Donazione di un immobile: tutto quello che c’è da sapere
Si può donare un immobile e riservare per sé la disponibilità del bene? Chi paga le imposte sull’immobile donato? Ecco tutte le risposte ai dubbi più frequenti sull'argomento.
Si può diventare proprietari di un immobile, oltre che con una classica compravendita, anche tramite una donazione. Tanti sono i genitori che decidono di donare casa ai figli per fare un investimento e garantire loro un futuro più sereno. Una scelta questa che presenta dei vantaggi anche dal punto di vista fiscale, visto che non sono previsti molti oneri. Vediamo nel dettaglio che cosa è la donazione, cosa comporta e quali sono le tasse da pagare quando si decide di donare casa al figlio.
Che cosa è la donazione
La donazione è il contratto con cui, per spirito di liberalità, una parte (donante) arricchisce un’altra (donatario) disponendo a suo favore un diritto e assumendo verso di essa un obbligo. La donazione può avere ad oggetto beni immobili, crediti, aziende, denaro, opere d’arte e anche veicoli.
Donazione come anticipo di eredità
La donazione che viene fatta agli eredi legittimi del donante si considera un anticipo dell’eredità. Possono fare donazione solo coloro che hanno la piena capacità di disporre dei propri beni. Sono ritenuti, pertanto, incapaci di donare i minori, gli inabilitati e gli interdetti. Abbiamo detto che essa è un vero e proprio contratto il cui elemento essenziale è la forma. La donazione infatti deve essere conclusa per atto pubblico da un notaio alla presenza di due testimoni.
Tre tipi di donazione
Sono tre le modalità possibili per la donazione:
donazione diretta, il che significa donare direttamente un immobile
donazione indiretta quando i genitori pagano l’immobile e lo intestano direttamente al figlio
donazione con riserva di usufrutto. Tale ultima scelta prevede che il donante, quindi il genitore, possa riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, ciò significa che è possibile riservarsi la disponibilità del bene donato trasferendone al beneficiario solo la titolarità e conservando la disponibilità materiale e il godimento per tutta la vita.
La donazione con riserva di usufrutto
Per quanto riguarda i casi particolari che riguardano specialmente la donazione di un immobile è molto frequente la riserva di usufrutto a vantaggio del donante. Si pensi ad esempio ad un immobile che un genitore dona al figlio ma in cui continua a vivere il primo. La legge permette al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio: ciò significa che il donante si spoglia in anticipo della proprietà del bene trattenendo per sé l’usufrutto che si estinguerà automaticamente alla morte del genitore o ad un altro termine stabilito nel contratto. Il donante che si è riservato l’usufrutto avrà il godimento del bene e quindi potrà viverci o riscuotere eventualmente l’affitto se lo concede in locazione.
Che cosa verificare per la donazione
Per quanto riguarda la donazione di fabbricati esistenti i proprietari hanno l’obbligo di dichiarare nell’atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso.
Dati catastali e planimetrie
Prima della stipula della donazione, i donanti sono tenuti a verificare accuratamente la corrispondenza dei dati catastali e delle planimetrie depositate allo stato di fatto, specie per quanto riguarda la destinazione d’uso (categoria catastale) e la consistenza (vani e/o superficie), al fine di riportare nell’atto dati veritieri e corretti. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento degli atti catastali (architetto, geometra, ingegnere).
Donazione e attestato di prestazione energetica
In caso di donazione di un’abitazione che comporti consumo energetico, l’atto esso deve essere dotato dell’attestato di prestazione energetica ma non c’è un obbligo in tal senso, come il donante non è obbligato a garantire che gli impianti siano conformi alla normativa in materia di sicurezza. Sarà, invece, tenuto a informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell’edificio donato.
La sicurezza degli impianti
Il donante inoltre non è tenuto a garantire che gli impianti siano dotati delle dichiarazioni di conformità in materia di sicurezza ma sarà tenuto a informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell’edificio donato; infatti la legge stabilisce che, salvo patto speciale, la garanzia del donante non si estende ai vizi del bene a meno che il donante non sia stato in dolo. Il donante è inoltre tenuto a consegnare il “libretto di impianto per la climatizzazione”, debitamente aggiornato e con gli eventuali allegati.
