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Il problema dell’accesso alla casa è diventato negli ultimi anni una delle principali emergenze sociali ed economiche in Italia. L’aumento dei prezzi degli immobili, gli affitti sempre più elevati nelle grandi città e la difficoltà per molti giovani e famiglie di ottenere un’abitazione hanno spinto il Governo a intervenire con un nuovo Piano Casa.
Il decreto-legge n. 66 del 7 maggio 2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale con il titolo “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”, introduce una serie di misure destinate a rafforzare l’offerta di abitazioni a prezzi e canoni sostenibili. Il provvedimento è stato poi convertito nella legge 2 luglio 2026, n. 116, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026, che ha confermato l’impianto generale del decreto introducendo alcune modifiche emerse durante l’iter parlamentare.
L’obiettivo dichiarato è ambizioso: rendere disponibili circa 100.000 alloggi accessibili nell’arco di dieci anni, attraverso un mix di risorse pubbliche e private che potrebbe arrivare fino a 10 miliardi di euro di investimenti complessivi.
Perché nasce il nuovo Piano casa
Il nuovo intervento nasce da una situazione abitativa sempre più complessa. Secondo le stime alla base del provvedimento, oltre 650.000 famiglie sono in attesa di un alloggio di edilizia residenziale pubblica, mentre migliaia di immobili pubblici risultano inutilizzati perché necessitano di interventi di manutenzione o riqualificazione. A questo si aggiunge la difficoltà di una fascia crescente della popolazione che non rientra nei requisiti per ottenere una casa popolare, ma allo stesso tempo non riesce a sostenere i costi del libero mercato.
Il Piano Casa punta quindi a creare una fascia intermedia di abitazioni destinate a giovani, studenti fuori sede, lavoratori, famiglie con redditi medi e persone in situazioni di particolare fragilità economica.
I tre pilastri del Piano Casa 2026
La strategia del Governo si basa principalmente su tre direttrici: recupero del patrimonio pubblico, sviluppo dell’housing sociale e nuovi programmi di edilizia integrata pubblico-privata.
Recupero degli alloggi pubblici inutilizzati
Il primo intervento riguarda il patrimonio di edilizia residenziale pubblica già esistente. Il decreto prevede un programma straordinario nazionale da 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030, con il coordinamento di un Commissario straordinario e il supporto operativo di Invitalia. L’obiettivo è recuperare gli appartamenti pubblici oggi non assegnabili perché necessitano di lavori di manutenzione, adeguamento o riqualificazione. Secondo le stime, questa operazione potrebbe consentire di rimettere sul mercato dell’affitto sociale circa 60.000 abitazioni, aumentando rapidamente l’offerta senza dover necessariamente costruire nuovi edifici. Il piano prevede inoltre la ricognizione degli immobili pubblici non più utilizzati o non funzionali alle esigenze delle amministrazioni, con l’obiettivo di valorizzare il patrimonio esistente e ridurre il degrado urbano.
Housing sociale: più case per chi resta escluso dal mercato
Il secondo pilastro riguarda l’edilizia residenziale sociale, cioè abitazioni destinate a chi non ha i requisiti per accedere alle case popolari ma non riesce comunque a sostenere i prezzi delle abitazioni private. Il decreto punta a semplificare e rendere più coordinata la normativa sull’housing sociale, creando un sistema più stabile per realizzare appartamenti con canoni calmierati. Tra i beneficiari potranno rientrare categorie come giovani, studenti universitari fuori sede, lavoratori che si trasferiscono per motivi professionali, anziani inseriti in modelli di coabitazione e genitori separati. A sostegno di questi interventi viene istituito anche il Fondo Housing Coesione, con una dotazione di 100 milioni di euro per il 2026, gestito da Invimit SGR.
