme alle regole vigenti.
Stop al self check in: cosa significa
Il locatore deve procedere all’identificazione degli ospiti de visu, ossia con il controllo diretto del documento da parte del proprietario o gestore dell’immobile.
Non si può più procedere al self check-in che permetteva agli ospiti di accedere autonomamente all’alloggio tramite lock box, serrature a codice o app che aprono porte e citofoni.
È consigliato mantenere un registro degli ospiti, utile anche a fini contabili e amministrativi, e gestire eventuali pagamenti della tassa di soggiorno secondo le disposizioni del Comune.
Solo dopo queste formalità il gestore può consegnare le chiavi o il badge di accesso.
CIR o CIN?
Chi affitta un immobile per brevi periodi deve oggi confrontarsi con l’obbligo di utilizzo del CIN (Codice Identificativo Nazionale), introdotto dal Decreto-legge 145/2023.
Questo nuovo codice uniforma a livello nazionale ciò che in passato era gestito dalle singole Regioni tramite il CIR (Codice Identificativo Regionale).
Il CIN è obbligatorio a partire dal 3 settembre 2024. La richiesta del CIN deve essere effettuata attraverso il portale del Ministero del Turismo (BDSR), utilizzando SPID o CIE.
Durante la procedura è richiesta un’autocertificazione relativa al rispetto dei requisiti minimi di sicurezza, come la presenza di estintori e rilevatori di gas.
L’omessa richiesta o l’omessa esposizione del CIN comporta sanzioni amministrative che vanno da 500 a 8.000 euro.
- Obbligo attuale: CIN
Chi offre in locazione breve o turistica un immobile (anche tramite piattaforme come Airbnb o Booking) deve indicare il CIN in tutti gli annunci e all’esterno dell’immobile (targa o cartello ben visibile).
- CIR: solo se richiesto dalla Regione
Il CIR (Codice Identificativo Regionale) continua a essere richiesto solo in quelle Regioni che lo prevedevano prima del CIN (come Lombardia, Lazio, Emilia-Romagna, Veneto, etc.). In questi casi, il CIN si affianca al CIR, ma resta obbligatorio sempre il CIN, in quanto norma statale.
Affitto breve: quali tasse da pagare
Su tale aspetto è doveroso affidarsi a un commercialista per ottenere informazioni più specifiche alla propria situazione.
In generale si può dire che il denaro guadagnato come host è considerato un reddito imponibile, che può essere soggetto a diverse tasse, come l’imposta sulla locazione, quella sul reddito o l’Iva.
È sempre meglio, inoltre, consultare l’Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it) per verificare se si è idonei a usufruire di crediti, come sgravi e agevolazioni fiscali.
Passando agli aspetti fiscali, per la qualificazione del reddito del proprietario, si fa riferimento al Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il cosiddetto TUIR (DPR n. 917 del 1986), secondo cui i proventi ricavati dallo sfruttamento, totale ma anche parziale, del bene immobile sono qualificati come reddito fondiario che deve essere sempre imputato al proprietario.
Di conseguenza se per esempio a sottoscrivere il contratto di locazione breve fosse il figlio del proprietario che è comodatario dell’immobile, il reddito derivante dai canoni percepiti devono essere dichiarati sempre e solo dal proprietario.
Per la tassazione del reddito, si utilizza in questo caso il criterio di competenza, vale a dire che il proprietario deve dichiarare il reddito interamente così come pattuito nel contratto, indipendentemente se lo ha effettivamente incassato o meno.
Imposta sul reddito delle persone fisiche
La tassazione ai sensi del regime ordinario Irpef viene calcolata sulla base della somma totale dei ricavi annuali.
I proventi derivanti dall’attività di home-sharing potrebbero dunque sommarsi a quelli generati da altre entrate (per esempio, un reddito da lavoro dipendente) e potrebbe dunque trovare applicazione un’aliquota fra il 23% e il 43%.
L’utilizzo di questo regime permette l’applicazione di detrazioni, come quelle relative ai costi di ristrutturazione dell’alloggio o i costi dei servizi delle piattaforme specializzate.
Cedolare secca
Dal periodo d’imposta relativo al 2026, è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca alle locazioni brevi solo se nell’anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti (in precedenza, non più di quattro appartamenti).
La cedolare è un regime di favore, nel senso che il locatore che la sceglie potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione invece che alla tassazione ordinaria (quindi pagando di Irpef e relative addizionali regionale e comunale) all’imposta sostitutiva che ha in linea generale un’aliquota al 21%.
Aliquota cedolare secca per affitti brevi 2026
Dal 2026, in caso di opzione della cedolare secca, si applica:
- aliquota al 21% al primo immobile posseduto
- aliquota al 26% al secondo immobile.
