Quando si acquista un’abitazione con le agevolazioni “prima casa”, si ottengono importanti sconti fiscali.
Per questo motivo spesso si sente dire che l’immobile non può essere venduto prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.
In realtà non esiste un vero divieto: la vendita è sempre possibile. Tuttavia, se avviene troppo presto, si rischia di perdere i benefici fiscali ottenuti e di dover pagare imposte aggiuntive.
Agevolazioni acquisto prima casa
La normativa italiana prevede diversi vantaggi fiscali per chi compra un immobile da destinare ad abitazione principale.
Le principali agevolazioni riguardano le imposte da pagare al momento dell’acquisto:
Imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%) se si acquista da un privato
IVA al 4% (invece del 10%) se si compra da un’impresa costruttrice
riduzioni o esenzioni su alcune imposte accessorie legate all’atto
Questi benefici sono concessi però a determinate condizioni. Tra le più importanti ci sono:
trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi (se non già residente);
non vendere la casa prima di 5 anni, salvo alcune eccezioni.
Rivendere casa prima di 5 anni
La vendita della prima casa – prima che siano passati cinque anni dall’acquisto – comporta la perdita delle agevolazioni di cui si è fruito. L’atto viene “ripreso” e l’imposta viene liquidata con le aliquote previste per la seconda casa.
Se l’acquisto è stato fatto da privato si tratta dell’imposta di registro, che passa dal 2% al 9%.
Se invece la casa è stata acquistata dal costruttore, si è in campo IVA, che dal 4% diventa del 10%.
Viene recuperata in entrambi i casi la differenza d’imposta con una soprattassa del 30% su tale differenza, oltre agli interessi.
Se poi si è abitata la casa per meno di metà del periodo trascorso fra l’acquisto e la vendita, si pagherà l’imposta sulla plusvalenza, cioè sulla differenza fra prezzo di acquisto, aumentato delle spese di ristrutturazione, e ricavo della vendita.
Se però, entro un anno dalla vendita, si acquisterà un’altra prima casa, non dovrà pagare alcuna imposta e avrà anche diritto a recuperare l’imposta pagata per l’acquisto precedente.
Un esempio concreto
Consideriamo una prima casa acquistata da privato al prezzo di 150.000 euro, avente una rendita catastale di 800 euro. Com’è noto, la tassazione degli acquisti da privato si calcola non sul prezzo, ma sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115,50 se si tratta di prima casa e per 126 se si tratta di seconda casa.
Perciò all’acquisto l’imposta di registro del 2% è stata calcolata su 800 x 115,50 = 92.400 e quindi è stata di euro 1.848.
Nel momento in cui si perde l’agevolazione, perché si vende prima di 5 anni, viene ricalcolato l’imponibile con il coefficiente di seconda casa, quindi 800 x 126 = 100.800. Su questo importo l’aliquota è il 9% e quindi l’imposta è di euro 9.072.
L’Agenzia delle Entrate chiederà l’importo calcolato come segue: imposta dovuta 9.072 – imposta pagata 1.848 = 7.224 + 30% di 7.224 pari a 2.167,20 = 9.391,20 oltre agli interessi da liquidare in base al tempo trascorso.
Se invece l’atto era soggetto a IVA perché l’acquisto avveniva dal costruttore, non c’è il discorso del valore catastale. L’acquirente avrà pagato il 4% su 150.000 pari a 6.000. Con IVA al 10% la cifra diventa 15.000. Quindi: 15.000 – 6.000 = 9.000 + 30% di 9.000 pari a 2.700 = 11.700 oltre agli interessi da liquidare in base al tempo trascorso.
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