Monolocali: cosa è importante sapere prima dell’acquisto e per la ristrutturazione

Comprare un monolocale per investimento può essere vantaggioso, ma attenzione ad alcuni vincoli fondamentali.

Architetto Marcella Ottolenghi
A cura di Architetto Marcella Ottolenghi
Pubblicato il 21/09/2022 Aggiornato il 21/09/2022

Comprare un monolocale, per puro investimento in caso di città e zone urbane ad elevata presenza studentesca o lavorativa, può risultare una scelta vantaggiosa sotto diversi aspetti. Attenzione però ai vincoli normativi e architettonici, che potrebbero inficiarne i lati positivi.

Peliva Suites (progetto G2lab, foto Dimitris Spyrou)

Peliva Suites (progetto G2lab, foto Dimitris Spyrou)

Cosa si intende per monolocale?

Innanzi tutto bisogna fare chiarezza sul termine: per monolocale si intende una abitazione di ridotte dimensioni, costituita da un unico ambiente più servizi. La normativa nazionale di riferimento è datata, rispetto alle mutazioni dei comportamenti e delle esigenze avvenute nel tempo, ma è quella da cui partire (si tratta del D.M. del 5 luglio 1975). Anche se poi, per ogni chiarimento e soprattutto necessità di intervento di ristrutturazione, conviene fare riferimento al regolamento edilizio e sanitario locale, che può stabilire differentemente i vincoli sia di superficie sia di utilizzo.

La legge autorizza per un monolocale una dimensione in pianta pari o maggiore ai 28 mq, compreso il bagno. Ma solamente se l’occupante è singolo: in caso di una coppia, infatti, già la superficie va aumentata di 10 mq, per arrivare a 38 mq. Le altezze sono invece quelle standard per ogni appartamento abitabile, ovvero 2,70 m minimi, con una riduzione a 2,40 m per disimpegni e spazi senza una permanenza continuativa (corridoio, ripostiglio…).

Fanno eccezione a queste misure alcuni comuni italiani, in virtù anche della posizione, delle condizioni costruttive e climatiche, e per questo conviene sempre controllare il regolamento edilizio e sanitario del luogo.

Comprare un monolocale non a norma

Acquistare un monolocale di dimensioni inferiori a quelle definite dalla legge nazionale e dalle normative locali può risultare problematico, a meno che l’unità immobiliare non risulti così definita sin dalla sua costruzione (obbligatoriamente antecedente al 1967, presupposto che legittima una assenza di titolo abitativo) e soprattutto che le normative locali ne permettano eventuali interventi edili di sistemazione e ammodernamento.

Per questo, prima di un rogito (come d’altronde per qualsiasi acquisto di immobile), conviene sempre chiedere tutta la documentazione possibile alla proprietà e incaricare un tecnico professionista per eventuali indagini presso l’ufficio tecnico comunale. Scoprire solamente in seguito all’acquisizione che il monolocale non è abitabile potrebbe infatti rivelarsi una brutta sorpresa, dal punto di vista soprattutto economico: difficoltà o ulteriori spese per poterlo mettere a norma (sempre che sia possibile), impossibilità di rivenderlo a breve termine.

Monolocale con o senza bagno

Il bagno in un monolocale deve rispettare precisi criteri dimensionali e sanitari, che come per l’unità intera fanno riferimento sia alla normativa nazionale sia ai regolamenti igienico-edilizi locali. In generale questi vincoli determinano l’estensione minima di una stanza da bagno, il rispetto o meno del rapporto aero-illuminante, la presenza o meno di un antibagno. Nel caso di un monolocale però le varie disposizioni comunali ne semplificano anche di molto i parametri di riferimento, rendendo ad esempio non indispensabile la presenza di una finestra (sostituita da un impianto di aspirazione forzata dell’aria).

Peliva Suites, bagno con radiatore Teso di Antrax

Peliva Suites, bagno con radiatore Teso di Antrax

Comprare un monolocale già abitabile dotato di bagno ovviamente semplifica il tutto, ma può capitare che il locale non comprenda dei servizi. Cosa fare, dunque? Innanzi tutto è indispensabile controllarne catastalmente la destinazione d’uso, per assicurarsi che abbia una funzione residenziale (in caso contrario bisogna sincerarsi presso l’ufficio tecnico se sia possibile una trasformazione e a che costi). Appurato ciò, se la superficie minima dell’unità immobiliare lo consente, vengono rispettati tutti i requisiti igienico-edilizi e soprattutto esiste la possibilità di allacciare i sanitari alla rete idrica e a uno scarico fognario preesistente, sarà semplicemente necessario predisporre un progetto a firma di un tecnico abilitato, da depositare con pratica edilizia apposita presso il Comune di riferimento.

Identico procedimento per spostare un bagno già esistente in un monolocale, ma non in posizione ottimale. Appurata con un idraulico la possibilità di collegarsi comunque alla rete fognaria – attualmente, grazie ad appositi sistemi meccanici, basta un semplice scarico da doccia o lavandino quando non sia presente una braga da wc – e a quella di adduzione dell’acqua sanitaria, si presenta il progetto al Comune con una pratica di cila (comunicazione di inizio lavori asseverata, se però non si toccano strutture portanti).

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