L’acquisto della nuda proprietà è una soluzione di investimento a lungo termine, poiché consente di ottenere un immobile a un costo ridotto, ma con la prospettiva di utilizzarlo pienamente solo in futuro. Questo tipo di acquisto può risultare conveniente perché il prezzo è generalmente inferiore rispetto all’acquisto di una piena proprietà e questo è sicuramente un fattore che spinge in molti a considerare l’opzione di acquistare la nuda proprietà.
Comprare la nuda proprietà di un immobile significa che il venditore trasferisce la proprietà immobiliare all’acquirente ma non il diritto reale di godimento, il cosiddetto usufrutto. In pratica con la nuda proprietà, l’immobile è occupato da altre persone, in virtù del cosiddetto usufrutto, un diritto reale di godimento secondo cui un soggetto, chiamato usufruttuario, può disporre per un periodo limitato di tempo di un bene che appartiene a un altro soggetto, vale a dire il nudo proprietario. Per potere effettivamente abitare l’alloggio, il nudo proprietario che acquista il bene dovrà attendere che termini l’usufrutto, la cui durata è limitata e che in ogni caso si estingue con la morte dell’usufruttuario.
Nuda proprietà: compravendite in aumento
Che la compravendita della nuda proprietà piace agli italiani lo dimostrano i numeri dell’Agenzia delle entrate secondo cui, tra il 2022 e il 2023 sono cresciute dell’1,7%, in netto contrasto con il calo del 9,7% di quelle di tutte le abitazioni. In particolare, si è registrato un aumento del 2,9% nei capoluoghi di provincia e nelle città metropolitane. Il maggior tasso di crescita è stato rilevato in quelli del Nord-Est e delle Isole, dove gli incrementi sono stati rispettivamente addirittura del 9% e del 9,1%. Negli altri comuni non capoluogo di provincia, le compravendite sono salite meno, dell’1,2%, ma, per esempio, in Sicilia e in Sardegna gli aumenti sono stati comunque significativi: del 3,1% e del 4,3%.
I dati dell’Agenzia delle entrate dicono che questo tipo di transazioni si è dimostrato meno sensibile alla congiuntura che ha colpito il settore immobiliare negli ultimi anni. Anche nel confronto biennale (con il 2021), infatti, le compravendite della nuda proprietà risultano in crescita (del 2,2%), mentre per le abitazioni nel loro complesso si è verificata una riduzione, che è stata del 5,5%. Nella lunga e profonda crisi che ha caratterizzato il periodo tra il 2007 e il 2013, invece, la diminuzione delle transazioni riguardanti la nuda proprietà è stata analoga a quella del mercato.
nuda propeità
Nuda proprietà: uno strumento per reperire liquidità
Secondo Confedilizia questi numeri si spiegano considerando che la nuda proprietà è un’operazione che, dall’ottica di chi vende la nuda proprietà, consente di acquisire una liquidità economica immediata, oltre al diritto di usufrutto sul bene che garantisce di disporre materialmente dell’immobile, quindi abitarlo o anche locarlo.
Per l’acquirente l’investimento nella nuda proprietà risponde all’esigenza di acquistare un immobile ad un prezzo vantaggioso, rinviando il godimento effettivo del bene. Il contratto, se da una parte limita l’esercizio del potere di disporre in maniera piena ed esclusiva del bene, dall’altra comporta il vantaggio di non dover sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile.
Alla cessazione dell’usufrutto (solitamente con il decesso dell’usufruttuario sia in caso di usufrutto vitalizio, sia temporaneo), il nudo proprietario acquisisce la piena titolarità del bene. I diritti di utilizzo e godimento, che fino a quel momento spettavano all’usufruttuario, tornano integralmente in capo al proprietario, ricomponendo le caratteristiche di pienezza ed esclusività tipiche del diritto di proprietà. Tale processo è definito “consolidazione“, in quanto la nuda proprietà si unisce al diritto di usufrutto, attribuendo all’unico soggetto la totalità delle prerogative legate all’immobile.
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