La tutela degli eredi legittimi in caso di donazione
Alcune categorie di familiari (legittimari) hanno una quota di eredità (legittima) anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge: se le donazioni, pur sempre valide ed efficaci, al momento della morte del donante dovessero risultare, dopo calcoli molto complicati, lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione).
I legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.
Donare casa ad un figlio: e gli altri?
Quando un immobile pagato dai genitori viene intestato direttamente al figlio si tratta in tal caso di una donazione indiretta. È sempre ravvisabile in tale situazione lo scopo della donazione ossia quello di arricchire un altro soggetto senza che vi sia alcun obbligo giuridico che lo imponga. Un dubbio frequente nel caso di donazione di un immobile ad un figlio è questo: gli altri possono avanzare pretese? Secondo quanto afferma il Consiglio Nazionale del Notariato, se alla morte del donante non si rinvengono nel suo patrimonio beni sufficienti a rispettare la quota di legittima riconosciuta per legge agli altri figli, questi ultimi potranno agire in giudizio contro la donazione, chiedendone la “riduzione”, nei limiti in cui ciò sia necessario per reintegrare la loro quota di legittima. I legittimari lesi possono “agire in riduzione” sino a che non siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante.
Quale valore per l’immobile donato?
Ma come si determina il valore degli immobili oggetto di donazione? La base imponibile è determinata tenendo in considerazione:
per la piena proprietà: il valore venale in comune commercio alla data dell’atto di donazione
per i diritti di usufrutto, uso e abitazione: il valore si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il “saggio legale d’interesse” (cioè la misura del compenso che spetta ad un soggetto che presta ad altri un capitale) e per il coefficiente, relativo all’età del titolare del diritto.
Revoca della donazione
La donazione si può revocare per due ipotesi tassative:
per ingratitudine del donatario, quando cioè il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi verso il donante o il suo patrimonio
per sopravvenienze dei figli, quando cioè il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne dopo la donazione.
Donazione e tasse da pagare
Detto ciò passiamo al capitolo tasse. In caso di donazione i beneficiari devono pagare l’imposta di donazione per i beni e i diritti ricevuti. Se beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, quindi il figlio, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1 milione di euro. L’importo dell’imposta di donazione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, una precisa aliquota.
Aliquote e franchigie
Aliquote e franchigie sono determinate dal rapporto di parentela tra beneficiario e donante:
4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario
6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario
6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti, se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave.
Imposte
Visto che l’oggetto della donazione è un bene immobile si applicano due ulteriori imposte:
l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili
l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili.
Agevolazioni prima casa
Tali tasse si applicano a meno che non vi siano i presupposti per applicare le agevolazioni prima casa. Ciò significa che le imposte di trascrizione e quella catastale avranno misura fissa di 200 euro ciascuna se l’immobile oggetto della donazione non sia di lusso né di pregio – ossia non rientra nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Il beneficiario inoltre, per poter fruire della riduzione delle tasse, deve dichiarare di avere la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile trasferito, ovvero di volerla stabilire entro 18 mesi dalla data dell’atto di donazione, o ancora, di svolgere la propria attività in questo comune.
Inoltre non deve essere titolare esclusivo, né in comunione col proprio coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nel territorio del comune dove è ubicato l’immobile trasferito, nonché di non essere titolare, neppure per quote su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Tali dichiarazioni devono essere rese dall’interessato nell’atto di donazione.
La donazione va effettuata per atto pubblico, cioè in presenza del notaio che redige l’atto, lo registra all’Ufficio delle Entrate competente entro 30 giorni e provvede al versamento dell’imposta, insieme all’imposta di registro nella misura fissa 200 euro. L’imposta di donazione viene versata al momento della registrazione; se la donazione non eccede i limiti della franchigia, l’imposta di registro non è dovuta.
Tabella tratta dalla Guida sulla Donazione del Consiglio Nazionale del Notariato.
Donazione: e l’IMU?
In merito all’Imu, se viene donato il diritto di proprietà ovvero il diritto di usufrutto e di abitazione su un immobile, l’Imu grava sul donatario dalla data in cui viene stipulata l’atto di donazione. Se invece il donante si limita a donare la nuda proprietà dell’immobile, riservandosi il diritto di usufrutto e di abitazione, l’Imu continuerà a gravare sul donatario.
