Affitti brevi: fenomeno in ascesa

Semplicità, convenienza e flessibilità: affittare per pochi giorni una stanza o l'appartamento da un privato è la nuova frontiera del turismo. Un fenomeno in ascesa, quello degli affitti brevi, che necessita di un quadro normativo di riferimento. Abbiamo provato a fare chiarezza per quanti desiderano valutare questa opportunità.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 27/10/2016 Aggiornato il 27/10/2016
Affitti brevi: fenomeno in ascesa

Affitti brevi per un “turismo social”, un aspetto della sharing economy (letteralmente “economia della condivisione). Fenomeno in rapida ascesa, si basa su un’idea di fondo “sostenibile”: mettere a disposizione degli altri, in cambio di un pagamento, i beni di nostra proprietà. Un modello planetario che ha trovato nel web il terreno fertile su cui svilupparsi, arrivando a conquistare in breve tempo fasce di mercato sempre più variegate. Oggi con pochi clic sul pc o tramite lo smartphone è possibile condividere la propria casa, il bene per antonomasia. Un annuncio online è visibile dagli utenti di tutto il mondo e domanda e offerta si incontrano in tempo reale. Altrettanto immediato è il pagamento, con una parte del prezzo pattuito (all’incirca il 3%) da corrispondere alla piattaforma (una delle tante) che consente tale scambio e su cui occorre sempre registrarsi.

Affitti brevi: è necessario stipulare un contratto tra le parti. Il regolamento condominiale può vietare l’attività di locazione. I guadagni vanno inseriti in dichiarazione dei redditi.

Prima di decidere di affittare il proprio appartamento, o anche solo una stanza, è necessario verificare se nel condominio in cui si abita vige un regolamento contrattuale. Tale documento, infatti, potrebbe vietare questo tipo di attività (il divieto deve essere però specificato in modo esplicito) e in quel caso la locazione sarebbe praticamente impossibile, a meno che tutti i condomini votino all’unanimità la modifica del regolamento. Nessun problema, invece, in assenza di regolamento contrattuale. In quest’ultimo caso, esattamente come avviene con i bed and breakfast in condominio, non è necessario il parere favorevole dell’assemblea. Per quanto riguarda gli eventuali danni causati in caso di affitti brevi agli ospiti e agli oggetti di loro proprietà, è sempre consigliabile per il proprietario dell’alloggio stipulare un’assicurazione di responsabilità civile. Alcune piattaforme d’intermediazione online offrono pacchetti primari, che vanno valutati con attenzione e, se opportuno, integrati con una polizza aggiuntiva.

L’inqulino può subaffittare

Chi ha sottoscritto un contratto di locazione non sempre può affittare a terzi l’appartamento o parte di esso. Ciò è possibile soltanto quando il contratto (che deve essere regolarmente registrato) prevede la sublocazione. Se si mette in affitto l’intero alloggio è comunque necessario il parere del proprietario, mentre se la locazione si limita a una o più stanze è sufficiente inviargli una raccomandata, con i dati del subconduttore, le stanze subaffittate e la durata del contratto.

 

Legge 431
A oggi non esiste nessuna legge che si occupi degli affitti temporanei gestiti dai siti web di intermediazione. In termini generali, le locazioni turistiche sono regolate dal comma 2, lettera c) della legge n. 431 del 9 dicembre 1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” e dal Codice del Turismo allegato al D.Lgs 79/2011 “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”. Quest’ultimo all’art. 53 spiega come “(…) Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione”. E tra le tipologie contrattuali previste dall’art. 1571 e seguenti, rientra anche il “contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistiche”, quello da applicare per gli affitti temporanei.

Reddito fondiario
Secondo le regole dettate dal Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi) i guadagni derivanti dall’affitto, totale o parziale, di un appartamento rientrano tra i redditi fondiari, che sono sempre imputati a chi vanta un diritto reale di godimento sull’immobile, ovvero al legittimo proprietario.

