Domanda di Elena: Vorrei acquistare un appartamento all’ultimo piano ma il tetto non ha la guaina ed è danneggiato, tanto che i solai dell’appartamento sono da buttare e rifare. La proprietaria non intende sanare il tetto, sebbene sia assolutamente necessario visto le gravi infiltrazioni. Da anni non paga le pulizie delle scale e i lavori condominiali già fatti (fra cui il tetto in corrispondenza dell’altro appartamento all’ultimo piano i cui costi sono stati sostenuti dalla proprietaria dello stesso), pertanto gli altri condomini non intendono partecipare alla spesa dei lavori del tetto sopra l’appartamento della signora. Quindi, nel caso dovessimo acquistare l’appartamento, ci risulta che dovremmo sostenere integralmente noi le spese del tetto. Ma è davvero l’unica soluzione? Esiste un regolamento a riguardo? Il condominio è di soli 4 proprietari attualmente e non c’è amministratore.
- Alla domanda della lettrice Elena risponde l’avvocato Roberta Negri – avv.roberta.negri@gmail.com
Il tetto è un manufatto che per sua natura ha la funzione di coprire e riparare l’intero edificio condominiale. Il legislatore, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., indica il tetto tra le parti di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio. Tale principio è valido a condizione che non sussista un titolo contrario, ovvero un regolamento di condominio che disponga diversamente. Nel caso prospettato, in assenza di indicazioni contrarie, si deve dedurre che non sussistano deroghe al principio legislativo e che il mancato pagamento delle spese relative al rifacimento di una parte del tetto sia dovuto ad un arbitrario inadempimento ai doveri condominiali. I condomini sono tenuti per legge, ai sensi dell’art. 1123 cod. civ., a partecipare pro-quota alle spese di conservazione e godimento dei beni comuni. Qualora questo non avvenga è necessario adire all’autorità giudiziaria al fine di ottenere un titolo per il recupero delle somme dovute. Per quanto attiene poi alla necessità di rifare l’altra parte di tetto, previe tutte le valutazioni relative all’opportunità di acquisto dell’immobile da parte della lettrice, si potrebbe valutare di adire all’autorità giudiziaria chiedendo l’emissione di un provvedimento d’urgenza, in presenza dei presupposti previsti per legge, ex art. 700 cod. proc. civ., di pregiudizio imminente e irreparabile. In ogni caso la situazione in essere nel condominio in esame non sembra di facile gestione, vista la poca collaborazione delle parti interessate, e porta a pensare che senza l’intervento dell’autorità giudiziaria sia difficile ottenere il rispetto delle regole. Come ultima indicazione si evidenza che nel momento in cui viene acquistato un immobile il promissario acquirente ha diritto di pretendere dal venditore il pagamento di tutte le spese condominiali maturate alla data del rogito. Detta condizione può essere inserita anche nell’atto di acquisto.
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