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Vizi e difetti dell’immobile: cosa prevede la garanzia del venditore secondo il Codice civile
Approfondire le implicazioni normative legate alle eventuali problematiche di un immobile (o delle parti comuni) è essenziale per comprendere i diritti di chi acquista e i doveri di chi vende.
Quando si acquista un immobile facente parte di un condominio può capitare che, a trattativa conclusa, l’acquirente scopra anomalie e difetti – all’interno dell’appartamento stesso o riferibili alle parti comuni dell’edificio – non emersi durante le visite preliminari e non comunicati dal venditore.
L’articolo 1490 del Codice civile prevede che chi vende “è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Vi rientrano, ad esempio, carenze strutturali, infiltrazioni d’acqua, muffe, difetti agli impianti, ecc.
Tuttavia, come specificato anche dall’articolo 1491 del Codice, la garanzia non è dovuta se al momento della sottoscrizione del contratto l’acquirente era a conoscenza di tali vizi o se gli stessi erano “facilmente riconoscibili”, fatto salvo però che il venditore abbia dichiarato che l’immobile ne fosse esente.
In sostanza, affinché il compratore possa far valere le proprie ragioni, il vizio deve essere “occulto”, vale a dire non conosciuto né facilmente riconoscibile al momento dell’acquisto.
Con il termine “vizio” si intende genericamente un difetto intrinseco e materiale di qualcosa, non eliminabile in modo semplice e soprattutto tale da incidere concretamente sull’utilizzo della suddetta cosa o da diminuirne “in modo apprezzabile” (secondo l’articolo 1490 del Codice civile) il valore o, ancora, da renderla inidonea all’uso a cui è destinata. La garanzia a tutela dei vizi è inderogabile per l’ordinamento giuridico, ma è possibile un accordo tra le parti, un patto di esclusione solo di alcuni elementi del contratto facenti riferimento a norme per legge “dispositive”, ovvero modificabili. Tale patto di esclusione o di limitazione della garanzia decade però se il venditore ha in mala fede taciuto i vizi (art. 1490).
Cosa fare in presenza di vizi occulti: termini di denuncia e risarcimento
Nel caso in cui sia accertata la presenza di vizi, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo d’acquisto, tenendo conto che la scelta diviene irrevocabile se formalizzata davanti al giudice.
Il Codice civile (articolo 1492) specifica poi che se il bene si deteriora o viene distrutto a causa del vizio – ad esempio un problema strutturale che renda inagibile l’immobile – l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto; mentre se il bene perisce per cause estranee al vizio (pur essendo quest’ultimo presente), è possibile chiedere solo la riduzione della cifra di acquisto e non la risoluzione. Per ottenere la garanzia, chi compra deve denunciare i vizi entro 8 giorni dalla scoperta, “salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge”.
L’articolo 1495 del Codice civile prevede che l’azione si prescriva dopo un anno dalla consegna del bene: in questo periodo temporale l’acquirente può sempre far valere la garanzia, purché il vizio venga denunciato entro 8 giorni dalla sua scoperta (ovviamente prima del decorso dei dodici mesi previsto dalla legge).
Clausola “visto e piaciuto” nell’acquisto di un appartamento: quali sono i reali limiti?
La dicitura di accettazione del bene nello stato in cui si trova, molto utilizzata nella compravendita dei beni mobili, può essere utilizzata anche per un immobile, nonostante in questo caso vi siano delle limitazioni sostanziali e importanti.
La dicitura “visto e piaciuto” si riferisce infatti esclusivamente ai difetti evidenti – ad esempio l’intonaco danneggiato, eventuali crepe sulla muratura, macchie alle pareti… – e, più in generale, a tutti quei problemi che l’acquirente può notare prestando attenzione. Restano esclusi i difetti di tipo strutturale e tutti quei problemi impossibili da rilevare durante un sopralluogo ordinario.
Sul punto la Corte di Cassazione (ordinanza n. 19061 dell’11 luglio 2024) ha osservato che “la clausola contrattuale ‘vista e piaciuta’, che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione ad opera del compratore della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest’ultima, con riferimento a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede”.
Gli eventuali vizi devono essere contestati al venditore in modo formale, mediante pec o raccomandata a/r.
Difetti e lavori straordinari nelle parti comuni del condominio: chi paga tra venditore e acquirente?
Una volta finalizzata la compravendita, si potrebbe scoprire che una o più parti comuni del condominio (tetto, facciata, strutture portanti, ecc.) presenta gravi danni strutturali che rendono necessarie costose opere di consolidamento e di messa in sicurezza.
In questi casi può trovare applicazione la garanzia per vizi prevista dagli articoli del Codice civile sopra richiamati, ma a patto che sussistano le seguenti condizioni:
- il difetto incide in modo concreto sul valore dell’appartamento (e non era facilmente riconoscibile dall’acquirente);
- il venditore non ha informato l’acquirente dell’esistenza del problema;
- esistono verbali assembleari, perizie o delibere che accertano il difetto.
L’acquirente può in tal caso chiedere al venditore la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto. Inoltre, qualora vi siano i presupposti, può domandare il risarcimento del danno ai sensi dell’articolo 1494 del Codice civile.
Attenzione però, è opportuno verificare con l’amministratore di condominio se prima del rogito siano stati deliberati lavori straordinari che, in tal caso, sarebbero automaticamente a carico del venditore.
Sul punto, la giurisprudenza ha infatti più volte osservato che risulta obbligato verso il condominio chi è proprietario al momento della delibera approvante i lavori. Detto ciò, è altrettanto importante accertare la presenza di verbali che evidenzino come in assemblea sia stata discussa la possibilità di eseguire delle opere, anche se non si è giunti a una deliberazione definitiva.
Tali documenti, infatti, possono essere utilizzati dall’acquirente per dimostrare che il venditore era a conoscenza dei problemi, ma li ha omessi in fase di trattativa. Va inoltre chiarito, tuttavia, che in caso di vizi e/o difetti nelle parti comuni, l’acquirente non può pretendere che il condominio sostenga integralmente il costo dell’intervento, in quanto egli stesso fa parte della compagine condominiale e contribuisce alle spese in proporzione ai millesimi in suo possesso.
Diversamente, se il vizio delle parti comuni ha provocato dei danni all’unità immobiliare oggetto della compravendita può configurarsi una responsabilità del condominio ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile. Ne consegue il diritto a un risarcimento del danno a favore dell’acquirente.
Controlli tecnici e verifiche prima del rogito notarile: i consigli dei professionisti
Per escludere – o quantomeno limitare – successive sorprese spiacevoli, prima di stipulare qualsiasi rogito notarile occorre sempre effettuare una serie di verifiche.
In primis, quando l’immobile non è indipendente, conviene prendere visione della documentazione condominiale e, in particolare, dei verbali delle ultime assemblee, che possono contenere riferimenti a problemi ricorrenti, lavori straordinari già deliberati o discussi, ma anche contenziosi in corso, i quali potrebbero incidere sulla gestione economica del complesso.
In ogni caso è importante anche il controllo di un professionista qualificato (ingegnere, architetto, geometra) che effettui una verifica tecnica dell’immobile, al fine di escludere criticità strutturali, problemi di conformità urbanistica e catastale, ma anche anomalie agli impianti tecnici dell’appartamento.
