Acconto e caparra per comprare casa: sono due cose diverse? Quanto versare prima?
L'acquisto di una casa è un impegno importante, ma anche particolarmente complesso che significa prestare molta attenzione ai dettagli, soprattutto quando si parla di pagamenti come acconti e caparre.
L’acquisto di una casa è senza dubbio uno dei momenti più importanti dal punto di vista economico nella vita di una persona e tanti sono i dubbi e le domande che possono sorgere. Tra le tante, la questione dell’acconto da pagare, termine che spesso si confonde con la caparra. Cosa significa, quindi, acconto e cosa caparra? Quando si versano e quanto si paga? Cosa succede se non si procede poi alla conclusione della compravendita? Il Consiglio Nazionale del Notariato in una guida ad hoc pubblicata sul proprio sito istituzionale fornisce chiarimenti.
Che cos’è la caparra
Quando si procede ad una compravendita, la fase più delicata riguarda la firma del preliminare di vendita o “compromesso”, ossia il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Il preliminare serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un mutuo e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare, il venditore e l’acquirente si impegnano a concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile.
Il preliminare è diverso dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto è di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare ed è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Sia nel preliminare che nella proposta di acquisto si parla di caparra.
La caparra nel compromesso
La sottoscrizione del preliminare è normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, che impegna da subito entrambe le parti. Di solito, infatti, chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serietà della propria proposta, una somma di denaro che prende il nome di caparra confirmatoria. Quando poi si perfezionerà la vendita, la caparra viene scalata dal prezzo finale.
La caparra nella proposta d’acquisto
Anche la proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”, una somma che resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo, però, il venditore è libero di valutare anche altre offerte.
Esistono quindi due tipologie di caparra:
Caparra confirmatoria: è la somma di denaro che viene versata dal potenziale acquirente al venditore per confermare l’impegno assunto
Caparra penitenziale: è la somma concordata tra le parti da corrispondere in caso di recesso dal contratto, dal cui pagamento non ci si può sottrarre
Quanto si paga di caparra per l’acquisto di una casa
Non esiste una regola fissa, ma la consuetudine stabilisce la cifra tra il 5% e il 30% del valore dell’immobile, a seconda che si tratti di una caparra confirmatoria o penitenziale. La caparra si versa dopo aver presentato, e firmato, la proposta d’acquisto o un preliminare di compravendita, e si concretizza con un deposito di denaro presso un notaio o un intermediario autorizzato (ad esempio l’agente immobiliare).
Differenza tra caparra e acconto
Spesso usati come sinonimi, caparra e acconto sono due termini diversi che hanno diverse funzioni. La caparra ha una funzione di garanzia. Se l’acquirente non rispetta il contratto, perde la caparra; se è il venditore a sottrarsi, deve restituire il doppio della caparra.
L’acconto è invece un pagamento anticipato, che verrà detratto dal prezzo finale della casa al rogito. Non ha un valore di garanzia come la caparra, ma – se il contratto non viene rispettato – il venditore può trattenere l’acconto o l’acquirente può richiederne la restituzione, ma senza ulteriori risarcimenti. È di fondamentale importanza, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo.
Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni non trasferibili o bonifici bancari.
C’è da dire che la caparra non è obbligatoria, ma sicuramente la sua presenza conferma l’interesse per l’immobile da parte dell’acquirente e costituisce una garanzia sia per chi acquista sia per chi vende.
Quanto versare di acconto per comprare casa
L’importo dell’acconto per l’acquisto di una casa può variare notevolmente in base a diversi fattori, tra cui il valore complessivo dell’immobile, le politiche di vendita del venditore e la sua situazione finanziaria. Di solito, l’acconto varia tra il 10% e il 20% del prezzo totale della casa. Ad esempio, se la casa costa 200.000 euro, un acconto del 10% sarebbe 20.000 euro, mentre un acconto del 20% sarebbe 40.000 euro.
Quando si perde la caparra per l’acquisto di casa
L’acquirente può perdere la caparra confirmatoria se non rispetta gli accordi contrattuali o recede dal contratto senza una giusta causa. Una situazione comune è nel caso non si riesca ad ottenere il mutuo, se non precedentemente specificato come clausola di salvaguardia nel contratto. Per evitare di perdere la caparra, è essenziale consultare un professionista che assicuri la corretta redazione degli accordi e includa tutte le condizioni necessarie.
La caparra confirmatoria può essere restituita in caso di inadempienza del venditore o se l’acquirente si trova in una situazione giustificata (ad esempio, difetti dell’immobile non dichiarati o mancata concessione del mutuo se specificato come condizione risolutiva). In questo caso, il venditore deve restituire il doppio dell’importo ricevuto.
La caparra penitenziale può essere restituita, invece, solo se è il venditore a recedere per la sola cifra della caparra versata.
