Ventimila appartamenti e 8.050 residenze temporanee e studentati: sono questi i numeri del social housing in Italia, un sistema in crescita pensato per offrire un aiuto concreto alla cosiddetta “zona grigia” della società, composta soprattutto da nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito, che coinvolge giovani coppie, anziani in condizioni sociali-economiche svantaggiate, studenti fuori sede o immigrati regolari con redditi bassi.
Un esempio? Affittare un bilocale di 70 mq, nuovo e costruito secondo i criteri della bioarchitettura, costa tra i 250 e i 500 euro al mese (secondo l’ubicazione).
Ma che cos’è esattamente il social housing (o housing sociale), ovvero l’edilizia privata sociale? Non si tratta di un sinonimo né di edilizia popolare né di cohousing.
Nello specifico, il social housing consiste in interventi pensati per incrementare l’offerta di alloggi a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati, a supporto e integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli Enti Locali. In Italia, il social housing è nato attraverso il Fondo Investimenti per l’Abitare, FIA, che investe in fondi immobiliari locali per realizzare case a costi accessibili. Tale fondo è gestito da CDP Investimenti Sgr, una società di gestione del risparmio nata su iniziativa di Cassa depositi e prestiti S.p.A., ACRI Associazione di Fondazioni e di Casse di Risparmio S.p.A. e ABI, Associazione Bancaria Italiana. L’obiettivo è realizzare case a costi accessibili, destinate a quanti hanno redditi superiori a quelli che danno diritto all’edilizia residenziale pubblica.
In sintesi gli appartamenti di housing sociale sono di fascia più alta rispetto a quelli di edilizia popolare e più bassa rispetto a quanto offre il mercato immobiliare. Sono paragonabili a quelli di cohousing solo laddove ci siano caratteristiche analoghe (spazi collettivi o elementi di bioarchitettura).
Il social housing si esprime spesso con architetture sostenibili e green: materiali eco, contenimento energetico e impianti altamente efficienti.
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1) Quali i costi per l’affitto di un appartamento?
Gli affitti mensili medi in housing sociale vanno dai 3 euro/mq nelle zone del Sud Italia, isole e piccoli centri urbani, ai 4-5 euro/mq nelle periferie e nei centri urbani di medie dimensione fino ai 6-7 euro/mq nelle grandi città e nelle zone più semicentrali.
● Così un bilocale tipico di 70 mq può essere affittato con una spesa variabile tra i 250 e i 500 euro al mese; generalmente le spese condominiali sono incluse.
(Fonte: CDP, Cassa Depositi e Prestiti)
2) Chi può accedere all’housing sociale?
Questa formula si rivolge a tutti coloro che hanno un reddito troppo elevato
per poter accedere alle case popolari (tipicamente Isee/Erp superiore ai 15.000 euro annui) e un reddito troppo basso per poter trovare una soluzione nel mercato immobiliare.
● La soglia massima di reddito ammesso è variabile in funzione delle condizioni del mercato e della disponibilità dell’offerta; tipicamente si attesta intorno ai 25.000/30.000 euro annui. (Fonte: CDP, Cassa Depositi e Prestiti)
3) Famiglie a basso reddito: criteri di definizione
Sono quelle dove vive il 20% degli individui con il reddito individuale equivalente più basso (quintile più basso), secondo la cosiddetta scala Oecd modificata. Il reddito individuale equivalente è una sorta di reddito pro-capite che tiene conto di economie di scala nell’economia familiare. Anziché dividere il reddito familiare per il numero di componenti (per esempio: per il reddito pro capite, ogni componente conta 1), si divide il reddito familiare per un numero di componenti ottenuto pesando per 0,5 (anziché 1) ogni adulto nella famiglia oltre al primo, e per 0,3 (anziché 1) ogni bambino al di sotto dei 14 anni. Per capire, ecco alcuni esempi riferiti ai dati 2014: una famiglia composta da un solo adulto è a basso reddito se dispone di meno di 758 euro al mese; una famiglia composta da un adulto e un bambino lo è se dispone di meno di 985 euro al mese. Una famiglia composta da due adulti senza bambini lo è se dispone di meno di 1.137 euro al mese. (Fonte: Facoltà di Economia della Libera Università di Bolzano)
4) Si può passare dall’affitto all’acquisto?
