Donazione di un immobile: la guida con tutto quello che c’è da sapere
Che cos'è la donazione, a che cosa serve, come farla, quali tasse si pagano e chi le paga? Ecco tutte le risposte ai dubbi più frequenti sull'argomento.
Oltre alla classica compravendita, esiste un altro modo per diventare proprietari di un immobile: la donazione. Molti genitori scelgono di donare casa ai figli per garantirgli un futuro più sicuro o come forma di investimento. Questa scelta può anche avere vantaggi fiscali, visto che le imposte previste non sono particolarmente elevate. Vediamo nel dettaglio cosa comporta una donazione, come si realizza e quali tasse occorre considerare.
Che cos’è la donazione
La donazione è un contratto con cui una persona (il donante) trasferisce gratuitamente a un’altra (il donatario) un diritto o un bene. Può riguardare immobili, denaro, opere d’arte, aziende, veicoli e altri beni.
Se la donazione viene fatta agli eredi legittimi del donante, viene considerata un anticipo sull’eredità. Può fare donazioni solo chi ha piena capacità di disporre dei propri beni; i minori, gli interdetti e gli inabilitati non possono farlo.
Un elemento fondamentale della donazione è la forma: deve essere stipulata tramite atto pubblico davanti a un notaio, alla presenza di due testimoni.
Tipi di donazione
Esistono tre modalità principali di donazione di un immobile:
Donazione diretta: il bene viene trasferito direttamente al figlio.
Donazione indiretta: i genitori acquistano l’immobile e lo intestano direttamente al figlio.
Donazione con riserva di usufrutto: il genitore dona la proprietà, ma mantiene il diritto di usufrutto, cioè il godimento del bene, ad esempio per continuare a viverci o percepire eventuali affitti, fino alla propria morte o a un termine stabilito.
Cosa controllare prima di fare la donazione
Prima di donare una casa è importante verificare:
Dati catastali e planimetrie: devono corrispondere allo stato reale dell’immobile, in termini di superficie, destinazione d’uso e consistenza. Eventuali discrepanze possono rendere nullo l’atto. La dichiarazione può essere sostituita da un attestato di conformità rilasciato da un tecnico abilitato.
Attestato di prestazione energetica (APE): obbligatorio per legge, indica il consumo energetico dell’immobile.
Stato degli impianti: il donante deve informare il donatario circa lo stato degli impianti, ma non è obbligato a garantire che siano conformi alle normative di sicurezza, a meno che non ci sia dolo. Deve però consegnare il libretto di impianto aggiornato, ad esempio per la climatizzazione.
Tutela degli eredi legittimi o legittimari
Alcuni familiari, chiamati legittimari (figli, coniuge, genitori), hanno diritto a una quota dell’eredità anche contro la volontà del donante. Se la donazione riduce la loro quota, possono agire in giudizio per renderla inefficace entro dieci anni dalla morte del donante. I legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio finché il donante è in vita. Solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.
Donazione a un figlio: gli altri figli possono rivalersi?
Quando un immobile pagato dai genitori viene intestato direttamente al figlio si tratta in tal caso di una donazione indiretta. È sempre ravvisabile in tale situazione lo scopo della donazione ossia quello di arricchire un altro soggetto senza che vi sia alcun obbligo giuridico che lo imponga. Un dubbio frequente nel caso di donazione di un immobile ad un figlio è questo: gli altri possono avanzare pretese? Secondo quanto afferma il Consiglio Nazionale del Notariato, se alla morte del donante non si rinvengono nel suo patrimonio beni sufficienti a rispettare la quota di legittima riconosciuta per legge agli altri figli, questi ultimi potranno agire in giudizio contro la donazione, chiedendone la “riduzione”, nei limiti in cui ciò sia necessario per reintegrare la loro quota di legittima. I legittimari lesi possono “agire in riduzione” sino a che non siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante.
Quale valore per l’immobile donato?
Ma come si determina il valore degli immobili oggetto di donazione? La base imponibile è determinata tenendo in considerazione:
per la piena proprietà: il valore venale in comune commercio alla data dell’atto di donazione
per i diritti di usufrutto, uso e abitazione: il valore si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il “saggio legale d’interesse” (cioè la misura del compenso che spetta ad un soggetto che presta ad altri un capitale) e per il coefficiente, relativo all’età del titolare del diritto.
Quando si può revocare la donazione
La donazione si può revocare per due ipotesi tassative:
per ingratitudine del donatario, quando cioè il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi verso il donante o il suo patrimonio
per sopravvenienze dei figli, quando cioè il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne dopo la donazione.
Quali tasse si pagano
In caso di donazione i beneficiari devono pagare l’imposta di donazione per i beni e i diritti ricevuti.
Se beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, quindi il figlio, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1 milione di euro.
L’importo dell’imposta di donazione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, una precisa aliquota.
Aliquote e franchigie sono determinate dal rapporto di parentela tra beneficiario e donante:
4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario
6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario
6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti, se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave.
Altre imposte:
Visto che l’oggetto della donazione è un bene immobile si applicano due ulteriori imposte:
l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili
l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili.
Agevolazioni prima casa
Se l’immobile non è di lusso (categorie A1, A8, A9) e si applicano le agevolazioni “prima casa”, le imposte catastale e di trascrizione sono fisse a 200 euro ciascuna. Il beneficiario deve impegnarsi a stabilire la residenza nell’immobile entro 18 mesi o a svolgere l’attività nel comune.
L’atto va redatto da un notaio, registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e le imposte pagate al momento della registrazione.
Tali tasse si applicano a meno che non vi siano i presupposti per applicare le agevolazioni prima casa. Ciò significa che le imposte di trascrizione e quella catastale avranno misura fissa di 200 euro ciascuna se l’immobile oggetto della donazione non sia di lusso né di pregio – ossia non rientra nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Il beneficiario inoltre, per poter fruire della riduzione delle tasse, deve dichiarare di avere la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile trasferito, ovvero di volerla stabilire entro 18 mesi dalla data dell’atto di donazione, o ancora, di svolgere la propria attività in questo comune.
Inoltre non deve essere titolare esclusivo, né in comunione col proprio coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nel territorio del comune dove è ubicato l’immobile trasferito, nonché di non essere titolare, neppure per quote su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Tali dichiarazioni devono essere rese dall’interessato nell’atto di donazione.
La donazione va effettuata per atto pubblico, cioè in presenza del notaio che redige l’atto, lo registra all’Ufficio delle Entrate competente entro 30 giorni e provvede al versamento dell’imposta, insieme all’imposta di registro nella misura fissa 200 euro. L’imposta di donazione viene versata al momento della registrazione; se la donazione non eccede i limiti della franchigia, l’imposta di registro non è dovuta.
Tabella tratta dalla Guida sulla Donazione del Consiglio Nazionale del Notariato.
Donazione e IMU
L’IMU grava sul donatario dalla data della donazione se riceve la proprietà o l’usufrutto. Se invece il donante si limita a donare la nuda proprietà dell’immobile, riservandosi il diritto di usufrutto e di abitazione, l’Imu continuerà a gravare sul donatario.
