Acquistare casa: quando l’investimento è particolarmente vantaggioso. Ma attenzione ai rischi

Casa affittata o ipotecata, casa all'asta, donazione... Comprare un immobile in casi come questi può essere particolarmente vantaggioso, ma occorre anche procedere con cautela e soprattutto conoscere bene ogni dettaglio.
Antonia Solari
A cura di Antonia Solari
Pubblicato il 15/04/2022 Aggiornato il 15/04/2022
tasse casa

Acquistare una casa oggi non è un’impresa particolarmente complicata: spesso sono le stesse agenzie immobiliari a occuparsi di tutti i dettagli e l’iter si svolge seguendo strumenti legislativi ben precisi. Ma non tutti gli immobili hanno la medesima storia e non sempre si trovano nelle stesse condizioni. Talvolta, può capitare che la casa dei nostri sogni abbia caratteristiche non comuni: abitazioni con affittuari che continuano a vivere nelle nostre future quattro mura, protetti dal contratto di locazione, aste giudiziarie che allettano i compratori con il miraggio del risparmio, o case su cui grava un’ipoteca. 

Comprare casa come investimento

Chi ha già una prima casa dovrebbe valutare bene questa opportunità in base all’andamento del mercato: in un momento non molto favorevole, è ancora più importante sapere come e in che direzione muoversi.

Anche l’acquisto di una casa, in vista di un profitto nel medio-lungo termine, è una decisione che ha dei pro e dei contro. Investire nel mattone è ancora possibile a patto di farlo in modo ragionato ovvero acquistare una casa che nel tempo resterà senza dubbio vendibile, prima di tutto. Parliamo di appartamenti in grandi città, vicine alle fermate dei mezzi pubblici, meglio se vicini o comodi rispetto a poli di attrazione (musei, università, fiere, persino grandi ospedali) o in zone centrali di località turistiche.

Verifica entrate-uscite

Prima di procedere all’acquisto, fare alcune simulazioni: da una parte si mettono i costi dell’operazione (rata mutuo, Imu seconda casa, cedolare secca al 21%), dall’altro i ricavi (reddito lordo da affitto stimato nel quartiere). Se questi ultimi superano i costi, allora vale la pena comprare.

Acquistare e ristrutturare

Individuare un monolocale – in una grande città (Milano o Roma, a 80-90 mila euro) in una zona molto trafficata (fermata della metropolitana o stazione) o ben collegata al centro con i mezzi – e ristrutturarlo, così che in questo modo si possono recuperare il 50% dei costi di ristrutturazione in 10 anni, grazie alle detrazioni fiscali. Inoltre, ciò significherebbe anche personalizzare, ossia andare a catturare un target specifico di pubblico.

Il mutuo

Cercare un mutuo di lunghissima durata (25-30 anni), in cui non si debba investire più del 20% del valore della casa. Il prestito dovrà essere pari all’80% del valore dell’immobile.

Affittare casa 

Si va dal classico 4+4 a una soluzione a canone concordato. Questa seconda soluzione ha un canone a fasce di prezzo stabilite dal Comune, ma si ha uno sconto sull’aliquota della cedolare secca (dal 21% al 10%) e del 25% sull’importo dell’Imu sulla seconda casa.
In alternativa, affidarsi a una società che gestisce appartamenti per affitti temporanei (come Airbnb o Booking.com).
In entrambi i casi, sarà possibile generare un attivo mensile che, giorno dopo giorno, ripagherà da solo la casa e, una volta rientrati con le spese, andrà a generare un reddito fisso.

Se la semplice operazione “compro per rivendere” può non essere molto attuale, affittando la casa si può ambire a rendimenti medi sul capitale investito del 5,9% che – in un periodo di tassi azzerati- è tutt’altro che disprezzabile. Se poi la casa fosse un acquisto che risale a 25 anni fa, il rendimento sul capitale investito sarebbe anche del 6,5%.

Il rovescio della medaglia restano dunque i costi imprevisti di spese di ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile, oltre alla tassazione sulla casa che va ad erodere la cifra guadagnata.