Sì, con più opzioni: alla scadenza del periodo di locazione, che tende a essere lungo (anche moduli di 4 anni x 4); oppure con lo schema dell’affitto con patto di futura vendita o affitto/riscatto, nel quale si va in affitto pagando un “supercanone” (generalmente il doppio) per un periodo variabile tra gli 8
e i 12 anni, di cui una parte viene imputata in conto prezzo. Al termine del periodo di locazione si acquista pagando in un’unica soluzione la differenza tra il prezzo di acquisto e quanto è stato accumulato in conto prezzo negli anni.
(Fonte: CDP, Cassa Depositi e Prestiti)
Il parere dell’esperto
Quasi al traguardo il programma nazionale
Intervista a Paola Delmonte, direttrice responsabile social housing di CDP-Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR, http://www.cdpisgr.it
Quali sono le principali novità nel settore del social housing in Italia?
• A sette anni dalla sua data di avvio, oggi possiamo affermare che, in Italia, il programma nazionale di social housing è nel pieno della sua operatività esecutiva. E che ha superato il giro di boa con circa 12.000 alloggi sociali (su 20.000 previsti) e oltre 4.000 posti letto in residenze Universitarie e temporanee (su 8.500 previsti), nella piena disponibilità dei 30 fondi immobiliari dedicati, tra unità già consegnate, quelle in fase di realizzazione e altre prossime all’avvio. Possiamo anche sostenere che l’iniziativa ha funzionato, fornendo una sponda, in anni di grande crisi dell’economia e dell’immobiliare, sia alle famiglie sia agli operatori. Come investitori di riferimento e di sistema di questo programma in gran parte privato, ma di grande interesse pubblico, possiamo portare nel 2018 un’esperienza di successo e porla alla base del nostro futuro impegno, come Cassa depositi e prestiti, negli investimenti immobiliari ad elevato impatto sociale ed ambientale.
Quali aspettative ci sono per il 2018?
• Il programma nazionale di housing sociale fissa al 2020 la soglia di completamento di tutte le iniziative finanziate e finanziabili con le limitate risorse rimaste. A mano a mano che i progetti vengono completati, si procede all’inaugurazione e alla consegna degli interventi ai gestori sociali. I tempi dipendono dalla durata dei cantieri, ma certamente il 2018, anno di chiusura del periodo di investimento, dovrà essere l’anno dello sbarco del social housing in alcuni territori che per varie ragioni sono rimasti indietro nel programma, come Roma, alcune regioni del Sud Italia e le isole.
Quali sono i progetti di successo?
• Gli interventi di housing sociale e di residenzialità universitaria e temporanea che sono stati consegnati hanno avuto un ottimo riscontro, con domande di assegnazioni che hanno superato l’offerta dalle 3 alle 10 volte. Perché? Le condizioni di accessibilità economica sono sempre premianti, ma nel social housing sono fattori essenziali anche la vicinanza dei servizi sociali,
la presenza di spazi comuni in cui condividere esperienze di solidarietà ed economia collaborativa, l’essere parte di un quartiere in fase di riqualificazione ed espansione con presenza di interventi immobiliari destinati ad altri usi oppure ad altre fasce sociali.
Gli immobili sociali sono sinonimo di architettura green?
• Uno dei pregi del social housing è quello di aver sempre promosso l’utilizzo di tecniche progettuali e costruttive innovative ed efficienti. Pensiamo all’utilizzo del legno nell’iniziativa relativa al progetto “Cenni di Cambiamento” a Milano e negli interventi in Trentino e Friuli, al Progetto 10.000 che ha consentito di sperimentare sistemi costruttivi in linea e torre con costi al di sotto dei 950 euro/mq, all’impegno per una classe energetica minimo B con punte di classe A e A+.
Ci sono connessioni con il cohousing?
• Quest’ultimo nasce in un contesto più “borghese” e come gruppo di acquisto di appartamenti con servizi in comune da parte di soggetti che condividono gli stessi stili di vita. Si può parlare di un forte legame con il social housing quando si ha un utilizzo degli spazi comuni, tipico del nuovo modello dell’abitare fondato sulla sharing economy e sulla condivisione.
La diffusione sul territorio: c’è una distinzione geografica?
• Il social housing è più diffuso al centro-nord per la maggior richiesta abitativa a cui dare una risposta.
