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Con l’arrivo dell’estate diventa fondamentale proteggere la casa dalle alte temperature utilizzando, a seconda delle necessità, ventilatori o climatizzatori.
Questi ultimi sono costituiti da split installati nelle stanze dell’abitazione e da unità esterne, che contengono il compressore e ne costituiscono il vero e proprio motore (a meno che non si opti per i modelli senza unità esterna).
L’unità esterna va installata su un balcone o sul muro dell’edificio.
Ma ci sono delle regole da rispettare se si abita in condominio?
Vediamo cosa dice la legge in proposito e quali sono le norme riguardanti il posizionamento dei condizionatori all’esterno.
Autorizzazioni necessarie per installare un condizionatore in condominio
Innanzitutto il primo dubbio riguarda la necessità di ottenere delle particolari autorizzazioni per collocare l’unità esterna del condizionatore.
Diversamente da quanto si possa pensare, per installare all’esterno dell’edificio l’unità del condizionatore non occorre una delibera assembleare e quindi una votazione ad hoc da parte degli altri condomini.
È bene però darne comunicazione all’amministratore di condominio prima di procedere al montaggio dell’apparecchio, così come si fa per qualsiasi altro lavoro che si effettua all’interno della propria unità immobiliare ma che può in qualche modo incidere sulla proprietà comune.
L’amministratore poi informerà gli altri condomini, anche se, come detto, non occorre che l’assemblea autorizzi l’intervento.
Il condizionatore non deve ledere il decoro architettonico del condominio
L’unico divieto all’installazione dell’unità esterna del condizionatore riguarda l’estetica dell’edificio.
Il condizionatore, infatti, non deve incidere sul decoro architettonico del palazzo in base all’articolo 1122 del Codice Civile, che vieta espressamente a ciascun condomino di eseguire opere che rechino danno, pregiudizio o alterazione delle linee e delle forme architettoniche dell’edificio.
Nella questione in esame, un’unità esterna di grosse dimensioni posta in modo molto visibile sulla facciata del palazzo ne potrebbe alterare l’estetica, l’integrità e l’uniformità.
È soltanto in questo caso, qualora si ravvisasse un’alterazione del decoro architettonico, che l’assemblea condominiale potrebbe avere la facoltà di vietare l’installazione del condizionatore.
Attenzione dunque a questo aspetto, per non incorrere in problemi con gli altri condomini.
È perciò preferibile che l’apparecchio sia posizionato in modo da essere il meno visibile possibile.
Condizionatore e distanze da rispettare
La questione delle distanze riguarda due diversi problemi: la visuale e il rumore.
L’articolo 905 del Codice Civile stabilisce la distanza minima di un metro e mezzo di qualsiasi elemento o manufatto di proprietà dalle vedute del vicino.
Nel caso dei condizionatori, l’unità esterna dell’impianto, posta sul muro del proprio balcone o del palazzo, in linea orizzontale non può essere collocata a meno di 1,5 metri dalle finestre o dal terrazzo del vicino per non limitare la sua visuale e l’apertura degli infissi.
In linea verticale, invece, la distanza minima è stabilita in 3 metri: l’unità esterna deve essere installata ad almeno tre metri al di sotto della soglie della finestra o del solaio del piano superiore.
La distanza minima da rispettare riguarda anche il problema dei rumori.
Un condizionatore troppo vicino alle finestre di un altro condomino potrebbe arrecare fastidio per l’eccessivo rumore prodotto e ledere la libertà di svolgere attività o di riposare.
Se il vicino di casa agisce in sede civile e se il disturbo è ritenuto troppo molesto, l’autorità giudiziaria può anche ordinare la rimozione dell’apparecchiatura e il risarcimento del danno.
Foro nel muro esterno dello stabile: quali autorizzazioni servono?
Nel caso in cui non sia possibile installare un impianto di condizionamento che prevede un’unità esterna, si potrebbe pensare di utilizzare degli apparecchi interni, fissi o portatili.
Questi naturalmente, per l’espulsione dell’aria calda, necessitano di un tubo che colleghi l’interno con l’esterno e di conseguenza di un foro nel muro perimetrale, che è ovviamente una parte comune.
Si può fare liberamente oppure è necessaria una qualche autorizzazione?
