Comprare casa: entro quanto dal compromesso va stipulato l’atto di vendita?

Dopo quanto tempo dal compromesso e versamento dell'acconto si può versare il saldo e stipulare l'atto di vendita di un immobile? Alla domanda del nostro lettore Albino R. risponde il Consiglio notarile di Milano.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 08/08/2019 Aggiornato il 08/08/2019
comprare casa

In tema di compravendita, il compromesso o preliminare di vendita è un vero e proprio contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Normalmente il compromesso è accompagnato dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”. Compromesso, acconto, saldo… tanti sono i dubbi che possono sorgere quando si compra casa. Ecco la domanda del nostro lettore Albino R. a cui risponde il notaio Paola Casali, Consigliere del Consiglio Notarile di Milano.

Domanda: È possibile fare un compromesso, davanti a un notaio, per la vendita della casa con acconto al compromesso e il saldo concordato fra le parti a 4 anni quando ci sarà l’atto di vendita vero e proprio, il tutto scritto su compromesso?

Risposta: Il compromesso è correttamente definito in termini giuridici “preliminare di vendita”.  Fra le funzioni del notaio rientra anche la stipulazione di questi atti immobiliari. Il vantaggio consiste nel fatto che il preliminare di vendita viene autenticato e quindi non può essere contestata l’autenticità della sottoscrizione e che lo stesso preliminare viene trascritto nei registri immobiliari e quindi si crea un effetto prenotativo a favore del promissario acquirente su quel bene. Pertanto, il proprietario del bene non potrà non solo venderlo a un altro ma i suoi creditori non potranno pignorare il bene. Questo aspetto è estremamente tutelante per colui che intende acquistare un immobile. Il definitivo di vendita tuttavia deve essere stipulato entro un arco di tempo ragionevole, in quanto l’effetto prenotativo viene meno dopo tre anni dalla trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. Per rispondere al quesito, la risposta è positiva ma la trascrizione avrebbe efficacia soltanto per tre anni e non per quattro, anche se gli altri effetti del preliminare notarile continuerebbero fino alla stipulazione della vendita. In caso una delle parti non volesse rispettare il contratto stipulato, si potrebbe sempre ricorrere al giudice per ottenere il trasferimento dell’immobile e il pagamento del prezzo.

 

Preliminare di vendita: a cosa serve

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, ha come finalità quello di impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata. Si pensi ad esempio all’acquirente che deve ricercare un finanziamento o al venditore che deve consegnare la nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente si assumono l’obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile. Il compromesso è ben diverso dalla proposta d’acquisto che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto di solito è un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare  e si sostanzia come la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare quel certo immobile a un certo prezzo, allegando il versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore però è libero di valutare anche altre offerte.

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