Acquisto prima casa: come avere il mutuo con il Fondo di garanzia dello Stato?

Il Fondo agevola il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica, sul mutuo per l'acquisto della prima casa. La Legge di bilancio 2024 ha ampliato la casistica di soggetti prioritari che possono fare richiesta di accesso al fondo.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 24/02/2024 Aggiornato il 24/02/2024
lavori in immobile in locazione

La legge di bilancio 2024 stabilisce una maggiore dotazione di 282 milioni di euro per il Fondo di garanzia per la prima casa e supporta l’acquisto della casa di abitazione da parte di famiglie numerose.

L’acquisto di una casa, soprattutto quando si tratta della prima abitazione, rappresenta per molti un passo importante. Le somme di cui si parla sono significative e spesso si tratta del più grande investimento economico della vita. La scelta dell’immobile va quindi ponderata, così come, se serve, la tipologia di finanziamento. Specie per i più giovani comprare casa può essere difficile e per far fronte al problema esistono opzioni come il mutuo con Fondo di garanzia dello Stato.

Il mutuo con il Fondo di garanzia è un’importante opzione per i giovani, ma vediamo che cos’è e chi ne può usufruire. La casa è il bene più amato dagli italiani e anche il più difficile da acquisire specie per le categorie che hanno più difficoltà ad ottenere un mutuo, soprattutto chi non ha un lavoro fisso o ha contratti atipici. Oggi il Fisco fornisce una serie di benefici e agevolazioni per chi si appresta ad acquistare l’abitazione principale, in primo luogo la cosiddetta agevolazione prima casa.

Accendere un mutuo con il Fondo di garanzia

Chi non ha abbastanza liquidità per comprare casa una delle strade da percorrere è quella di accendere un mutuo ma la precarietà dei contratti di lavoro rende difficile specie per i giovani accendere un finanziamento con una banca non potendo offrire garanzie adeguate. Ed è per questa esigenza che nasce il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa che permette di chiedere mutui ipotecari per un importo fino a 250mila euro avvalendosi delle garanzie offerte dallo Stato che coprono metà dell’importo.

Il Fondo di garanzia è stato istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze e offre garanzie statali pari al 50% della quota capitale del mutuo richiesto per acquistare la prima casa.

Chi  può accendere un mutuo con il Fondo

Il Fondo prevede una garanzia pubblica del 50%. Tuttavia ad alcune categorie (c.d. prioritarie) è riconosciuta la priorità nell’accesso al beneficio del Fondo e l’applicazione di un tasso effettivo globale non superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economie e delle Finanze ai sensi dell’art. 2 della L. 7 marzo 1996 n. 108. Si tratta in particolare di:

  • giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni;
  • nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;
  • giovani di età inferiore a 36.

Il Decreto Sostegni bis ha previsto inoltre la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia all’80% per tutti coloro che rientrando nelle categorie prioritarie hanno un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.

Le novità per le famiglie numerose

Tale previsione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2024 e inoltre la legge di Bilancio 2024 ha  previsto tre ulteriori categorie prioritarie:

  • nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui 
  • nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui 
  • nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui

Tali categorie, nel caso richiedano un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori, beneficiano della garanzia fino al 90%.

Inoltre, per tutte le categorie prioritarie, è stato previsto che per le domande presentate fino al 31 dicembre 2024, la garanzia elevata può essere riconosciuta, ricorrendone le condizioni, anche nei casi in cui il TEG sia superiore al Tasso TEGM, nella misura massima del differenziale, se positivo, tra la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

Nel caso in cui il differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore. 

Per quali immobili si può chiedere l’accesso al Fondo di Garanzia?

Deve trattarsi della prima casa, intesa come l’abitazione principale in cui si risiede insieme alla propria famiglia, e non deve avere le caratteristiche di lusso (A1, A8 e a9). Caratteristica peculiare per poter chiedere l’accesso alla garanzia del Fondo è quella di non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo salvo quello ottenuti per successione a causa di morte e che siano in uso a titolo gratuito a  genitori o fratelli.

Come si accede al Fondo di garanzia?

Occorre compilare il modulo pubblicato sul sito di Consap, che si occupa della gestione del Fondo e presentarlo ad una delle banche e degli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa, il cui elenco è disponibile sul sito del gestore del Fondo, allegando un documento di riconoscimento. Nel caso di garanzia dell’80%, al modulo occorre allegare anche la dichiarazione ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

La banca/intermediario finanziario, verificata la completezza e la regolarità formale del modulo di domanda, provvede ad inviarlo al Gestore il quale comunica alla banca/intermediario finanziario l’esito istruttorio della garanzia entro 20 giorni dall’arrivo della richiesta.

La banca/intermediario finanziario, entro 90 giorni dalla conferma dell’avvenuta ammissione alla garanzia del Fondo, comunica al Gestore l’avvenuto perfezionamento dell’operazione di mutuo ovvero la eventuale mancata erogazione dello stesso. È sempre facoltà del finanziatore, in base a proprie ed esclusive valutazioni, decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo. I finanziatori si impegnano a non richiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive non assicurative, nel rispetto dei limiti consentiti dalla legislazione vigente, oltre all’ipoteca sull’immobile. Le banche e gli intermediari finanziari che aderiscono all’iniziativa possono adottare, a tutela dei mutuatari che presentino di­fficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, la sospensione dei pagamenti delle rate e/o le altre misure facoltative indicate nel modulo di adesione. In caso di inadempimento del mutuatario, il Fondo interviene liquidando al soggetto finanziatore l’importo previsto dalla garanzia per poi agire nei confronti del mutuatario stesso per il recupero della somma liquidata.

Quale modulo usare per fare richiesta

Per accedere al Fondo  è necessario presentare, ad una delle banche aderenti, contestualmente alla richiesta di mutuo, il modulo scaricabile dal sito MEF o Consap e comunque disponibile in banca, allegando un documento di identità. 

Cosa succede se non si pagano le rate del mutuo

In caso di inadempimento del mutuatario il Fondo interviene liquidando alla banca l’importo previsto dalla garanzia per poi agire nei confronti del mutuatario stesso per il recupero della somma liquidata. Al mutuatario, pertanto, resta l’obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo alla banca, il quale provvede al recupero della pagata anche mediante il ricorso alla procedura di iscrizione a ruolo.

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