Ma anche per la storica contribuzione delle fondazioni locali di origine bancaria che in Lombardia, in Veneto e in Piemonte hanno dato origine a questo programma con l’intento di fornire e attrarre capitale “paziente” (ovvero quelle forme di finanziamento che i privati sono disposti a investire su iniziative di impatto sociale e/o ambientale, con un ritorno economico inferiore e più a lungo periodo rispetto ad altre forme di investimento) per integrare le politiche abitative pubbliche sempre più in ritirata.
- D.L. 25 giugno 2008 art. 11 – Piano Casa
• Prevede l’utilizzo di fondi immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano.
• Individua le categorie sociali svantaggiate cui è destinata l’offerta di alloggi sociali:
✔nuclei familiari a basso reddito, anche mono parentali o mono-reddito
✔ giovani coppie a basso reddito
✔anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate
✔studenti fuori sede
✔soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio
• Altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all’articolo 1 della Legge n. 9 del 2007:
✔ immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o daalmeno cinque anni nella medesima Regione. - D.M. 22 aprile 2008 – Definizione di Alloggio Sociale
• Sono alloggi sociali le case e i servizi destinati a individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ai canoni concordati e anche alla proprietà a prezzi convenzionati (ambito dell’edilizia privata sociale).
Nella scheda sono riassunti i dati della ricerca sul Social Housing presentata dai docenti Dmitri Boreiko e Teresio Poggio, della Facoltà di Economia della Libera Università di Bolzano, http://www.unibz.it
✔ Esclusione abitativa
• Almeno 50.000 persone sono senza dimora (2015).
✔ Dove vivono le famiglie italiane (2014)
• 16% nel settore dell’affitto privato
• 5% in affitto nel settore pubblico (4% è il settore sociale)
• 68% in un alloggio in proprietà
• 11% in un alloggio in uso gratuito o in usufrutto
✔ Affitto e famiglie a basso reddito
• 34% è in affitto nel settore privato
• 18% è in affitto nel settore pubblico/sociale
✔ Sostenibilità degli affitti di mercato per famiglie a basso reddito
• 74% delle famiglie a basso reddito spende più del 20% del proprio reddito per il solo affitto (nel 2000 erano il 50%).
✔ sfratti per morosità (affitti di mercato)
• 69.250 nel 2014 (nel 2005 erano 33.768)
✔ L’affitto sociale in Italia (tre settori)
1. Edilizia residenziale pubblica (ERP), il comparto tradizionale dell’edilizia economica e popolare in Italia, dove si concentra
la quasi totalità dell’affitto sociale.
2. Il nuovo sistema integrato dei fondi immobiliari (SIF) a partecipazione pubblica e privata (con il Piano Casa del 2008).
3. Il settore no profit attivo in campo abitativo.
✔ Edilizia residenziale pubblica (2015)
• Circa 742.000 appartamenti affittati nel settore da parte delle organizzazioni aderenti a Federcasa, l’organizzazione che raggruppa gli enti gestori ERP.
• Altri 50.000 alloggi in corso di privatizzazione.
• Sono circa 650.000 le famiglie in graduatoria utile per una casa popolare.
• Gli affitti degli assegnatari rappresentano la principale entrata delle organizzazioni di edilizia residenziale pubblica ma il 30% degli affitti è versato in tasse. Il trattamento fiscale degli enti ERP che si dedicano all’affitto sociale è infatti complessivamente più oneroso di quello dei proprietari privati di casa.
✔ Il sistema integrato dei fondi
• Sono 32 i fondi regionali attivati, partecipati dal Fondo Immobiliare Abitare, di Cassa Depositi e Prestiti.
Sono circa 3.700 gli alloggi già completati, concentrati soprattutto nel nord-Italia.
✔ Il settore no profit
• Almeno un centinaio le organizzazioni no-profit (vari tipi di) oggi attivi nel settore dell’alloggio sociale, con diversi modelli di intervento. Anche in questo caso sono concentrate prevalentemente nel nord-Italia.
Milano: 124 alloggi in classe A, 6 unità commerciali, spazi per i servizi alla comunità e al quartiere: è “Cenni di cambiamento”, il più grande progetto residenziale d’Europa basato sull’uso di sistemi portanti in legno. Il complesso comprende appartamenti (40% destinato all’affitto calmierato, 10% a canone sociale, 40% ad affitto con riscatto e 10% destinato a realtà del terzo settore) e servizi condominiali, come lavanderia, spazi per orticultura, giardini comuni e spazi ricreativi.
