Condominio: risposte ai dubbi su detrazioni, lavori straordinari… e spese

Per un appartamento ereditato da più persone, se una soltanto di queste è favorevole ad approvare un lavoro condominiale straordinario, potrà lei sola godere delle relative detrazioni fiscali? Oppure: in un condominio minimo di due soli condomini, è possibile che l'uno effettui lavori con detrazione al 50% e l'altro al 65%? Il nostro esperto risponde ad alcune domande particolarmente significative poste dai lettori.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 16/12/2015 Aggiornato il 14/01/2016
condomini

Alle domande dei lettori sul condominio risponde il nostro esperto, l’avvocato Stefano Gorla (avvstefanogorla@hotmail.com)

Domanda di Mary: Sono comproprietaria di un appartamento ereditato insieme ad altre 4 persone in un condominio. L’assemblea ha deliberato la sostituzione della caldaia. La quota spettante al nostro appartamento la dovrò pagare interamente io in quanto gli altri comproprietare non possono e non vogliono pagare. Vorrei sapere se il beneficio fiscale spetta interamente a me e se poi posso recuperare le quote a carico degli altri comproprietari.
Risposta: L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che a beneficiare delle detrazioni fiscali è unicamente il soggetto che esegue materialmente il pagamento, a prescindere dalla quota di contitolarità delll’immobile. Pertanto, se uno solo dei comproprietari si fa carico delle spese condominiali per la sostituzione della caldaia, potrà beneficiare della detrazione sull’intero importo versato. Lo stesso avrà inoltre diritto di essere rimborsato pro quota dagli altri comproprietari ai sensi dell’art. 1110 c.c.

Domanda di Antonella: Ho recuperato un sottotetto con modifica di falda e, per questo, il Comune ha imposto la costruzione di una nuova gronda in linea con gli edifici vicini. Il condominio mi vuole addebitare tale costo in toto nonostante non sia stata inclusa nel piano finanziario ed io abbia sostenuto quasi per intero le spese del rifacimento del tetto. Posso chiedere un parere?
Risposta: le opere di recupero del sottotetto costituiscono esercizio del diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare ai sensi dell’art. 1127 c.c. La norma prevede a fronte della possibilità di “elevare nuovi piani o nuove fabbriche” l’obbligo di ricostruire il solo lastrico solare a spese di chi esegue la sopraelevazione. Come chiarito dalla giurisprudenza, tale obbligo non può essere esteso fino a ricomprendere elementi archittettonici differenti, quali la linea di gronda. Infatti, trattandosi di un manufatto destinato per sua natura a servire tutte le proprietà individuali e non solo il proprietario che ha eseguito la sopraelevazione, la gronda non perde la sua qualità di parte comune e come tale le spese per la sua sostituzione dovranno essere ripartite tra tutti i condomini secondo il criterio millesimale ai sensi dell’art. 1123 c.c.

Domanda di Alan F.: Vivo in un condominio minimo composto da due condomini. Dobbiamo effettuare sulla facciata lavori di ristrutturazione: ora un condomino vuole effettuare un cappotto termico sulla parte della facciata coincidente con il suo appartamento usufruendo della detrazione del 65%, invece l’altro condomino intende effettuare semplici lavori di ristrutturazione usufruendo della detrazione del 50% sulla parte della facciata condominiale coincidente col suo appartamento. È possibile effettuare tutti e 2 gli interventi usufruendo di entrambe le agevolazioni fiscali del 65% e del 50%? 
Risposta: Le spese per il rifacimento dell’intera facciata condominiale, parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., vanno generalmente poste a carico dei singoli condomini in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, l’art. 1102 c.c. consente al singolo di apportare a proprie spese le modifiche necessarie al miglior godimento del bene, quale la realizzazione di un cappotto termico; in tal caso, la deroga ai criteri di ripartizione della spesa dovrà risultare espressamente per iscritto, così da consentire al condomino interessato di usufruire delle detrazioni in base alle somme concretamente sborsate. A tal fine, occorrerà distinguere opportunamente le opere connesse con il semplice rifacimento della facciata (detraibili al 50%) dai lavori per la realizzazione del cappotto (detraibili al 65%).

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