Quanto costa comprare casa? I costi da tenere in conto

Per chi acquista un immobile, se si tratta della prima casa e si è in possesso di specifici requisiti, sono previste le agevolazioni fiscali.

Oltre al costo dell’abitazione, bisogna mettere in conto anche quello del notaio che redige il rogito e, soprattutto, le imposte legate all’acquisto stesso:

  • l’Iva sul prezzo pattuito dell’immobile, ma solo se il venditore è un’impresa; se si tratta di una prima casa, è al 4% invece del 10%
  • l’imposta di registro, se si acquista da un privato, è pari al 2% per la prima casa e del 9% negli altri casi
  • imposta ipotecaria e la catastale ammontano a 50 euro.

 

Comprare una casa

 

Comparare casa: casi particolari

Vediamo i casi dell’acquisto di un immobile in particolari situazioni:

  • Casa locata 
  • Casa in costruzione
  • Nuda proprietà
  • Casa all’asta
  • Donazione
  • Casa ipotecata 

Comprare una casa affittata

Tale acquisto può essere conveniente sia nell’eventualità in cui l’immobile sia preso in affitto da terzi, sia quando siamo noi a voler comprare la casa di cui siamo affittuari. Il primo caso è il più problematico, soprattutto se abbiamo fretta di trasferirci in quella abitazione

Nonostante il sogno dell’italiano medio sia di possedere la casa in cui abitare, moltissime persone preferiscono alla fine affittare. I vantaggi sono evidenti, in particolare una maggiore libertà in caso di spostamenti lavorativi e minori spese. Sebbene la maggior parte delle case italiane sia di proprietà, cresce la percentuale di abitazioni in affitto.

Sfratto per finita locazione
Ma che cosa succede se, una volta comprata la casa, gli inquilini decidono di non andarsene? Occorrerà procedere a uno sfratto per finita locazione.
Secondo l’articolo 657 e seguenti del Codice Civile, sono due le possibili strade da intraprendere di pari passo: l’intimazione, che invita l’affittuario a prendersi le sue responsabilità e a rispettare gli accordi, e la citazione davanti a un giudice, che fissa l’udienza per la costituzione in giudizio per esprimere le proprie ragioni. Nel caso l’inquilino non si presentasse all’udienza o non si opponesse a essa, il giudice convaliderà lo sfratto e fisserà il termine per l’esecuzione dello stesso in circa 30 giorni. Se si presenta e non apporta giustificati motivi per restare nell’appartamento, l’ordinanza di sfratto sarà immediatamente esecutiva. Visto così, sembrererebbe facile, ma in certi casi potrebbe capitare che il giudice riscontri nelle motivazioni dell’inquilino dei gravi motivi che ne impediscono lo sfratto.

Comprare una casa affittata

In genere, se il proprietario della casa decide di vendere, il diritto di prelazione spetta proprio a chi già ci vive in affitto. Però non tutti i contratti lo prevedono e quindi la situazione può variare da caso a caso. Ma se l’appartamento è messo in vendita prima che il contratto di locazione sia scaduto, viene sempre data all’inquilino la possibilità di acquistare per primo. Se non fosse interessato, l’affittuario resterà nell’immobile fino alla scadenza del contratto, mentre il proprietario sarà già in grado di metterla sul mercato e addirittura di venderla con l’inquilino dentro.

Ci sono casi in cui il diritto di prelazione non sussiste? Certo: quando il contratto arriva a scadenza. Per esempio, se sono trascorsi gli otto anni di un contratto a canone libero 4+4 anni. In un caso così, il diritto di prelazione non può esser fatto valere. Tutto dipende, al limite, dalla personale disponibilità del padrone di casa.

