Nuda proprietà e usufrutto: cosa sapere sulla compravendita

Una soluzione che nell’ultimo anno ha registrato un significativo aumento. Merita pertanto un approfondimento, per conoscere diritti e doveri delle due parti in gioco.
Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 06/10/2021 Aggiornato il 12/10/2021
nuda proprietà

Negli ultimi anni si è registrato un incremento di compravendite riguardanti la nuda proprietà di immobili residenziali.
Una tendenza confermata dal Rapporto immobiliare 2020 (anno di riferimento 2019) redatto dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con la crescita che si concentra soprattutto nel Nord-Est e nel Nord-Ovest del Paese (+10,1%), mentre al Sud e al Centro vi è una leggera flessione.

La compravendita del diritto di nuda proprietà sulle abitazioni si riferisce al trasferimento da parte del venditore della proprietà dell’immobile, ma non del diritto reale di godimento del bene, il cosiddetto “usufrutto”. L’acquirente acquista quindi l’appartamento, ma non può goderne fino a quando il venditore – l’usufruttuario – rimane in vita. Dal punto di vista del venditore, questa soluzione può risultare conveniente quando è necessario ottenere subito del denaro e, al tempo stesso, mantenere un luogo in cui vivere. Per il compratore, a condizione che abbia liquidità sufficiente e non vi sia l’urgenza di occupare l’immobile, acquistare la nuda proprietà significa compiere un investimento, risparmiando sul costo dell’immobile.

* Il concetto di “nuda proprietà” è strettamente legato all’usufrutto, disciplinato dagli articoli del Codice civile: da 978 a 1026, Capo I, Titolo V del Libro Terzo.

Il prezzo della nuda proprietà dipende dall’età dell’usufruttuario

L’acquisto della nuda proprietà segue le fasi della compravendita “standard”. Cambiano calcoli e riferimenti per stabilire il prezzo. Un privato – o un’agenzia immobiliare – pubblica l’annuncio di vendita specificando, oltre alle caratteristiche dell’immobile, l’età di chi vende. Il calcolo del valore dell’immobile tiene conto, per l’appunto, dell’età dell’usufruttuario: più è anziano, minore sarà la percentuale di “sconto” sul prezzo del bene che si vuole acquistare. Ogni anno Il Ministero dell’Economia e delle Finanze redige delle tabelle riportanti le fasce di età del beneficiario dell’usufrutto, i coefficienti, il valore in percentuale dell’usufrutto e della nuda proprietà. Così, per esempio, se un immobile ha un valore di 200 mila euro e l’usufruttuario ha 45 anni, per acquistare la nuda proprietà serviranno 40 mila euro (percentuale dell’usufrutto pari all’80% e della nuda proprietà del 20%). In presenza, invece, di un usufruttuario di 70 anni, il valore della nuda proprietà salirà a 120 mila euro (percentuale dell’usufrutto pari al 40% e della nuda proprietà del 60%). Infine, se l’usufruttuario ha 95 anni, il valore della nuda proprietà sarà pari a 170 mila euro (percentuale dell’usufrutto pari al 10% e della nuda
proprietà del 90%).

Nuda proprietà: diritti e doveri

L’articolo 981 del Codice civile prevede che «l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti per legge». Se per modificare l’immobile dal punto di vista struttrale l’usufruttuario necessita del consenso del nudo proprietario, esso può invece decidere di affittare il bene, senza il consenso del nudo proprietario,e incassare i canoni di locazione. L’articolo 999 del Codice civile dispone, infatti, che «le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto».  Via libera quindi all’affitto, ma se l’usufruttuario muore mentre è in corso la locazione? Il contratto prosegue: gli eredi del deceduto incasseranno i canoni di locazione, ma per un tempo massimo pari a 5 anni, a decorrere dalla cessazione dell’usufrutto, vale a dire dalla morte dell’usufruttuario.

Chi paga tasse e spese condominiali di una nuda proprietà

Una volta conclusa la compravendita di una nuda proprietà, restano a carico dell’usufruttuario i pagamenti di Imu e Irpef, così come le imposte comunali e regionali. Per quanto concerne, invece, le spese condominiali, a meno che le parti non si accordino diversamente, di norma quelle ordinarie sono a carico dell’usufruttuario mentre il nudo proprietario paga le spese straordinarie. E quindi, per esempio, le spese di pulizia e manutenzione della scala continua a sostenerle l’usufruttuario, mentre i costi per il rifacimento della facciata, la realizzazione di un cappotto termico, la sostituzione della caldaia condominiale o, ancora, l’installazione di un nuovo ascensore sono a carico del nudo proprietario.

Sul punto, l’articolo 1004 del Codice civile prevede che «le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione  e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione». Il successivo articolo 1005 del Codice civile precisa che «le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario (in questo caso, il nudo proprietario, ndr). Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità di muri maestri e volte, la sostituzione di travi, il rinnovamento, per intero o buona parte, di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta».

In caso di morosità

Nell’eventualità che l’usufruttuario non versi le quote di spesa al condominio e risulti moroso, l’amministratore può rivalersi indifferentemente su di esso e sul nudo proprietario. L’ultimo comma dell’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile specifica, infatti, che «il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale». L’amministratore è quindi legittimato a inviare la diffida sia al soggetto moroso sia al nudo proprietario. Se quest’ultimo salda il debito relativo alle spese ordinarie condominiali (sempre che gli accordi tra le parti non prevedano condizioni particolari), potrà poi rivalersi sull’usufruttuario o sugli eredi.

 

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

 

Tratto da Cose di Casa cartaceo di giugno 2021

Fonti / Bibliografia