Se si abita per esempio al piano terreno, in caso di sostituzione dell‘ascensore ci si può esimere dal pagare qualsiasi onere relativo alla spesa adducendo come motivazione il mancato utilizzo? Lo abbiamo chiesto al nostro esperto, l’avvocato Roberta Negri.
Ripartizione dei costi
I criteri di ripartizione delle spese relative all’installazione ex novo di un ascensore (o alla manutenzione di un preesistente impianto) sono da anni oggetto di costante interesse.
I costi per una prima installazione vengono sostenuti da tutti i soggetti che diventeranno comproprietari del nuovo manufatto, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà.
Viceversa, la completa sostituzione dell’ascensore esistente e/o la sua manutenzione coinvolge tutti i condomini comproprietari del bene comune. L’ascensore infatti, salvo titolo contrario contenuto in un regolamento contrattuale di condominio o in delibera assembleare approvata con l’unanimità dei consensi di tutti i condomini che costituiscono il condominio medesimo, è parte comune, così come indicato nello stesso art. 1117 codice civile (testo novellato L. 220/2012).
L’art. 1124 codice civile contiene specificatamente il criterio di riparto di spesa in materia. Il legislatore, così come indicato dal titolo dell’articolo richiamato – Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori – stabilisce il criterio applicabile per gli oneri relativi alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, stante l’identità della ragione di tali spese. L’ascensore, infatti, al pari delle scale, è mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura dell’edificio, beni comuni condominiali.
La norma del codice richiamata indica un criterio di riparto cosiddetto “misto”: metà spesa viene ripartita in ragione dei millesimi di comproprietà del bene, l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, ovvero in applicazione del principio del maggior onere a carico dei piani più alti, che utilizzano maggiormente il bene.
In più occasioni la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha ribadito il principio secondo il quale alla spesa di manutenzione e ricostruzione del bene partecipano anche i condomini proprietari di negozi o locali al livello terra con accesso dalla strada, purché tali condomini ne fruiscano potenzialmente, quantomeno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Tale principio è stato recentemente ribadito con la Sentenza Cass. 12 settembre 2018 n. 22157.
Per quanto esposto, perciò, il proprietario di un immobile ubicato al piano terreno non può pertanto essere escluso dalla ripartizione della spesa relativa alla sostituzione dell’impianto.
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