Quanto incide sulla valutazione

Il prezzo di una casa locata dipende dalla possibilità o meno di potervi entrare subito a vivere. Non esiste un vero e proprio coefficiente di svalutazione per questi immobili. L’unica cosa che si può dire con certezza è che, almeno nell’immediato, l’indisponibilità del bene rende l’acquisto meno interessante. Di conseguenza, una casa locata resta sul mercato molto più a lungo di una casa libera. Ne consegue un deprezzamento del suo valore nel tempo e una maggior disposizione, da parte del proprietario, a offrirla a un prezzo vantaggioso. Quanto sia consistente questo deprezzamento è difficile da valutare: dipende dal tipo di contratto di locazione, dalla situazione con l’inquilino (moroso oppure no), se esiste una procedura di sfratto, se il contratto sta per terminare oppure no. In ogni caso, secondo l’articolo 1337 del Codice Civile, a chi vuole acquistare non possono essere rilasciate dichiarazioni false o nascoste informazioni come eventuali morosità o procedimenti legali in corso, problemi che dovranno essere menzionati davanti al notaio.

Comprare una casa affittata può rivelarsi un buon affare, perché la presenza di un inquilino fa calare la valutazione dell’immobile fino al 30%. Se l’acquisto è finalizzato a un investimento, ci sarà sicuramente un guadagno, nel caso la si rivenda nel medio periodo. Nel frattempo, l’inquilino continuerà a pagare l’affitto, secondo le condizioni stipulate con il vecchio proprietario.
A conti fatti, acquistando oggi una casa affittata, la si potrebbe lasciare in eredità ai figli, con la certezza di aver risparmiato sul prezzo d’acquisto e di aver pagato, grazie agli introiti dell’affitto, il mutuo che è stato necessario per comprarla.

Se si sta acquistando per andarci a vivere, il percorso può diventare problematico e in questo caso si consiglia di valutare bene ed eventualmente cercare altro. Perché potrebbe essere difficile, per esempio, ottenere che l’inquilino lasci l’appartamento. Questa è in effetti l’incognita maggiore che grava su questo tipo d’acquisto.

Comprare una casa

 

Comprare casa in costruzione

Acquistare una casa non ancora ultimata può risultare vantaggioso sotto molti punti di vista, a partire dal fatto che, proprio perché nuova, sarà edificata in base alle norme più recenti e potrà essere plasmata sulle nostre esigenze. Ci sono però vari aspetti da considerare e modi di tutelarsi per evitare spiacevoli sorprese

Se si decide di comprare una casa in corso d’opera, si hanno decisamente alcuni vantaggi. Occorre però prendere alcune precauzioni.

Ecco come fare per non avere brutte sorprese e limitare al minimo le perdite. Reperire le informazioni sull’impresa. Basta una visura camerale, che può essere rilasciata dalla Camera di Commercio locale (ma esistono agenzie online che si occupano di queste pratiche) per conoscere l’andamento storico della ditta o se ci sono state variazioni societarie sospette. Un commercialista di fiducia può di sicuro aiutarvi.

Consultare il capitolato d’appalto, documento tecnico che riporta ogni metodologia costruttiva e dove è scritta con chiarezza la classe energetica dell’abitazione, che sarà poi funzionale al risparmio fiscale. Informatevi sui futuri costi di gestione del condominio.

Richiedete garanzie vere per assicurarvi contro gli imprevisti. Stabilire, anche in fase preliminare, come sarà il contratto di compravendita e gli importi da pagare per caparra, acconti e saldo. Occorre infine sapere che, dal 16 marzo 2019, il contratto preliminare per la vendita di immobili da costruire va fatto obbligatoriamente tramite notaio (quindi con un costo in più).

Vantaggi

  • Se una casa è ancora tutta da costruire, significa poter concordare l’adattamento dell’immobile alle proprie esigenze. Si può infatti spesso decidere la suddivisione delle stanze e anche le finiture principali.
  • Tutto ciò che, per legge, dev’essere fatto, lo sarà, compreso il rispetto delle norme più recenti.
  • Non ci saranno costi da preventivare per adeguare vecchi impianti o per coibentare i locali.
  • Per molti anni non ci si dovrà preoccupare della manutenzione o di qualche ristrutturazione.
  • Per diverso tempo si sarà tutelati contro eventuali vizi di costruzione, che saranno addebitati al costruttore.
  • Se l’acquisto avviene in cooperativa, in molti casi si può ottenere uno sconto sul prezzo.

