Sono molti i lettori che ci scrivono ponendoci domande sulla nuova IMU. Eccone una.
Quesito: Sono una pensionata, ho ereditato nel 2012 un quarto di una casa, ma io vivo in affitto in un’altra città. Devo pagare l’Imu? Secondo me no, perché io possiedo solo quella casa, secondo il Comune sì.
Questa situazione è tutt’altro che infrequente: essere proprietari di un solo immobile (anche se non lo si utilizza) e considerarlo una “prima casa”, che si tratti di un intero appartamento o di una quota, ereditata con altri familiari.
Prima casa o abitazione principale?
Da un punto di vista fiscale, una situazione simile potrebbe ricadere (qui non viene specificato come viene utilizzato l’immobile) o nella casistica del cosiddetto immobile fiscalmente a “disposizione” o in quella di abitazione concessa in comodato d’uso gratuito (altra tipologia a cui occorre prestare attenzione in sede di dichiarazione dei redditi e di imposte sugli immobili in genere), nel caso in cui essa rappresenti la residenza abituale di altri congiunti.
Il concetto di “prima casa” fiscalmente ha un significato differente da quello normalmente attribuito nel nostro linguaggio quotidiano. Generalmente, secondo il senso comune, infatti si utilizza questa definizione nel momento in cui una persona entra in possesso (attraverso una compravendita, una donazione, succcessione ereditaria… ) del suo “primo” immobile destinato ad abitazione. In tal caso sono previsti vantaggi fiscali che si applicano, appunto, alla cosiddetta “prima dimora”.
Pertanto, la “prima casa” è la abitazione di residenza, di proprietà di una persona. Tutti gli immobili acquistati, come ad esempio la casa al mare, la casa in montagna o altre abitazioni dove non è fissata la residenza abituale della persona, sono spesso definite impropriamente “seconde case”.
Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto proprio per la determinazione della Imposta municipale unica, ossia l’IMU).
Il DL 101/2011 (Decreto Monti) ci fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.
Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:
- il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
- la residenza anagrafica;
- la dimora abituale, intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.
Casa di residenza o dimora abituale? Non si paga l’IMU
Pertanto, la casa ereditata, per quanto solo in parte, è assoggettata al versamento della Imposta Municipale Unica (IMU) proprio perché non si tratta dell’abitazione principale, ovvero quella in cui il soggetto dimora abitualmente; tecnicamente, risulta essere solo un immobile “a disposizione”, a prescindere dal fatto che sia l’unico immobile di proprietà. In linea generale, ciò a cui si deve fare sempre riferimento è quindi il concetto di residenza e non il numero di immobili che si posseggono.
Nel caso che abbiamo esaminato, se l’immobile è del tipo “a disposizione”, l’imposta è certamente dovuta; se è invece “concesso in uso gratuito ad un familiare”, le regole cambiano da Comune a Comune ed è sempre buona norma informarsi presso l’Ufficio Tributi per conoscerne il Regolamento IMU.
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