Edilizia integrata: il ruolo dei privati
Il terzo pilastro riguarda i programmi di edilizia integrata, nei quali pubblico e privato collaborano per realizzare nuovi complessi abitativi. La caratteristica principale è che almeno il 70% dell’investimento deve essere destinato a edilizia convenzionata, cioè abitazioni vendute o affittate a condizioni più favorevoli rispetto al mercato. Il decreto stabilisce inoltre uno sconto minimo del 33% rispetto ai valori OMI della zona e un vincolo di destinazione sociale degli immobili per almeno 30 anni. L’obiettivo è coinvolgere gli operatori privati nella costruzione di nuove abitazioni accessibili, mantenendo però una funzione sociale degli interventi. Per incentivare gli investimenti vengono previste diverse semplificazioni amministrative, tra cui procedure autorizzative più rapide, conferenze di servizi accelerate e, in alcuni casi, la possibilità di utilizzare strumenti urbanistici più flessibili. Per gli interventi di maggiore dimensione, con investimenti superiori al miliardo di euro, sono previste ulteriori agevolazioni, come permessi di costruire in deroga, cambi di destinazione d’uso facilitati e altri strumenti urbanistici.
Cosa cambia per chi vuole comprare casa o fare un mutuo
Uno degli aspetti più discussi riguarda il rapporto tra Piano Casa e mutui. Il decreto, però, non introduce nuove agevolazioni dirette sui finanziamenti per acquistare una casa sul libero mercato. Chi vuole comprare un’abitazione continuerà quindi a fare riferimento alle condizioni offerte dalle banche e agli strumenti già esistenti.
La novità principale, che riguarderà solo alcune persone, fa riferimento al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap, considerato dal Governo uno degli strumenti strategici per facilitare l’accesso alla proprietà.
Il Fondo consente alle banche di concedere mutui con una copertura pubblica sul capitale finanziato, riducendo il rischio per gli istituti di credito. In alcuni casi permette di ottenere finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile, con un limite massimo del mutuo garantito pari a 250.000 euro. L’abitazione deve essere utilizzata come prima casa e non deve appartenere alle categorie catastali considerate di lusso, cioè A1, A8 e A9.
Dal 2025 l’accesso al Fondo è riservato a specifiche categorie considerate prioritarie. Tra queste rientrano:
- giovani under 36;
- giovani coppie con almeno due anni di costituzione del nucleo familiare e almeno un componente under 36;
- famiglie monogenitoriali con figli minori;
- assegnatari o conduttori di immobili appartenenti agli IACP;
- famiglie numerose con almeno tre figli minori di 21 anni.
La garanzia base copre il 50% della quota capitale, mentre per alcune categorie con determinati requisiti economici può arrivare fino all’80% o, nei casi delle famiglie più numerose, fino al 90%.
La legge di conversione del Piano Casa introduce un intervento proprio sul Fondo di garanzia per la prima casa, prevedendo una priorità di accesso per i nuclei familiari al cui interno sono presenti persone con disabilità grave.
La modifica punta a rendere più semplice il ricorso ai mutui garantiti dallo Stato per le famiglie che si trovano in una situazione di maggiore vulnerabilità economica e sociale. L’obiettivo è ampliare le possibilità di acquistare un’abitazione principale anche per chi, a causa delle proprie condizioni familiari, può incontrare maggiori difficoltà nell’ottenere un finanziamento dal mercato tradizionale.
Cosa cambia per le spese notarili
Tra le novità più commentate del Piano Casa c’è stata anche la riduzione delle spese notarili. La misura, però, non riguarda tutte le compravendite immobiliari. Il decreto convertito in legge stabilisce infatti che gli onorari notarili siano ridotti del 50% per gli atti relativi agli interventi di edilizia convenzionata previsti dal terzo pilastro, quindi compravendite, locazioni e mutui fondiari collegati a questi specifici programmi.
Si tratta quindi di un beneficio destinato agli immobili realizzati nell’ambito dei nuovi interventi di edilizia integrata e non agli acquisti di abitazioni già presenti sul mercato.
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