Svantaggi

  • Una casa in costruzione può portare con sé diversi rischi:
  • fallimento dell’impresa* mettere in pericolo quanto abbiamo versato nel frattempo.
  • I tempi di consegna possono diventare lunghi, anche più lunghi del previsto, perché rallentamenti nei lavori possono capitare. E comunque, anche se le date fossero rispettate, ci sarà sempre parecchio da attendere prima di varcare la soglia (per arredo e apertura utenze).
  • Aspetti fiscali: una casa nuova è soggetta a maggiori imposte di una vecchia.
  • La casa, una volta terminata, potrebbe essere diversa da come la si era immaginata.

Se fallisce il venditore*

Un costruttore, una cooperativa, una società immobiliare o un qualsiasi privato con un’attività imprenditoriale può fallire prima di consegnare la casa. Se ciò avviene entro due anni dalla vendita dell’immobile, chi cura il fallimento può annullare la vendita e iscrivervi nell’albo dei creditori del fallito. Dal 2005, il cosiddetto Pacchetto di Garanzie tutela in parte gli acquirenti. Purtroppo, gli obblighi normativi valgono solo per chi vende un immobile prima che sia ultimato (molti venditori preferiscono vendere appartamenti finiti, così da non essere obbligati a presentare tali assicurazioni).

Pacchetto Garanzie: 4 tipi di tutele

  • Garanzia fideiussoria (cioè un’assicurazione personale): viene rilasciata da una banca o compagnia assicurativa, sulle somme anticipate da chi acquista. In pratica, se il costruttore non dovesse portare a termine la casa, la banca o l’assicurazione garantiscono al potenziale compratore la restituzione di tutti i soldi già versati.
  • Polizza danni: dura 10 anni e copre i gravi vizi di costruzione che non sono stati rilevati subito dopo aver terminato l’edificio e che comunque non sono stati individuati prima del suo acquisto.
  • Regole: sono previste norme più severe sulla stesura del compromesso e del rogito di compravendita.
  • Fondo di solidarietà: è stato introdotto per risarcire almeno in parte chi è stato truffato in questo ambito prima dell’entrata in vigore del Pacchetto di Garanzie.

Senza sottoscrizione del Pacchetto Garanzie

Se il venditore fallisce, senza aver sottoscritto il Pacchetto di Garanzie, un mezzo per salvarsi esiste, anche se preventivo. La legge, infatti, decreta che, se abbiamo acquistato la casa al “giusto prezzo”, ossia a quello di mercato, ed eravamo ignari dello stato d’insolvenza del venditore, l’immobile può essere revocato dal curatore fallimentare solo se venduto entro i sei mesi dalla dichiarazione di fallimento.
Se invece abbiamo acquistato a prezzo ridotto, ben difficilmente potremmo dimostrare di non sapere nulla delle condizioni finanziarie di chi vendeva, perché di certo ha fatto un prezzo di favore per ricavare liquidità.
Non solo: se la vendita è avvenuta al giusto prezzo e l’appartamento è una prima casa, il curatore non può revocare l’acquisto in nessun caso.

Maggiori costi e tassazione per le case nuove

Per un immobile di nuova costruzione va denunciato il prezzo reale di acquisto, e non il valore catastale come negli altri casi (pari a circa un terzo del valore d’acquisto). Se non si attua tale denuncia e si dichiarano valori di fatto inferiori a quelli reali, la legge prevede dure sanzioni.
Come si può immaginare, le aliquote di tassazione, sono più elevate per una casa nuova.
Infine, se si sottoscrive un mutuo per l’acquisto, aumentano gli oneri notarili, oltre all’imposta sostitutiva sui mutui.
Potrebbe esserci tuttavia un vantaggio: se tutti gli acquirenti degli appartamenti di uno stesso immobile in costruzione si rivolgessero allo stesso notaio, questo potrebbe costare meno, in quanto dovrebbe svolgere una sola indagine per tutti.

 
Comprare una casa

 

Comprare casa come nuda proprietà

Come lascia intuire il nome, con questo tipo di contratto chi compra non acquisisce il pieno possesso dell’immobile, nel quale non potrà abitare fino alla scadenza prevista, che quasi sempre coincide con il decesso dell’altro contraente. È adatto a chi cerca una forma d’investimento, non una prima casa.