Obbligatoria la qualificazione come attività d’impresa dal terzo immobile locato (e non più, come nel precedente regime, dal quinto).
Di conseguenza, il proprietario dovrà adottare un regime fiscale da impresa, aprendo una partita IVA, implementando un sistema di contabilità più strutturato e rispettando tutti gli adempimenti fiscali e previdenziali previsti per gli operatori economici professionali.
Come optare per la cedolare secca?
Sono due le strade che si possono seguire: registrare lo stesso il contratto all’Agenzia (in questo caso il proprietario dovrà inviare online alle Entrate il modello RLI in cui va comunica l’opzione per la cedolare) oppure non registrare il contratto e effettuare l’opzione della cedolare in sede di dichiarazione dei redditi.
Tralasciando per il momento gli obblighi a cui sono soggetti gli intermediari, vediamo nel dettaglio per quali contratti di locazione breve si può scegliere la cedolare secca:
- la durata non deve superare i 30 giorni
- la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017
- non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale
- devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze
- possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)
- le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa
- può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni
- possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
IMU
Oltre che all’IRPEF e al bollo, gli affitti brevi non sfuggono neanche al Fisco locale, l’Imu ad esempio, che si paga sulle seconde case (sulle prime solo se sono abitazioni di lusso, rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9).
A pagare l’imposta è sempre e solo il proprietario di casa.
Niente IMU se si affitta solo una stanza della abitazione principale
Se si affitta una sola stanza dell’abitazione principale, il proprietario è comunque esente dal pagamento dell’Imu (sempre che l’immobile non sia di lusso o di pregio).
Tari: la paga il proprietario
La Tari, la tassa sui rifiuti – che negli altri tipi di affitto viene pagata dall’inquilino – negli affitti brevi, che non superano i 30 giorni, va pagata dal proprietario.
Alcuni Comuni applicano un coefficiente specifico per affitti brevi più elevato rispetto a quello dell’abitazione ordinaria.
La tassa di soggiorno negli affitti brevi
Negli affitti brevi, la tassa di soggiorno è un obbligo importante per il proprietario o gestore dell’immobile.
Anche se la normativa varia da Comune a Comune, in generale tutti gli ospiti che soggiornano in alloggi turistici, come B&B o case vacanza, devono pagarla, salvo alcune esenzioni previste per i minori o per soggiorni molto brevi.
Il proprietario o host funge da intermediario tra Comune e ospiti, raccogliendo l’importo della tassa al momento del check-in o del pagamento del soggiorno e provvedendo a versarlo al Comune entro le scadenze stabilite dai regolamenti locali.
È inoltre necessario fornire agli ospiti una ricevuta della tassa versata, come prova del pagamento.
L’ammontare della tassa varia in base a diversi fattori: il Comune di ubicazione dell’immobile, la categoria della struttura, la durata del soggiorno e l’età dell’ospite.
A Milano la tassa di soggiorno si applica anche agli affitti brevi, come case vacanza e B&B e per il 2025/2026, è circa 6,30 € a notte per persona.
Nel Comune di Roma la tassa di soggiorno per gli affitti brevi è intorno ai 6 € a notte per persona. A Napoli la tassa di soggiorno fa per case vacanza e locazioni brevi è circa 5 € a notte per persona.
I vantaggi dell’affitto breve
Sicuramente gli affitti di breve durata presentano numerosi vantaggi dal punto di vista fiscale.
Guadagno più alto rispetto all’affitto tradizionale grazie a tariffe giornaliere più elevate.
Flessibilità: puoi usare l’immobile quando vuoi, senza vincoli a lungo termine.
Mercato in crescita grazie al turismo e ai viaggi brevi.
Possibilità di gestire l’immobile come una vera attività extra.
Affitto breve in condominio: si può fare?
Occorre informarsi bene su norme, restrizioni e obblighi specifici in vigore sul territorio e per i singoli casi. Alcuni esempi di restrizioni, infatti, includono contratti, leggi e regole della comunità.
È importante anche assicurarsi che il proprio alloggio sia idoneo all’ospitalità.
Se la casa da affittare o la stanza sono in condominio, bisogna verificare che non vi sia un divieto nel regolamento contrattuale.
Tale documento, infatti, potrebbe vietare questo tipo di attività (il divieto deve essere però specificato in modo esplicito); in quel caso la locazione sarebbe praticamente impossibile, a meno che tutti i condomini votino all’unanimità la modifica del regolamento.
Nessun problema, invece, in assenza di regolamento contrattuale. In quest’ultimo caso, esattamente come avviene con i bed and breakfast in condominio, non è necessario il parere favorevole dell’assemblea.