Affitti brevi: il contratto “giusto” c’è

Sono in pochi a stipulare un regolare contratto con gli ospiti. Anche se sulla questione la legge non si esprime a dovere, mettere nero su bianco le condizioni dell’accordo è sempre preferibile, a prescindere dalla durata del soggiorno. Il più appropriato è il cosiddetto “contratto di locazione turistica”, da redigere in forma scritta e per il quale è necessaria la registrazione all’Agenzia delle Entrate solo quando il periodo d’affitto è superiore ai 30 giorni. Terminata la locazione, il proprietario (o l’inquilino che subaffitta) è tenuto a consegnare una ricevuta che attesti l’avvenuto pagamento, comprensiva di una marca da bollo da 2 euro, ma solo se l’importo è superiore a 77,47 euro. Il pagamento della tassa di soggiorno dipende dalle normative regionali e comunali, mentre è buona regola, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, comunicare (per via telematica) alle autorità di pubblica sicurezza i nominativi degli ospiti, anche se si fermano per brevi periodi.
Esistono altri contratti ad hoc per le locazioni turistiche, come i due modelli redatti da Confedilizia. Il primo, per gli affitti più lunghi, è il contratto “casa vacanze”, in cui sono specificati durata della locazione, disdetta del contratto, entità del canone, costo delle spese accessorie e l’eventuale importo della cauzione. Il secondo tipo, denominato “week end”, è quello che più si addice al turismo social. Nei termini dell’accordo rientrano tutte le specifiche del contratto casa vacanze, con l’aggiunta della pattuizione forfettaria dei consumi (luce, acqua, gas, ecc..). In entrambi i contratti è obbligatorio apporre una marca da bollo da 10,33 euro, onere a carico delle parti. Il conduttore ha l’obbligo di custodia dell’immobile, è tenuto a osservare il regolamento di condominio ed è responsabile di eventuali danni.

Affiti brevi: che cosa e come dichiarare al fisco

Chi affitta per periodi brevi e saltuari utilizzando il contratto di locazione turistica, non è tenuto ad aprire la partita Iva.
Se, al contrario, l’attività è abituale sarà necessario regolarizzare la propria posizione fiscale, iscrivendosi alla Camera di Commercio e inviando la comunicazione “Scia” al Comune di riferimento.
Lavoratore dipendente o autonomo, il locatore deve dichiarare al Fisco i proventi dell’attività: vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi alla voce “redditi fondiari”. Mentre se si tratta di subaffitto, l’inquilino inserirà i redditi alla voce “redditi diversi”.
È possibile usufruire di una deduzione forfettaria del 5%, mentre non sono deducibili le spese dovute al sito web intermediario o quelle “di gestione”, come i costi per la pulizia delle stanze.
In alternativa alla tassazione Irpef, si può optare per la cedolare secca: il reddito dell’attività è assoggettato all’aliquota del 21%.

Una legge per la sharing economy?

È complicato valutare le conseguenze che il modello della sharing economy ha sul mercato attuale. Nella quasi totalità dei casi, infatti, chi affitta la propria casa non rilascia nessuna ricevuta e quindi evade il Fisco. Oltre al danno erariale questo modus operandi danneggia gli albergatori di professione e, in generale, tutti coloro per i quali l’ospitalità rappresenta la prima fonte di reddito. Per questo motivo, lo scorso marzo, un gruppo di parlamentari ha presentato alla Camera dei deputati una proposta di legge per disciplinare la sharing economy. La norma, che ad oggi si compone di 12 articoli, oltre a promuovere l’economia della condivisione ha l’obiettivo di regolamentare l’aspetto fiscale. La norma prevede, infatti, che il reddito percepito dagli utenti operatori mediante la piattaforma digitale, denominato “reddito da attività di economia della condivisione non professionale” venga indicato in un’apposita sezione della dichiarazione dei redditi. «Ai redditi fino a 10.000 euro prodotti mediante le piattaforme digitali – si legge nell’art. 5 – si applica un’imposta pari al 10 per cento. I redditi superiori a 10.000 euro sono cumulati con i redditi da lavoro dipendente o da lavoro autonomo e a essi si applica l’aliquota corrispondente». È previsto, inoltre, un apposito Registro elettronico nazionale tenuto dall’Autorità garante della concorrenza e del mercato, a cui dovranno iscriversi tutte le piattaforme di intermediazione e la cui consultazione sarà pubblica e gratuita.

 

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