Che cos’è la nuda proprietà

Detto in poche parole, si tratta di acquistare una casa mentre il vecchio proprietario continua a viverci come prima della vendita. E continuerà a farlo fino al decesso o, nel caso il contratto lo contempli, fino al termine di un periodo temporale stabilito, che di solito è comunque lungo.

Come funziona

Con questo tipo di contratto chi mette in vendita l’immobile in cui abita mantiene il diritto di viverci per il tempo stabilito (alcuni anni o tutta la vita). Quindi, da una parte riceve i soldi della vendita, dall’altra continua a usufruirne. Ed è per questo che, nei contratti, il venditore è definito come usufruttuario, il compratore è invece il nudo proprietario. Detta così, ci si potrebbe chiedere che senso abbia comprare una casa e non poterla abitare subito. In realtà, l’idea è tutt’altro che assurda, soprattutto se non si ha fretta.

Diritti e doveri

L’usufruttuario (che può essere anche più di una persona, per esempio due coniugi o due fratelli), oltre ad avere il diritto di abitare nella casa, ha la possibilità anche di affittarla o di cedere il diritto d’usufrutto, sempre che resti nei limiti del contratto di compravendita. Il nudo proprietario, invece, è padrone in tutto e per tutto dell’immobile, ma non può andarci ad abitare fino al decesso dell’usufruttuario.

Le imposte? Le paga l’usufruttuario

Poiché la vendita di una nuda proprietà comporta una particolare suddivisione dei beni, anche le spese relative all’immobile sono ripartite in modo altrettanto particolare. Per tentare di comprendere come, occorre pensare a un contratto di un affitto, perché da questo punto di vista è molto simile: manutenzione ordinaria, bollette (come gas e elettricità), eventuali spese condominiali e le varie imposte che gravano sulla casa (Imu, Tari, Tasi e anche Irpef…) spettano all’usufruttuario, perché è lui che usufruisce dell’abitazione. Al contrario, le spese di manutenzione straordinaria graveranno sul nudo proprietario: se il tetto è da rifare, per esempio, sarà il vero proprietario dell’immobile a dover pagare.

Il valore anche in base all’età dell’usufruttuario

Per conoscere il valore della nuda proprietà esistono coefficienti determinati dal Ministero dell’Economia. Due i dati fondamentali: il valore di perizia dell’immobile e l’età dell’usufruttuario. Sul web esistono molti siti con calcolatori gratuiti che possono fornire la cifra precisa di quanto dovrà sborsare l’acquirente. Naturalmente, il valore della nuda proprietà sarà minore quanto più giovane sarà l’usufruttuario, poiché il tempo d’attesa sarà, statisticamente, più lungo. Per fare un esempio, ipotizziamo che una casa valga – secondo il perito – 250.000 euro e che il suo attuale proprietario (il futuro usufruttuario) abbia 85 anni. Il valore della nuda proprietà sarà di 200.000 euro. Se il proprietario del medesimo immobile avesse invece 75 anni, il valore della nuda proprietà si ridurrebbe a 162.5000 euro. Più si attende, quindi, più vantaggioso potrebbe essere l’affare.

Vantaggi

  • Un acquisto di questo tipo è soprattutto un investimento nel lungo tempo, magari per lasciare la proprietà ai figli che, nel frattempo (alla morte dell’usufruttuario), sono diventati grandi. Chi acquista (il nudo proprietario) pagherà un prezzo ridotto rispetto al valore di mercato dell’immobile, proprio perché non ne potrà usufruire immediatamente.
  • In questo modo, potrà accendere un mutuo d’importo relativamente basso e pagherà una rata contenuta.
  • L’immobile acquistato in nuda proprietà otterrà con il tempo due tipi rivalutazione: la prima man mano che l’età dell’usufruttuario avanza, la seconda col passare del tempo, quando l’usufruttuario lascia definitivamente la casa.
  • Di fatto, questa formula permette di comprare casa a un prezzo più basso, ma di poterla addirittura rivendere, anni dopo, a un prezzo maggiorato.