Torino: Campus San Paolo (13.500 mq) è una residenza universitaria che offre circa 550 posti letto, oltre a un mix di servizi aggiuntivi. Il progetto è dello studio Bossolono di Torino. La gestione è affidata alla società Sharing Srl, che applica schemi contrattuali privatistici, ma a canoni di locazione calmierati.
Bologna: firmato da Weg Studio, la struttura (ostello + residenza) offre 62 camere doppie per studenti e 30 camere quadruple per turisti. Smart building in classe A, è realizzato con attenzione al miglioramento della risposta sismica del fabbricato e all’efficientamento energetico. I prezzi: da 20 euro a notte l’ostello; da 330 euro al mese la residenza.
Milano: il complesso residenziale Social Village Cascina Merlata fa parte del programma di riqualificazione urbana dell’area nord ovest di Milano. Si tratta di circa 690 alloggi in edilizia convenzionata: le unità realizzate nella prima fase (circa 400) hanno ospitato temporaneamente, nel 2015, il Villaggio Expo, dedicato agli operatori dei 140 Paesi che hanno partecipato alla manifestazione. Il progetto porta le firme degli studi CZA Architetti, C+S Associati, MCA di Mario Cucinella Architects, Teknoarch, B22 e Pura.
Perugia: il progetto prevede la riqualificazione dell’Ex Manifattura Tabacchi per realizzare un complesso che conterrà, oltre all’edilizia residenziale sociale (62% della superficie), anche funzioni commerciali, direzionali, residenze a canone di mercato e servizi al cittadino (quali asilo/scuola materna). In titale sono 27.000 mq social.
Matera: il progetto di bioarchitettura, inserito nel disegno di rigenerazione urbana “Programma Integrato housing Città dei Sassi” promosso da Regione e Comune, permetterà di costruire 135 alloggi sociali in quattro palazzine in classe energetica A. Il comprensorio sarà realizzato in un’ottica di sostenibilità ambientale.
Parma: Si tratta di una delle iniziative previste e realizzate all’interno di un ampio progetto integrato a scala urbana, promosso dal Comune e sviluppatosi all’interno del Fondo Parma Social House. Prevede la suddivisione dell’area d’intervento in sette singoli “sub lotti”, per la realizzazione di circa 290 alloggi, con autorimesse e cantine, oltre a spazi collettivi e aree verdi.
Rovereto (TN): 16 unità abitative (12 trilocali e 4 bilocali) in classe energetica B e B+: si tratta di un nuovo immobile inserito nel contesto residenziale Galileo, a breve distanza dal centro di Rovereto, lungo il torrente Leno e nelle immediate vicinanze della pista ciclabile e di centri sportivi. L’iniziativa rientra nella strategia di recupero del costruito, in questo caso tramite l’acquisto dell’invenduto, convertendolo al social housing e destinando gli alloggi alla locazione di medio e lungo periodo a canoni agevolati. A oggi tutti gli alloggi sono stati assegnati.
All’estero, il social housing è italiano
Un nuovo “Bosco Verticale”, come il pluripremiato edificio di Milano (e molti altri), sarà costruito nei Paesi Bassi, a Eindhoven e sarà social housing. La Trudo Vertical Forest, questo il nome dell’edificio progettato dallo studio Stefano Boeri Architetti(www.stefanoboeriarchitetti.net/it), sarà il primo
Bosco Verticale destinato al social housing e dunque rivolto a un’utenza popolare e in particolare a giovani coppie. Un grattacielo di 75 metri che ospiterà sulle facciate 125 alberi e 5.200 tra arbusti e piante. Creerà all’interno dell’ambiente metropolitano un habitat verde per lo sviluppo della biodiversità, un vero e proprio ecosistema con oltre 70 specie vegetali differenti in grado di contrastare l’inquinamento atmosferico, grazie alla capacità degli alberi di assorbire oltre 50 tonnellate di anidride carbonica ogni anno. La costruzione si avvarrà dell’utilizzo della prefabbricazione, con razionalizzazione di alcune soluzioni tecnichedi facciata e, quindi, l’ottimizzazione delle risorse.
Eindhoven (Paesi Bassi): la torre Trudo Vertical Forest di 19 piani ospiterà 125 appartamenti con affitto calmierato, che godranno della presenza sui balconi di centinaia di alberi e piante delle specie più varie. La Trudo Vertical Forest definisce nuovi standard abitativi: ogni appartamento avrà una metratura di meno di 50 mq e disporrà di 1 albero, 20 cespugli e più di 4 mq di terrazzo.
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