Sublocazione e affitto breve: quando si può fare
Il regime delle locazioni brevi si applica anche:
- alle sublocazioni
- ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi
- ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.
Se si mette in affitto l’intero alloggio è comunque necessario il parere del proprietario, mentre se la locazione si limita a una o più stanze è sufficiente inviargli una raccomandata, con i dati del subconduttore, le stanze subaffittate e la durata del contratto.
A volte, contratti di locazione e di altro tipo, piani regolatori comunali e norme comunitarie prevedono delle limitazioni per quanto riguarda il subaffitto o l’affitto.
È opportuno esaminare tutti i contratti precedentemente firmati o contattare il proprio locatore, l’ufficio comunale o un’altra autorità.
Potrebbe rivelarsi opportuno aggiungere un addendum al contratto, che faccia chiarezza su dubbi, obblighi
e responsabilità di tutte le parti.
Cautelarsi con un’assicurazione contro i danni
Per quanto riguarda gli eventuali danni, è sempre consigliabile per il proprietario dell’alloggio stipulare un’assicurazione per la responsabilità civile.
Alcune piattaforme d’intermediazione online offrono pacchetti primari, che vanno valutati con attenzione e, se opportuno, integrati con una polizza aggiuntiva.
Differenza tra affitti brevi e affitti “lunghi”
Per affitto breve si intendono soggiorni che durano meno di 30 giorni, si può dire, non fa concorrenza a quello lungo.
Si tratta di due operazioni sostanzialmente diverse. Il proprietario che opta per l’affitto lungo avrà canone fisso, rendita garantita, cioè un’operazione di lungo periodo, pochi problemi, pochi pensieri; l’affitto breve presuppone una logica completamente differente: intanto, c’è la componente della variabilità, perché non si dispone di “un fisso”, e poi implica tanto lavoro, soprattutto di organizzazione.
Differenza tra locazione turistica e locazione breve
La locazione breve è una categoria che riguarda contratti di affitto con durata non superiore ai 30 giorni.
È un concetto fiscale, introdotto per regolamentare gli affitti di breve durata, soprattutto quando non ci sono servizi tipici dell’ambito alberghiero.
Questo tipo di contratto può avere finalità diverse: chi affitta può farlo per motivi di lavoro, studio, cure mediche, eventi, ma anche per turismo.
La particolarità è che rientra in una disciplina specifica, soprattutto per quanto riguarda la tassazione: ad esempio, si può applicare la cedolare secca al 21%.
Inoltre, se il contratto dura meno di 30 giorni, non è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che non si superi un certo numero di locazioni all’anno.
La locazione turistica, invece, è una particolare forma di locazione breve, che ha come scopo esclusivo l’uso turistico.
In altre parole, si tratta di affittare un immobile per vacanza, quindi il soggiorno è legato al tempo libero o al turismo.
In questo caso non si parla solo di un affitto breve in termini di durata, ma anche di uno con finalità ben precise.
Chi offre una locazione turistica è spesso tenuto a rispettare norme regionali o comunali, come la comunicazione al Comune attraverso una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), l’eventuale pagamento della tassa di soggiorno e la registrazione degli ospiti presso la Questura.
Si tratta di obblighi che non ricadono su una normale locazione breve generica.
Quanto si guadagna con l’affitto breve?
Dipende molto dal luogo in cui si trova l’appartamento, se si tratta di una località molto appealing durante tutto l’anno per ragioni diverse, economiche o legate al turismo…
È vero che i flussi di affitto breve sono più alti di quello lungo, perché il prezzo medio a notte è più alto; pertanto si può arrivare anche al doppio rispetto alla locazione lunga, ma il proprietario ha dei costi: deve pagare le spese di condominio, le bollette e, se si affida a un gestore, deve calcolare anche quella spesa.
Ci saranno quindi casi (località) in cui si guadagnerà qualcosa di più ma non tantissimo, altri in cui – a fronte di un lavoro organizzativo non indifferente – ci sarà un rilevante vantaggio economico, altri ancora in cui si potrebbe anche guadagnare meno se la casa o la località non hanno nessuna attrattiva.
A quale prezzo concedere l’affitto breve?
Gli esperti consigliano, in relazione ai prezzi, di adottare un sistema di “tariffazione dinamica” modificando il prezzo continuamente in base a quello che accade sul mercato in quel momento.
Quanto incide sul costo che la casa sia ristrutturata?
Un immobile che è stato ristrutturato radicalmente, e dunque con una buona qualità complessiva, può ambire a un target di prezzo maggiore in media del 20-30%, intercettando un profilo di clienti che, pur scegliendo una soluzione di soggiorno smart, presta attenzione alla qualità della dimora dove soggiornare.
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