Svantaggi

Il principale svantaggio dell’acquisto di una casa in nuda proprietà è proprio il fatto di non poterla abitare subito. Possono cioè passare molti anni dal momento dell’acquisto a quello in cui si potrà effettivamente entrarvi ad abitare.

 

Comprare casa all’asta

A parità di valore, la casa verrà pagata di meno e può quindi essere considerata una forma d’investimento. Va assolutamente controllato che l’immobile sia in regola sotto tutti i punti di vista. Sarà quindi necessario rivolgersi a professionisti in grado di individuare possibili anomalie.

Mutuo per comprare casa all’asta

Per comprare un immobile all’asta è bene disporre di una buona liquidità, anche se, per fortuna, solo la caparra deve essere subito versata. Per la parte restante si può contare su mutui appositi, il cui importo non può però superare l’80% del valore stabilito dal perito o dal prezzo d’acquisizione all’asta. Il prestito sarà erogato alle stesse condizioni dell’acquisto classico, usufruendo anche dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa. Prima di richiedere un mutuo di questo tipo, è meglio consultare il sito abi.it, dove è possibile prendere visione delle banche convenzionate con i diversi Tribunali. Online, esistono inoltre motori di ricerca specializzati nello scoprire quali banche fanno tale tipo di mutui.

I rischi dell’acquisto all’asta della casa

La prima cosa da tenere presente è che le aste non sono luoghi dove fare acquisti sicuri. L’affermazione sembra un po’ forte, ma ha un fondo di verità. Un immobile, infatti, è venduto nello stato di diritto in cui si trova in quel momento e il cliente lo acquista così com’è. Ciò significa che potrebbe essere soggetto ad abusi edilizi, avere problemi catastali, essere stato pignorato… Qualunque cosa vi sia da sanare, al Tribunale non importa. Ecco perché a volte i prezzi sono stracciati. Per tenersi al riparo da questi inconvenienti, molte persone si affidano a società esperte in questo genere di trattative: nei documenti dell’immobile c’è sicuramente traccia anche di tutte le problematiche, ma occorre saper decifrare il “legalese”, cosa non proprio da tutti. Necessario, quindi, l’intervento di un avvocato, di un architetto e di un commercialista.

Vantaggi

  • Per acquistare una casa all’asta si può spendere, in media, dal 20 al 40 per cento in meno rispetto al suo valore di mercato.
  • Non si dovrà pagare la provvigione all’agenzia immobiliare.
  • Per il trasferimento della proprietà dell’abitazione, non sarà dovuta alcuna spesa notarile, essendo l’immobile trasferito con un decreto emanato dal Giudice del Tribunale che ha indetto l’asta.

Svantaggi

  • Di contro, per parteciparvi, occorre versare subito una somma pari al 10% del prezzo base dell’asta, che dovrà essere depositata presso il Tribunale. Se non si ha a disposizione una buona liquidità, meglio rinunciare. Il potenziale acquirente, infatti, deve disporre per questo di una grossa somma di denaro, proporzionale al prezzo dell’immobile.
  • Il problema più grosso nel partecipare a un’asta è saperne le regole. La procedura, infatti, è molto complessa e improvvisarsi compratori potrebbe essere un grosso errore. Per evitare di finire in qualche guaio, è meglio rivolgersi a consulenti esperti del settore, che seguiranno per noi l’intera trattativa (è possibile rivolgersi ad agenzie immobiliari).
  • L’immobile acquistato all’asta – essendo venduto nello stato di diritto in cui si trova in quel momento – viene acquistato così com’è; potrebbe essere soggetto ad abusi edilizi, avere problemi catastali, essere stato pignorato…

 

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Donazione della casa

Prima dell’acquisto di una casa è importante verificare che nella catena dei passaggi di proprietà precedenti non ci sia una donazione o un’eredità. Il rischio? Che qualcuno possa pretendere diritti reali sull’immobile. Ecco a che cosa stare attenti e come fare per evitare possibili rivendicazioni

Se esiste una parte significativa (e spesso trascurata) degli scambi immobiliari, senza dubbio è la donazione. I dati sul fenomeno giungono direttamente dal Consiglio Nazionale del Notariato. Nel 2016 sono state compiute oltre 630mila compravendite di fabbricati (3% nuda proprietà e 1,4% di solo usufrutto), a cui vanno aggiunte 72.403 donazioni, 24.501 donazioni di nuda proprietà e 10.621 donazioni di usufrutto. Significa che su 100 transazioni, 15 sono donazioni.

