Comprare casa: da un’agenzia o da un privato. Terzo step

Eccoci al terzo appuntamento con la nostra guida all'acquisto di un appartamento. Che cosa si deve fare a seconda che ci si rivolga a un'agenzia o a un privato.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 20/04/2014 Aggiornato il 14/05/2014
Comprare casa: da un’agenzia o da un privato. Terzo step

Se avete deciso di acquistare casa, potete muovervi in due diverse direzioni: scovare gli annunci dei venditori privati perlustrando la città oppure rivolgervi a un’agenzia immobiliare, che con dei costi aggiuntivi cercherà e selezionerà l’appartamento in base alle vostre esigenze. Esistono molti tipi di agenzie (in franchising, autonome, consorziate eccetera) e scegliere quella giusta non è semplice. Più che seguire un determinato marchio, è consigliabile affidarsi a un agente immobiliare preparato, iscritto al Ruolo Mediatori della Camera di Commercio e capace di spiegare con chiarezza le caratteristiche dell’immobile, senza tralasciare alcun dettaglio. Per sicurezza, chiedete all’agente di mostrarvi la tessera d’iscrizione oppure recatevi alla Camera di Commercio e controllate di persona: un agente non iscritto al Ruolo Mediatori è abusivo e non ha diritto a ricevere nessuna provvigione. Il percorso comincia solitamente con una visita in agenzia o con una telefonata. Prendere un appuntamento e visitare l’appartamento non costa nulla. Durante il sopralluogo l’agente è obbligato a segnalare eventuali ipoteche che gravano sull’immobile e a chiarire se vi sono lavori di ristrutturazione in programma nel palazzo (il rifacimento della facciata, della scala o la costruzione dell’ascensore… ). Inoltre deve specificare quali sono i costi fiscali e notarili da affrontare qualora la compravendita andasse in porto: un agente che dichiara il falso è “civilmente responsabile”. Se siete davvero interessati all’acquisto, in un secondo appuntamento chiedete i certificati di destinazione urbanistica, quelli di agibilità e abitabilità; informatevi che gli impianti siano a norma di legge; verificare le iscrizioni ipotecarie e le copie delle schede catastali può essere un’ulteriore garanzia per acquistare in sicurezza.
A questo punto c’è da affrontare la questione “prezzo”. Di solito il valore dell’immobile è calcolato in base alla sua superficie “commerciale”, che comprende muri interni ed esterni. Chiedete all’agente la superficie “calpestabile” e ragionando su questo dato fate la vostra scelta. Se ritenete che il prezzo sia adeguato, informatevi sulla provvigione che spetta all’agente (pagata in egual misura da compratore e venditore) e su eventuali costi aggiuntivi. Soltanto con la firma del contratto preliminare di vendita, detto anche “compromesso”, l’agente avrà diritto alla sua provvigione, che nella maggior parte dei casi varia tra il 2% e il 3% del valore della transazione. Per evitare malintesi dell’ultima ora, è preferibile fin da subito mettere per iscritto le modalità di pagamento della provvigione e il suo valore.

Acquistare da privati

Se, invece, avete del tempo a disposizione e volete risparmiare denaro, potete rinunciare alla mediazione dell’agenzia immobiliare e cercare casa in modo autonomo. Sappiate però che questa soluzione può rivelarsi tortuosa e impegnativa ma, soprattutto richiede molta attenzione. Per prima cosa, è consigliabile scegliere un buon notaio, che farà i controlli opportuni sulla proprietà. In alternativa potete pensarci voi: chiedete al proprietario i documenti riguardanti l’immobile, le informazioni sulle condizioni degli impianti e le certificazioni di conformità ed energetiche (gli annunci commerciali di vendita devono riportare per legge l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica). Non dimenticatevi di domandare in che modo è gestito il condominio, a quanto ammontano le spese e se vi sono arretrati da pagare. 
Per saperne di più, potete collegatevi al sito dell’Agenzia delle Entrate e, seguendo le istruzioni, fate un’ispezione ipotecaria online; avrete così la possibilità di visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. La stessa operazione può essere richiesta agli sportelli degli uffici provinciali del territorio di riferimento. Il passo successivo è recarsi all’ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’immobile: l’obiettivo è ottenere notizie sulla conformità urbanistica della casa, sapere se esistono concessione edilizia, agibilità e abitabilità e, non ultimo, se vi sono eventuali domande di condono. Per quanto riguarda il prezzo, a differenza di quanto avviene con l’agenzia, quello richiesto dal proprietario potrebbe essere assolutamente “fuori mercato”. Tocca a voi verificare che la valutazione sia accettabile, trovare un accordo e chiudere la compravendita.

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In collaborazione con Centro Studi Confappi/Fna 

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