In primo luogo, se si deve forare una parete esterna dello stabile, prima di procedere, occorre avvisare l’amministratore con una comunicazione scritta, via PEC o tramite raccomandata, in modo da informare il condominio, fornendo le specifiche del lavoro da svolgere, ossia le caratteristiche tecniche del climatizzatore e soprattutto il punto il cui andrebbe praticato il foro per i tubi.
È bene poi consultare il regolamento condominiale, specie se contrattuale, in quanto questo potrebbe contenere espliciti divieti riguardo a fori sulle facciate del palazzo.
Per effettuare tale intervento non è necessaria una delibera assembleare poiché, proprio per via del fatto che il muro esterno è una parte comune, è una parte di cui ogni condomino può fare uso.
D’altra parte, però, è obbligatorio rispettare determinate norme.
Il foro non deve pregiudicare l’estetica del palazzo e il suo decoro architettonico, problema che si pone specialmente per le pareti visibili dalla strada o per la facciata principale.
Inoltre, l’intervento deve tenere conto di vari altri fattori:
– vanno rispettate le distanze minime adeguate del foro dalle finestre e dai balconi degli altri appartamenti per via del rumore e dello scarico della condensa;
– occorre informarsi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di residenza se vi sono dei divieti di fori nelle facciate nel Regolamento Edilizio;
– nel caso di palazzi di particolare pregio artistico, storico o architettonico, sottoposti a vincolo, la Soprintendenza deve autorizzare l’intervento.
E se l’edificio è stato coibentato con un cappotto termico, si può crea un foro nel muro?
Il tema si fa ancora più delicato quando la facciata dell’edificio è stata recentemente riqualificata con un sistema di isolamento a cappotto. In questi casi, intervenire sull’involucro significa andare a scalfire una barriera protettiva studiata nei minimi dettagli per garantire l’efficienza energetica dell’immobile.
Per fare chiarezza sugli aspetti operativi e sulle criticità da non sottovalutare, ci siamo rivolti ai tecnici di Saint-Gobain, che hanno evidenziato come l’operazione, pur essendo tecnicamente fattibile, richieda massima cautela ed esecuzione a regola d’arte:
«Sul cappotto esterno è possibile effettuare i fori necessari al passaggio dei condotti tramite carotaggio meccanico, prestando attenzione affinché l’intaglio sulla superficie rimanga netto, privo di sfilacciature e perfettamente pulito. Il vero nodo cruciale dell’intervento, tuttavia, risiede nella successiva sigillatura tra la griglia esterna e il rivestimento di finitura del cappotto.»
Non si tratta di una semplice foratura edilizia: gli apparecchi monoblocco senza unità esterna richiedono infatti due fori di diametro generoso (circa 20 cm ciascuno) posizionati a breve distanza l’uno dall’altro. Un’interruzione così ravvicinata dell’isolamento comporta diversi rischi strutturali e prestazionali che gli esperti raccomandano di gestire al meglio:
- Ponti termici e condense: tagliare il pannello isolante crea una discontinuità nella “coperta” termica della casa. Se l’intercapedine tra tubo e cappotto non viene isolata correttamente, il freddo in inverno (o il caldo in estate) penetrerà nell’involucro, creando condensa interna e possibili muffe attorno alla griglia.
- Infiltrazioni d’acqua piovana: la finitura esterna del cappotto ha la funzione di proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici. Una sigillatura approssimativa della griglia d’aerazione permetterebbe all’acqua di pioggia di penetrare all’interno del sistema isolante, inzuppando il materiale coibente e degradando nel tempo l’intera facciata.
- Tenuta all’aria ed efficienza acustica: il passaggio dei condotti non deve compromettere la tenuta all’aria dell’involucro né creare ponti acustici che vanificherebbero il comfort interno, facendo entrare i rumori della strada.
In conclusione, la creazione di fori su una parete coibentata non è un’operazione banale o da affidare al fai-da-te. È indispensabile rivolgersi a installatori e posatori qualificati, capaci di impiegare accessori specifici per sistemi a cappotto (come guarnizioni e sigillanti elastici idrorepellenti a tenuta d’aria) e garantire così che l’installazione del climatizzatore non comprometta le prestazioni e la garanzia dell’isolamento termico dell’intero condominio.
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