I dati La situazione, sempre secondo il Consiglio, è stabile negli anni e soggetta a variazioni poco significative. L’età dei donatori di solito si aggira sui 66-90 anni, e raramente scende oltre i 55. Chi riceve in dono il fabbricato ha di solito 18-45 anni, a volte può arrivare a 55. La pratica è piuttosto frequente in Campania (11,7% del totale nazionale), seguita dalla Lombardia (11,3) e dalla Puglia (10,4%).

Ma perché donare? Semplice: per la paura che in futuro diventi sempre più costoso il passaggio dei beni in termini di tasse di successione. Inoltre, in questo modo, chi dona paga anche meno Imu. In pratica, ci si libera di una seconda casa per intestarla come abitazione principale (sempre che non sia gravata da ipoteca) a un figlio o a un nipote.

Come fare
Proprio per evitare queste problematiche, può capitare che gli Istituti di credito blocchino i mutui legati agli acquisti di immobili donati. Il motivo è sempre il rischio di cui sopra: il diritto dell’erede ha infatti precedenza rispetto a quello stabilito dell’ipoteca. L’importante allora è verificare bene la situazione patrimoniale del venditore e, in caso, anche del donante originario. Bisogna inoltre tener presente che la possibilità di ricorrere in giudizio si estingue in 20 anni per la donazione e in 10 per la successione: un tempo lunghissimo in cui l’erede “disilluso” può decidere di impugnare il testamento o la donazione. Difficilmente le banche si accollerebbero tale rischio.

Contro le azioni di riduzione Potrebbe non essere facile, ma una soluzione potrebbe essere quella di convincere i legittimari (figli, mogli e/o mariti) o, nel caso, i loro eredi diretti, a rinunciare alla cosiddetta “azione di riduzione”. Questo procedimento potrebbe partire se il donante, alla sua morte, non avesse lasciato un patrimonio ereditario sufficiente a soddisfare le quote dei legittimari oppure non li avesse beneficiati, prima della morte, di altre donazioni. Va precisato che oggi le norme antiriciclaggio sono più severe sulla trasparenza dei passaggi di denaro e proibiscono le finte compravendite, cui si ricorreva in passato proprio per impedire queste azioni di rivalsa.

I rischi

In linea generale, sarebbe meglio evitare di acquistare case il cui ultimo atto di provenienza sia una donazione. Ancora meglio sarebbe controllare che la casa non sia mai stata donata negli ultimi 20 anni. Il rischio è che una persona esclusa dalla donazione possa reclamare diritti reali sull’immobile per entrarne in possesso.

E di eredità Anche in questo può succedere che un erede diretto, estromesso dall’eredità dell’immobile, decida di far valere i propri diritti (entro dieci anni dal decesso del proprietario). Il rischio è quello di dover restituire l’appartamento ai legittimi proprietari, come se fosse un incauto acquisto (salvo rivalersi sul venditore). Si tratta però di casi molto rari, perché il notaio deve accertare chi siano i reali proprietari della casa in vendita. Se ne esistono altri, dev’essere sottoscritta una comunicazione di questi che autorizzino la vendita.

Comprare casa se è soggetta a ipoteca

È possibile che sull’immobile che stiamo per acquistare gravi questa forma di garanzia per il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. La più diffusa, ma non l’unica, è quella volontaria, che deve essere necessariamente iscritta da chi richiede un mutuo. Ecco come fare in modo che venga estinta

Difficile sapere quante abitazioni ipotecate esistano in Italia. Il perché è semplice: per la legge, qualsiasi casa acquistata con un mutuo ancora in corso è una casa ipotecata, anche se volontariamente (e proprio per questo viene definita ipoteca volontaria). Esistono poi l’ipoteca giudiziale e quella legale. Vediamo in che cosa consistono le differenze.

