Comprare casa: accendere il mutuo. Ultimo step

Per l'acquisto di un appartamento la maggior parte degli italiani ricorre all'accensione di un mutuo. Quale tipo scegliere?
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 12/07/2014 Aggiornato il 12/07/2014
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Per l’acquisto dell’immobile prescelto, la maggior parte delle persone deve ricorrere al mutuo, definito dall’art. 1813 del Codice civile come “un contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Gli istituti bancari, dopo una serie di accertamenti (requisiti legali, età e reddito del richiedente, valore dell’immobile, ecc.), possono decidere se erogarlo o meno
Prima di accendere un mutuo, è necessario capire quali sono le effettive entrate familiari e le uscite, così da valutare bene la quota mensile che è possibile destinare al finanziamento. Di solito, affinché la banca accetti la richiesta, la rata del mutuo deve essere inferiore al 40% del reddito familiare.

Ascoltare le condizioni della propria banca di fiducia è il primo passo, ma è consigliabile valutare anche le offerte degli istituti concorrenti, prestando particolare attenzione al Taeg e allo spread. Il primo indica il costo effettivo del finanziamento, il secondo il guadagno della banca. Lo spread varia da un istituto all’altro e il suo valore dipende soprattutto dalle condizioni del mercato creditizio.
Il dubbio che si pongono molte persone riguarda, però, la scelta del tasso d’interesse da corrispondere alla banca. Fisso, variabile, decidere non è mai semplice e nessun utente, all’atto dell’accensione del mutuo, può avere la certezza di aver fatto la scelta più conveniente. Con il tasso fisso per l’intera durata del mutuo il cliente paga lo stesso interesse alla banca. Con quello variabile, invece, si paga in base all’andamento mensile dei tassi d’interesse. Oltre ai due tassi standard, esistono altre forme che offrono maggiori garanzie e minori rischi. I cosiddetti mutui “capped rate”, ad esempio, anche se prevedono un tasso variabile, fissano la rata massima che il cliente può pagare, tutelandolo di fatto da eventuali aumenti eccessivi. Un’altra soluzione vantaggiosa è quella del tasso misto: l’utente, con cadenza di tempo decisa a priori, passa da fisso a variabile e viceversa.

Qualora le finanze lo consentano, il cliente può decidere di interrompere il mutuo ed estinguere il suo debito con la banca, evitando di pagare i restanti interessi. A tal proposito, per i mutui accesi dopo il 2 febbraio 2007 (Decreto Bersani) non è prevista nessuna penale. Molte banche nel “pacchetto” del finanziamento, inseriscono anche una polizza assicurativa che mette al riparo da eventuali rischi. Sul sito dell’Ivass (Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni) è attivo un servizio ad hoc che consente di confrontare le offerte e scegliere quella più adatta alle proprie esigenze. Il cliente che ha acceso un mutuo per l’acquisto della prima abitazione può inoltre usufruire di alcune agevolazioni fiscali, fra cui la detrazione Irpef. Per saperne di più https://www.cosedicasa.com/7302014-detrazione-irpef-per-interessi-passivi-sui-mutui-28664/. Infine un aspetto molto importante che merita attenzione è quello della surroga, cioè la possibilità di spostare il mutuo in un’altra banca che offre all’utente migliori condizioni. Con il “nuovo” istituto bancario si possono discutere tasso e durata del finanziamento, mentre l’importo non è modificabile. In teoria, il cliente può surrogare più volte (un po’ come avviene con i gestori telefonici), ma in pratica l’operazione è unica. Le banche, infatti, non sono disposte ad accettare utenti che hanno già surrogato, perché perderli comporterebbe dei costi non indifferenti. Per questo motivo la carta della surroga va giocata una volta e nel migliore dei modi. L’utente che la sceglie non paga nulla, essendo le spese d’istruttoria della pratica e di perizia sull’immobile a carico della banca che subentra.

In collaborazione con Centro Studi Confappi/Fna 

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