L’ipoteca del mutuo

Per acquistare un immobile attraverso un mutuo a un istituto di credito, è necessario recarsi da un notaio affinché iscriva la garanzia su tale bene. Nella prassi, questa avviene per un valore superiore di circa la metà di quello del credito garantito dalla banca. In pratica, se un’acquirente chiede un mutuo alla banca di 100.000 euro, l’ipoteca sarà iscritta per un importo di 150.000 euro.

L’ipoteca giudiziale, invece, scatta quando si è condannati a pagare una somma e non la si possiede (la sentenza del giudice sarà un’ipoteca su un bene immobile che il creditore possiede). Quella legale consiste nella richiesta di un soggetto legittimato (come il creditore che ancora non ha ricevuto tutti i soldi della compravendita) di mettere un “lucchetto di sicurezza” su ciò che sta vendendo. Nel caso in cui stia vendendo a rate l’immobile, esso resterà suo finché il compratore non avrà versato l’ultima rata.

Comprare se esiste un vincolo

Se, come detto, l’ipoteca è una forma di garanzia che si offre a un creditore per un prestito in denaro, significa che, se il debitore non è in grado di restituire i soldi, il creditore può avere un diritto di prelazione sul bene.
Ma bisogna distinguere. Se sulla casa grava l’ipoteca volontaria, si può fare senza rischi la proposta d’acquisto. La cosa importante è sottolineare che, entro la data del vostro rogito, l’ipoteca deve essere estinta a cura e a spese del proprietario. In caso contrario, meglio prendere qualche precauzione.

Visura ipotecaria

Per verificare lo stato delle cose, si può fare una visura ipotecaria alla Conservatoria dei registri immobiliari. Oggi è possibile effettuare tale procedura anche online: esistono infatti molti siti che gestiscono questo genere di pratiche, per prezzi che variano dai 9 ai 12 euro, a seconda dell’urgenza (è possibile ottenerla entro 2 ore via e-mail o addirittura dopo 10 minuti). Basta digitare “visura ipotecaria” su qualsiasi motore di ricerca. Si può anche richiedere gratis e online all’Agenzia delle Entrate, tramite i servizi telematici Entratel o Fisconline dell’Agenzia, che però potrebbero impiegare un po’ più tempo a formulare la risposta.

Se si è già acquistata una casa ipotecata

Che cosa fare se si finisce per comprare una casa ipotecata? Vi sono 2 casi.

1 acquirente ignaro
È possibile fare causa e chiedere al venditore:

  • che provveda alla cancellazione dell’ipoteca a proprie spese, saldando il debito che grava sulla proprietà;
  • lo scioglimento del contratto: chi compra restituisce il bene e ottiene indietro i soldi che fino a quel momento ha pagato, oltre a un risarcimento per il danno subito.

Il compratore può agire anche contro il notaio. Spettano a questo professionista, infatti, le verifiche sulla presenza di ipoteche, pignoramenti e trascrizioni giudiziali. Quindi, è personalmente responsabile dell’accaduto e deve – per legge – risarcire il danno al cliente.

2 acquirente consapevole
In questo caso il venditore si impegna a estinguere l’ipoteca con il guadagno ottenuto dalla casa stessa.

ESEMPIO: Poniamo che una persona metta in vendita una casa a 400 mila euro su cui pende un’ipoteca di 150 mila euro (per un debito qualsiasi). Non appena incasserà i 400 mila euro, il venditore ne verserà immediatamente 150 mila al suo creditore, estinguendo l’ipoteca.

La procedura avviene fra tutte le persone coinvolte, compreso il creditore del venditore, che potrebbe essere un Ente dello Stato, come l’Agenzia Entrate Riscossione. Il notaio, necessario per il rogito, si farà garante dell’operazione e verserà l’importo dell’ipoteca al creditore, liberando l’immobile.

Il creditore dell’ipoteca potrebbe essere una banca, il cui rappresentante sarà presente all’atto della vendita e, ricevendo l’assegno con il pagamento dell’ipoteca, dichiarerà di liberare il venditore dell’immobile, cancellando l’ipoteca nei termini prefissati, di comune accordo tra tutte le parti.

 

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